精彩观点
对话实录
  • 今年房企巨头中报大多增收不增利的情况,为何会出现这种情况?大多房企都将增收不增利归结于前期降价促销产品及其他低毛利产品持续进入结转期,你认为这是不是问题的主要症结?去库存化是否是未来楼市的主旋律?

  • 陈丽琳:我这边涉及商业地产比较多,住宅这块张老师一会儿会说,从商业地产角度来说整体增量还是非常大的,前几年消化的态势还没有消化完,整体增长速度,营业额销售额还是有增速降缓,电商现在增长率是实体商业增长率10倍,现在下在2.6、2.8,有增长速度,但是增长的速度是下滑的,相对比较慢一些。而线上可能是20%多到30%多的增长,这是一块的冲击,第二块,大量的供应量上来之后竞争的态势非常明显,有效的供应量是非常不足的,有一些商业体量都是同质化的,另外就是外围,城镇化建设,外围区域的开发导致有很多大供应体量的社区型商业也慢慢上市了。前一阵子一直在说大型的社区商业是未来的金矿,这要根据不同的情况进行不同的界定,真正来说做的好的一些项目上市比较成功的,相对客群吸引定位比较高的是比较有限的,整体来说市场态势增长情况是有所降缓的,未来的竞争趋势还是有所显现的。

    张宏伟:背后因素复杂的很。今年从结果来看价格实行议价相对来讲比较难。去年单纯在上海来讲,卖2万的房子,我们知道一个项目,一个楼盘,12年年底的时候销售均价3.8万,到了13年底销售均价达到4.6万,很正常,个别的小户型卖到5万,今年来讲刚才所说这种议价空间基本上没有了,现在更多的是比较贴近市场价格。 整个市场来讲是这样的状况,背后因素有几方面,融资上面来讲难度增加成本上升,结果来讲销售价格没有办法体现,这个市场结果看的比较难看,融资比较难,现在银行也好、信托公司也好对于开发贷这块控制比较严,从他们口中了解一些信息,现在对于开发贷的控制截止到目前为止也是有比较强的风险控制意识。主要体现在几方面,一个是选开发商基本选择百强以内的,甚至前五十强的,这样风险会降下来。中小开发商机会比较少,在百强开发企业里面,再选择这些企业在一二线投资的项目,在三四线投资的项目即使是万科保利也很难融资,尽量规避风险,还是选择在百强开发企业在一二线城市里面相对比较优势的项目,也要考虑这个项目定价是不是合理,定位是不是符合市场的主流,去化方面有没有什么问题,信托资金进去以后有什么风险,这个都是很关键的,一个是开发贷比较难,成本比较高,成本比较高,但是同时房价没有办法实行议价的时候总毛利一定是下降的,营利空间相对来讲会比较少,这时候有些企业资金面比较紧,势必会通过降家回笼资金。对于大型企业来讲,不一定是全面降价的,可能会有一些相对来讲不是太好的项目,从公司个别来讲是亏的,但是对公司是割掉一些心病,未来会更健康有一些项目调整,未来发展更好,现在是处于这种状态。这个是造成今年毛利率普遍下滑非常重要的原因。进入到今年尤其是下半年销售的项目来讲,主要还是12年下半年在这个阶段拿地的,从12年下半年到13年拿地的成本相对比较高,无论是土地成本还是融资成本对于开发企业来讲都承担着比较大的压力,所以这个时候刚好今年是这样的形式,房价没有出现议价空间,这时候对市场来讲会出现这种状况,商办现在压力更大,商办又要持有更多的物业,所以资金成本更高,住宅不管亏也好不亏也好,直接卖掉,起码资金有周转。现在包括我们有很多的客户他们都专一秦资产,找到更多的融资渠道,重资产的,一个商业培育起来三年五年,前面资金沉淀很难像住宅一样快速过渡资金的,不停的投,所以商业是撬动杠杆的元素,是议价的部分,不是本身能够赚钱,所以现在有很多开发商也在寻求融资后面多元化的渠道和途径。现在融资成本比较低的企业来讲毛利率还可以,比如说保利相对融资成本比较高,毛利率还是比较高的,40%多,肉子成本比较低对于毛利率相对来讲保持比较高的水平来讲也一方面,这样的企业未来发展很有利,起码现在不会有生存压力。

    王晓庆:我觉得融资成本是一个很重要的问题,增收不增利,增收这块可能也会有一些水分。上半年大家都知道房地产市场不好,大家认为降价促销是很重要的手段,但是实际上在降价促销的时候很多公司在做自己内部的调整,做公司战略部署,这样前期资金就是这样的,有很多企业说上半年不追求利润,这是很重要的,所以企业险要把这块渡过去,上半年的情况大家比较清楚,下半年去库存化会不会是主旋律?这一定是主旋律,不仅房地产企业这样,包括政府对土地的结构都有这样的思考,韩正前一段时间说要把存量盘活起来,土地市场有这样的考虑,住宅市场、房地产公司一定会有同样的策略。
  • 三位老师怎么看待黄金时代这个词?也有人说现在城市化城镇化的进展是房地产黄金时代的开始,到底什么时候才是房地产的黄金时代,黄金时代是否到目前已经终结了呢?

  • 陈丽琳:就商业地产来说,黄金时代真正的商业地产这一板块我觉得还没有来临。在过去来看,所谓黄金时代是一个野蛮的简单生长的过程,靠土地增值资产政治非常大,根据线下来说,在前面几年快速的成长非常快,但是未来我觉得是一个线上线下整合的B环的过程,是一个大的商业概念,在这个概念里面我觉得黄金时代还没有开始,只是说线上线下进行整合。未来有一个健康增长,不会像以前那么野蛮的快速增长,会有一个稳定增长的态势,会像国外一样,有一个健康增速的发展,这是一块。另外一块,其实现在线下商业的模式也在不停的发生变化,实体商业怎么样进行改革,包括百货业、儿童产业或者一些特色产业,都是经历了这个市场大掏沙之后应运而生的产品,是跟着消费者的需求走的,跟着市场走的。我们有很多项目是下沉到三四线城市,有的项目是在一线城市地,一线城市现在是精细化市场,尤其是做小的体量,非常精细特色特定人群需求的,这个已经释放了,但是在小城市里面可能又要走一个大逆转的,做大做全,选择越多做的品类越全之后才能打造一个区域中心的概念,所以这是一些变化。最近万达和电商的合作,最主要的合作就是大数据的合作,从线下来说是信息不对称的,线上是无边际碎片化的,线上很大的不同,可以进行大数据整合,整合思路一分析就可以了,可以判断消费者的喜好、诉求,一旦刺激到这个点,这个黄金时代是不可估量的,这个东西远远不是技术能够改变的,而是思维,怎么把互联网思维,金融的思维,实体商业操作思维进行一个大整合,这是未来商业地产发展的黄金时代,不会像过去那样野蛮增长,是稳固增长健康增长的态势。黄金时代有两种定义,一个是高增长率高回报率的时代,一个是考虑你实力精细化运营专业化的东西,这是下一个黄金时代来临的最核心的部分,从收益率来说可能不代是一个高增长率的过程,更加追求的就是营利的模式是什么样的,可能多元化了,不单单靠卖房子营利,多杠杆,不把鸡蛋放在一个篮子里,还有就是专业团队的素养,精细化的管理,团队的综合能力都要更强,实际上是对于整个行业大浪淘沙,能够优胜劣汰的过程。大浪淘沙,潮退了之后才知道谁在裸泳。

    张宏伟:过去98年到现在蛮多机会的,很多企业很多投资者都进入这个行业里面。过去十几年时间里面,阿猫阿狗进来都能够赚钱。这种情况下我觉得这个状态,属于野蛮增长的时代,本身来讲是靠土地增值,是靠房产增值,一些投资客或者一些投资者可以获得高的收益,这时候必须要考量你的专业能力,不需要考虑运营能力。过去相对来讲是一个比较快速增长的阶段。现在的阶段有几方面特征,现在已经不是谁进来都能做,现在更多的还是需要企业的开发能力。我们看到现在万科毛利达到多少,净利润多少,周转率还可以,但是外行进来不可能做成这样,万科有实力背后融资成本相对比较低,各套环节形成了比较成熟的体系。但是外行进来没有形成体系,就融资这一块就没有万科的融资成本低,这块成本压力就会很大。现在不是随便外来企业进来就能做房地产,这时候还是需要体现开发企业的专业能力,这是首位的。现在整个市场还是需要开发企业多练内功,无论是产品来讲,还是融资渠道来讲,还是其他方面,在各个细分领域的专业领域上还需要有开发企业多修炼内功,迎接现在整个行业竞争比较激烈的状态。现在整个趋势来讲,利润率已经下降了,过去几年趋势已经形成,现在阶段性来讲净利润已经下降到10%,现在行业平均水平12%到13%,有的企业在今年有可能就是10%,这个情况下企业还是要未雨绸缪,能够想尽一切办法来应对挑战,要更多的磨炼自己,想办法寻找更好的机会,我们看到现阶段一些开发企业通过和相关的产业合作,万达和百度合作,或者其他企业做社区服务的,还有一些企业做产业地产的,更多的还是从不同的角度将产业链条做好,现在单纯纯住宅竞争空间竞争已经很困难了,通过住宅恩相关的或者以外的产业链条去发展,这个是未来企业转型发展的重中之重,这也是现在这个时代企业新的营利增长空间包括增长趋势。

    王晓庆:我刚刚一直思考黄金时代这个词,这个词提了很久,为什么之前叫它黄金时代呢?因为利润率高赚钱,现在净利润已经到10%左右了,其实再提黄金这个词是有点尴尬的事情了,10%已经跟制造业、传统行业来说没有什么区别了。房地产企业到现在这个地方接下来怎么走?很多企业要转型,我觉得转型像去卖酱油卖乳液这种东西可能有点舍本逐末,真正房地产方面还是有一些需求,真正沉下心去分析市场,找准定位。现在这个市场正是考验房地产企业的时候,市场越波动越是考验企业的时候,有很多好的企业在这个阶段会发展起来。一个真正黄金时代的产业应该是健康的,上中下的企业应该是完整健全的,包括里面有一个模式,不是像以前一样像张老师说的就靠土地增值赚钱,如果是一个健全的产业,对行业来说是一个好的机会。
  • 各位怎么看房企们的跨界发展,是多元化发展好,还是增加专业性比较好?

  • 陈丽琳:这个言论,下一个倒台的是万科,这个前一段时间我看到了,这个挺有意思的,这个具有万科三大领导人的特色模式,王石是有一点悲观主义的,忧患意识非常强,三个领导人都有不同的风格,可能是在居安思危当中谋求更好的发展思路,万科是最具有代表性做专业化的一个产品,相比和复星比起来,复兴就是多元化产业的,做医药又做各种房地产金融,但是万科是兢兢业业就做房地产项目。他是做减法的过程,最早的时候有做过超市,做过金融业,但是慢慢探索过程中发现自己要做减法,要往专业化的途径上走。在过去几年野蛮成长的过程当中他做了专业化的事情,所以是领先的,所以能够创造千亿级的企业。但是在现在的时代里面,时代又在发生变化了,所以在做加法了,做了一些金融,包括股票B股转A股,也寻求更多的募资渠道,同时做商业的模式,包括其他的模式,是多条腿走路。所有这些都是围绕一个板块,专业化住宅的这个板块,其实它有很多的商业板块都是被商业化的。你既然拿地不可能让你拿一块干净的住宅地,必须要搭配商业的板块配套的板块一起去走,这一块也是在被动的情况下面做主动的出击,做加法。复星不一样,是用多杠杆的模式抵抗风险。在国外以前境外的大行,比如抽样调查显示,股东回报率,专注于做专业化的产业企业,回报率达到22%,而做多元化的可以达到16%,专业化是大于多元化的。但是在国内是不一样的,可能还要倒一下,这个是在在国内的市场里面的速度和规模强过了这次企业不得不做这样的模式,要求他们速度非常快,像万达一样18个月必须把一个造起来,杠杆要非常大,所以在这样的模式下必须这么做,所以开发了一批新型企业家,甚至是零售企业家做了房地产的活,建工企业家做了房地产的活,都在做房地产、但是现在大浪淘沙之后发现谁在裸泳,有些杠杆操纵不了的,有些篮子里的鸡蛋分不匀了,都会发生这样的问题,在中国市场还是有特色化的,它的产业结构、人口结构和政策引导都是不同的,相对它的特色会凸现一些。

    张宏伟:房子只是切入,房子以后的事情才是更多赚钱的方向,尤其是对于房地产的下游一些服务行业,房子本身赚的钱不多,以后相关其他附加的东西会更多弥补。
  • 中国的城市化进程是否是房企转型的最后一根稻草?

  • 陈丽琳:城镇化建设这个东西是好几年前一直在做,前一痞野蛮生长起来也是受益于发展的进程,现在所谓的城镇化建设,新型城镇化,让更多农村户口释放到城市中,或者把城市的外围区域更加释放出来,城市圈的概念,为老百姓或者为更多的内向型需求的人释放他们的住房和商业。现在向外向型转型了,随着城镇建设产业发生变化,人口结构也在发生变化。我们有参与国很多项目,一般城镇化建设都伴随着大量城中村改造进行的,但是很多新区做出来第一个强调的是住宅,先把住宅造起来,往往会形成空城,因为它的配套,医院、商业、办公、产业能级都没有释放出来。

    张宏伟:现在城镇化有一个新提法,新型城镇化,这个反映在投资方面有两个方面,一个是投资结构变化,一个是消费结构变化。投资结构变化,未来政府主导铁公鸡这种投资虽然还有,现在基本上有一些转移,转入投入一些新的东西,比如说高科技这些东西,使其综合实力提升,适应新的社会发展阶段,使其更具有战略竞争实力。从产业角度来讲,现在形成了一个比较新兴的投资方向。这个对于每一个城市的发展阶段来讲,或者每一个区域来讲都会产生比较大的变化。前两天报道智慧城市,现在住建部又要重新梳理标准,近期要公布,未来这个也是一个方向。总的来说,投资结构里面主要是轨道交通、智慧城市、新兴产业,这些对于房地产来讲还是面临着一些机会的。

    王晓庆:房地产转型要思考方方面面,不是只有一个渠道,就是赚土地增值的钱。
  • 最后请各位用一句话谈一谈对于房企转型的建议,也算是对今天的沙龙做一个总结。

  • 陈丽琳:未来更多是社会使命感,做精细化专业化的事情,对于我们专业从业人员来说也是非常喜闻乐见的一个事情。

    张宏伟:未雨绸缪,多去准备,但是做的时候还要谨小慎微,谨慎一些,看到底是不是成熟了,可以落地了,可以为自己企业发展有帮助的,三思而后行。

    王晓庆:现在不是最坏的时候,是一个很好的企业,聪明的房地产企业会有很好的发展,只会盖房子或者只会卖房子是不行的。