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网易沙龙25期:“类住宅”靠谱吗?

 

导读:受到“限购令”、“限贷令”的影响,一些住宅投资客也开始转向商业地产,同时不少商业产权项目开始瞄准SOHO、LOFT、酒店式公寓……这一系列类住宅市场。那么类住宅的大量出现是否对调控的效果造成了一种冲击?它将对楼市的健康发展产生什么样的影响?

 

 
本期"锐"嘉宾:

·陈  曦  RET睿意德高级助理董事
·薛建雄  克而瑞研究咨询部总监

·宋会雍  上海中原地产研究咨询部总监

本期"锐"观点

   作为楼市产品中的一大组成部分,“类住宅”早已不是新鲜话题,在限购的形势下,不少商业产权项目开始瞄准了住宅市场,SOHO、LOFT、酒店式公寓、服务式公寓等等这一系列业态都在“分食”着一部分住宅需求购房者。

 

   那么类住宅到底是一种什么样的产品?它与普通住宅产品之间又有什么样的区别?购房者能否放心购买?网易房产诚邀多位房地产知名人士,来一起解读一下楼市中这一特殊的产品——“类住宅”。[详细]

嘉宾视点

RET睿意德高级助理董事 陈 曦
 

RET睿意德高级助理董事 陈 曦

类住宅是对纯住宅功能的延伸 前景利好潜在供应量大

上海中原地产咨询研究部总监宋会雍说,类住宅是对住宅功能的延伸,其功能性既超过纯住宅,又与住宅功能复合。

宋会雍预计,随着未来商务办公环境的成熟,类住宅会不断的向外扩展,在相当长的周期当中发挥很强大的作用。同时他认为,类住宅并非不伦不类,而是有其存在的价值和功能性,我们应该认真考虑如何处理好新旧产品当中的交替,要尊重类住宅的存在,让它的发展有章可寻。

不过RET睿意德高级助理董事陈曦则认为,类住宅并不是一个特别准确的表述,更多是从产品的引导和营销引导来讲的,目前只有公寓式办公符合“类住宅”这一标签,一般单套面积不能小于150平方米。而类住宅只有40年的产权始终是一个绕不过去的问题,加上没有户口,因此对于所谓的学区房或者户口等因素,会带来一些影响。[详细]

 
克而瑞研究咨询部总监 薛建雄
 

克而瑞研究咨询部总监 薛建雄

经济利益的驱动是催生类住宅的根本 限购限贷并非原动力

RET睿意德高级助理董事陈曦认为,任何一个项目在开发的时候,首先要判断的是这个地块的属性,发展机会和空间是什么,适时做这样一个产品。如果我在一个新区拿一块底,没有生长写字楼的基因,要开发怎么办?产品就会选择往住宅靠。另外,现在一、二线城市住宅价格涨的非常高,类住宅由于成本较低,符合城市一些年轻人的购房需求,这样就有开发商考虑类住宅这个产品的设置。

上海中原地产咨询研究部总监宋会雍则指出,类住宅出现根本的原因在于城市规划不合理,给土地明确划分了住宅、办公、商业等多种属性,并且界限清晰。在这样的背景下,才会有开发商来创造像“类住宅”这样能够衔接不同功能的产品。然而,限购并不是类住宅成长的原动力。

对于开发商开发类住宅的根本原因,克而瑞研究咨询部总监薛建雄坦言,根本在于对土地价值的界定。开发商愿意把办公产权的土地建成了类居住类的产品,主要是受经济利益驱动。[详细]

上海中原地产研究咨询部总监 宋会雍
 

上海中原地产研究咨询部总监 宋会雍

类住宅不与国家调控背道而驰 或能有效抑制纯住宅房价

陈曦觉得,类住宅只是房地产发展过程中或者城市发展过程中一个阶段性产物,最终会变得越来越边缘化和弱化。就目前这个阶段而言,谈类住宅对于调控的冲击或者影响并不是很大,因为本身市场份额也不是特别大。

宋会雍则以更加乐观的态度表示,类住宅不仅不会对调控的效果造成冲击,相反它还是一种吸纳投资能量的分支,能够化解大量的资金涌到住宅市场的压力。当住宅趋于严谨它承载了溢出来的资金,类住宅可以把它化解掉分流到其他地方去,让调控的效果在楼市当中也可以得到更好的呈现。

薛建雄对宋会雍的看法表示赞同,同时他还认为,大量类住宅的存在,对住宅类价格抑制有很好的作用,以小面积卖给刚需的用户,意味着对刚需的产品提供了更多的选择,可以让房价来队来说更加平稳,对住宅的高价起到一定打压作用。[详细]

 

精彩观点

>> 陈 曦
有一部分年轻人在上海首次置业买住宅压力比较大,纯住宅产品准入门槛比较高,总价控制比较难,适时的做一些能够控制总价小户型的公寓产品,可以满足一部分置业刚需低收入人群,或者是城市新的年轻阶层置业的需要。
购置类住宅,首先要非常明确所选择的物业到底是70年还是50年;作为投资来讲,建议选择居住氛围更好,从户型配比和户型设置上更适宜未来居住的产品。
类住宅是房地产发展过程中或者城市发展过程中一个阶段性产物,我相信逐渐的产品形态最终的会越来越边缘化和弱化。
>> 薛建雄
经济利益驱动开发商把办公产权的土地建成了类居住类的产品。住宅议价是最便宜,商办议价非常贵,在这种背景下同地段的住宅跟最好的办公楼之间的价格比大概是1:1.5,做办公只能卖到60%的价格,做成类住宅,起码可以卖到80%的价格。
大量类住宅的存在,对住宅类价格抑制有很好的作用,以小面积卖给刚需的用户,意味着对刚需的产品提供了更多的选择,可以让房价更加平稳。
我们建议政府在拍卖土地的时候,能够让开发商自己有一定的调整空间,政府如果根据它的税收界定地价,就会使得土地实际实用功能更完善,现在实际上所有开发商都在打价格差。
>> 宋会雍
这种产品在相当长的周期当中发挥很强大的作用,不会因为政府的打压,政策的限制逐渐恢淡出市场,开发商背后有这样的目的做这样的产品迎合市场需求。
不能总是觉得类住宅不伦不类,它有它的功能性和阶段性,空间是允许它存在的,我们应该处理好新旧产品当中的交替,让它发展的能够有章可寻。
政府光改漏洞、改规则,把它(类住宅)锁定,这个没必要,政府应该好好的反思。
开发商弄出类住宅根本的原因是城市规划不合理,给土地做了很多属性,有这样的原因在,所以才会有人来创造相互之间是不是有功能衔接的这样产品满足不同的功能实现 。

往期回顾

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主持:贺木雷  制作:知年   时间:2014-02 分享到:
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