精彩观点
对话实录
  • 目前全国众多房企都在涉足养老产业,永泰红磡做养老产业,与其他房企进行的养老地产其最重要的核心竞争力是什么?
  • 永泰红磡是做养老产业的整合体,进行全产业链覆盖。
    其中1个重资产公司,负责养老地产物业配套物业开发
    另外4个轻资产公司,一个是含金量高的鸿辉,他是我们的养老运营管理公司,具有国际化背景,高管运营管理人员都是国外来的。
    而我们的标准是国内入地,国内运营项目已经有两年时间,已经形成自己标准结合知识产权。 我们高端项目里通过实际运营证明被国内老人所接受认可。
    在之前,服务过程中我们担心国外标准在运营中是否会走偏,特意请了美国最好的养老服务管理公司做了一年顾问,此外还请国内养老专家做顾问,通过这样的协作,看标准是否符合中国老人的喜好,是否真的为他们服务。
    现在,经过两年磨合期,我们最终形成自己的知识产权。而这套行业标准是国际最高的行业标准,同时又被中国老人所接受。
    还有一个竞争力还是,在所有养老项目中,高级护理人员是很大缺口,国内没有高等的学校培养。而我们和北大医学部成立公司,进行高级护理人员培训,这些学员,她们自身都是护士,再经过3个月到半年培训,然后到运营项目中实习,实习完了才真正到项目中。
    因此我们的护理人员首先是科班出身,又经过专业的标准培训,实际到运营都符合行业标准。
    此外,我们还有一个轻资产就是广东永爱,这是一家生产养老设备设施的公司。
    我们现在所有机构配套都是一站式的,这样降低了运营风险,机构产品也是符合老人需求,这一方面可以和万科、保利进行合作。
    还有一个轻资产就是社区居家养老服务的平台,目前我国的养老产业,居家养老90%,社区养老占7%,机构养老占3%,因此我们牢牢抓住居家养老平台,收购天益明康,他们主要是做远程医疗,把相关设备送到家里,上门居家服务。
    出了我们的“4轻1重”,在产品设置上,我们也有自己的心得与体会,分为3个产品系,4个产品。
    活跃型老人社区系,我们有鸿泰乐颐小岛 针对55岁到75岁的老人在崇明区
    自理型社区系,我们有中山公园鸿泰乐璟会,针75岁以上老人
    护理型机构系,我们有鸿泰乐尔之家,主要针对生活不太自理的老人,以纯护理型为主。
  • 目前各家房企都在养老产业上扩大规模,但是如何平衡规模和品质的问题?
  • 这方面人的问题最关键。
    运营服务人员的专业素质是重要的,现在养老产业运营风险很大,政策支持力度不是非常高。需要通过专门的机构,如放在我们的项目体中进行专门培训,认证合格才能走向工作岗位上 。我们还是要质量的保证,在行业规模的发展同时,不会牺牲护理的品质 ,低护理的要求,去谋求更大的市场,这样得不偿失。
  • 永泰红磡在今年在上海将会有2个项目面世,可否具体谈谈项目的进展,同时是否对项目制定盈利指标,具体为项目的EBITDA利润率在第一年达到多少,第二年不低于多少?
  • 先说中山公园的乐璟会,这个项目2万平米,共有140个房间。2014年9月底打地桩,2016年年底竣工。2017年进入试运营阶段 。项目是按照五星级酒店标准来进行设计建造的。
    另外一个是我们的乐颐小镇,面积由10万平米,在崇明岛,这个项目的最大的特点就是拥有150亩私家农庄,有蔬菜大棚、阳光花房、自耕区域、老年人可以在农艺师指导下自己耕作 。项目已经在去年12月底月底动工,今年6月份进入销售阶段。
    我们还委托崇明岛农民在这个项目的农庄里进行耕作,2个项目里所有蔬菜自己提供、无公害、绿色、有机、对老人饮食保证。
    这个项目中的150亩农庄,我们想为老年人打造一个自己乌托邦,同时项目精装地暖设备 设计为旅居型产品。老人子女周末带着孩子和老人一起耕地、钓鱼、放风筝,还可以加工、在农庄里可以露天烧烤,这是我们把国外标准搬过来,将旅游和养老资源融合起来的一种体验。
    不仅如此,我们还和周边旅游资源洽谈整合。比如项目周边有台湾玫瑰农庄500亩等。
    对于盈利指标,我觉得,做养老不是急功近利,而是真正为老人服务。
    国外养老服务,是由慈善机构、非盈利机构做的,现在国内误区,将养老说成了朝阳产业,但是养老不是开发,需要从运营服务着手,让老人在项目里有尊严、快乐的、健康的生活。
    我们和大华集团合作一个项目,这是一个嵌入式养。我们预计需要6年左右之后才能盈利。因此在时间上、服务上、品质上,一定要有耐心。
    目前公司格局是1重4轻。红磡中国不是在地产开发上赚钱,我们是想我们3个产品系,把国外标准落地。培养高级运营人员,护理人员,在项目中将最新模式落地。
    我们在项目中建筑、格局、配套,环境符合国际化标准,同时也要有载体承载,但是目前国内没有这样的载体,或者需要大量时间、精力、成本去改造。因此我们自己买块地,请最好的设计公司,打造一个满意的物业,服务标准,体系落地,这是我们做地产的想法。
  • 国际化养老最基本标准是那些呢?
  • 国际化大都市核心地段、国际级高端运营管理、国际大师级精心设计、国际一流豪华物业软件配置、而这一切乐璟会都有。
    乐璟会项目,建筑设计事务所请的美国高端鼻祖设计事务所,这家公司已经有100年经验,项目宽度、高度、交通组织都是它们来做,而室内,我们请日本日建做室内设计,完全可以比肩日本、韩国项目,标准都是5星级酒店标准。
    项目中,老人进来都会建立健康档案,有一个智能手环,记录数据,每天发给亲属。在餐饮方面,我们设立了公共营养师和临床营养师。
    在项目3—4楼,我们还建立了高端的老人慢性病的门诊,这些医疗资源的配套必须落实到项目中,同时我们3级甲等医院形成合作,开辟绿色通道。
    针对术后康复,我们可以做到及早发现,及早送到医院,大病不需要家属陪伴,我们有护理人员去陪伴,去配药,根据医嘱做后续康复。
    此外,这些老人可以去崇明岛,去农庄散心,由老人护理人员陪同,也可以去海南,在海南愉快的度假。保证安全,愉快生活,这也是我们产品最高端的。
  • 红磡中国一直在强调自己的4清产业,那我们会做相应的输出,会和其他的合作方合作输出吗?
  • 这也是我们发展的方向。
    服务标准,体系在我们重地产落地后,会有轻资产第3方专项咨询业务, 梳理我们服务标准的模块。未来我们在可以为合作方提供,选指标,市场分析,客户定位,什么样的产品,产品设计,我们作为开发商的开发顾问,成本管控会提意见,营销团队,数据平台,运营管理也有团队输出,或者给我们运营管理,可以开业指导,或者运营顾问。
    养老地产功利大于慈善,地产大于服务,开发大于运营,这也是开发商症结所在,开发商做养老目的是地产销售,不是真正做养老,现在开发商缺乏护理型人才,运营服务标准,运营风险很大,而我们在这方面投入是不遗余力的,未来也是会有回报的。
  • 进入2015年,在银发经济领域,已经是群雄逐鹿。而大家都不约而同的选择了快,加速规模及覆盖率,您如何看待目前的养老产业,是赢家通吃,还是百家争鸣?
  • 赢家通吃需要成本成熟,具备快的复制性。养老服务一家把全做完,但是根据地域不同,旅居型,候鸟型的,很难有一家覆盖。
    我觉得第一认真把养老运营服务,重要核心能力锻炼出来,第2把养老服务产业链整合起来,这样是快速复制前提和可能性,如果没有这些先决条件,复制的越快,崩溃的越快 。
    所以我认为需要标准化服务于系统操作。我们的服务标准也是通过项目,人员的磨合,2015下半年红磡应该会有很多动作出来。
  • 现在的养老产业,一些企业喜欢打造平台,而另外一些企业则希望利用自有的资源打造一个闭环,您觉得是闭环好还是搭建平台好?
  • 整个养老服务业没有形成明确盈利模式,标准的服务模式,当下谁先把标准做出来,形成闭环。将所有的效率,风险,成本变成可控的,核心竞争力牢牢抓住自己手里。
    我认为初期通过闭环方式,形成自己标准,形成标准后,产业链里只要符合我的标准的,就纳入我板块里,想成平台之前是需要产品系标准,服务供应商标准,不是抓到篮子里的都是菜,会分阶段看待,5年里会通过闭环,品质保证,可控,品牌效应也出来了,要壮不是胖。
  • 养老地产将来一定要打入资本市场,要拿到低成本的资金。现在银行资金成本是非常高的,要在资本市场获取低成本的资金,如何打通资本市场?永泰红磡有什么探索?
  • 说说上海两个项目,目前两个项目没有进入营销阶段,但是已经有基金险资提出了合作。我们谈了4家险资,他们已经有股权合作参与项目中来,促进保单销售,定制出相应套餐的想法。
    中山公园项目,我们的地段无可复制,险资看中了我们的项目水准,保单增值水准。此外有基金公司希望和我们一起合作,做嵌入式养老,量不大,中等小微型,做规模效应,未来会有发展。
    崇明岛也是地产项目,快进快出,保证资金回流,本身地产价值不是很高,通过特色农庄方式,通过服务增值价值,增加产品价值,把自助型、旅居型、养老型整合起来,以后也可以复制、
    此外,中国基金专门是作旅居养老地产,乐璟会在北上广深复制,老人可以移动,居住到其他城市,旅游公司,业主自己买下的房子,我们可以把房子拿来,做为酒店公寓,也可以做旅居,闭环加快速度,形成盈利模式,15年下半年会在华东,有耐心的,志同道合的基金,切实关注民生做合作。
    我们的目标是
    在华东,1年时间 和基金一起会做8到10家嵌入式的布局,在上海或者周边。
    乐璟会由于周期比较慢。产品高端,地域属性限制,只能在一线城市。
    而乐颐小镇项目,会和地产商,基金,选取有投资价值的地块。护理型产品根据人员输出能力来做。