精彩观点
对话实录
  • 今年再开10个嵌入式养老机构
  • 位于闵行七宝的万科城市花园,是万科在上海的第一个住宅项目,而作为上海万科的首个嵌入式养老机构的智汇坊同样也选择在这里。据介绍,该养老机构可同时接纳20位老人的日间照料及30位老人的24小时介护服务,项目目前的收费标准是,进行日间照料服务的老人每个月收费1800元,24小时入住老人每个月收费4000-8000元不等,主要是依据服务的内容和所住的房间来决定。从去年10月开始投入使用,已经成为小区内老年人的一大热议话题,目前该项目中的分阶梯收费的四人房和双人房都已预约登记满,而收费标准更高的单人间尚未全部入住。
    但项目的整体盈利还需要时日,作为养老项目的负责人,上海万科副总经理许青川在接受网易房产专访时坦言,目前在床位满员的前提下,可以做到经营性的收支平衡甚至略有盈余。”不过她也指出,该收支平衡仅是经营性收入,并不包含前期投入。若是将前期投入纳入来算,短时间内肯定无法做到盈利甚至实现收支平衡。
    然而面对众多大佬们在养老市场上的急速推进,为避免赢者通吃的局面,作为向城市配套服务商转型的万科同样也在提升速度,上海万科的在此领域的提速放在了居家养老和产品规模上。
    2015年1月9日,在原有智汇坊的基础上,上海万科正式成立了万科养老培训基地,同时第一批22名学员也将正式结业,成为万科居家养老照护师,进入社区家庭为一些老年人提供服务。
    许青川直言,万科在养老服务的探索中,看到目前社会上专业的养老护理人才非常稀缺,并且大部分集中在公立养老机构中。社会招聘的护理工作人员存在着文化水平不高,专业知识不够,护理技能不专业,整体素质良莠不齐的状况。这种现状让上海万科下决心自己做一家养老护理培训学校。
    据介绍,上海万科经过多轮筛选后,选择与一家专业培训机构合作,邀请日本资深的养老护理专家,上海市职业培训教育考评委员会委员以及长期在临床一线工作过的专业护理人员为学员上课。课程总共安排160课时,从医疗专业基础知识,到不同护理等级的长者护理的实践演练,最后经过严格的考试,成绩合格结业者将获得证书,并由万科智汇坊推荐为社区内有需求的业主提供服务。
    在提到经过专业培训的护理人才与业主平时从中介机构找的护工有什么区别时,许青川表示,未来万科养老服务培训学校将以输出标准化服务人才为宗旨,万科的专业护理人员,在一定医学护理知识的基础上,将对他们进行标准的万科服务体系培训,也就是说,无论服务者的年龄,背景如何,他们提供的都是万科制定的标准化服务,这将降低因个体差异导致客户有不同服务体验的几率。此外,其还透露万科在原有培训基地的同时,未来不排除会收购学校。“中国在做精英教育,在做大学,随着国家的GDP的增长,蓝领需求多,我们会和学校及民政沟通,并会有相关的认证。”
    谈到上海万科养老服务未来的发展,许青川表示,2015年上海万科将在不同社区开设十家“智汇坊”连锁社区嵌入式养老机构,为更多的社区长者提供万科标准的专业养老服务。同时,万科将在这个连锁平台上搭建日间托付,长期照护,居家护理等标准服务模块。“目前我们也在与政府机构商量,将政府库存,闲置的物业做养老业态进行长期经营,帮政府在做一部分的功能,此外,作为城市配套服务商,万科也会探索一些其他的养老服务和养老地产。”许青川如是说。
    据了解,目前除智汇坊项目这种嵌入式的模式之外,万科还设计了另外两种不同的养老发展模式,包括在大型社区附近建一些养老配建。通过这种方式将实现比智汇坊这类更大体量的服务中心,同时提供更多服务内容。另外,万科也在探索混合式的养老服务社区,即有一部分比例的持有部分,同时也有一部分比例对外销售。与此同时,在未来产品中还会加入社区诊断,社区医疗,把这几个集合起来,资源嫁接,共赢共生。
  • 养老社区或成万科住宅新卖点
  • 虽然转型城市配套服务商,但是在万科总裁郁亮看来,住宅依旧是万科未来10年最为重要的支柱。“肯定还会超过50%。”在2014年年底的媒体见面会上,郁亮斩钉截铁地说道。
    但是面对未来产品同质化越来越明显,万科新的竞争力在哪里,上海万科的嵌入式养老机构同样也在进行着一次探路。
    许青川告诉网易房产:“万科要将养老产业建设成一个全新的品牌,它既植根于万科的深厚血缘,又自成一体,具有自己的品牌体系,旗下各种细分的产品线可以适配不同需求的老人和家庭。与此同时,养老社区已经与万科新项目的规划进行有机结合,一些合适的项目中,在规划中就会提前规划嵌入式的养老机构。”
    也就意味着未来的万科项目,养老社区或许会成为一种标配。许青川笑言,这将是万科住宅的又一次升级。“万科是做传统住宅,我们手里还在开发,我们以前的核心价值就是我们的房子质量比别人好,小区的规划,绿化比别人好,但是当现在产品趋于同质化的时候,就看有没有提供其他的东西,客户现在是注重体验的,还有你带给我住房以外的价值,如果我房子配套里带有老年会所,给他们的父母带来更多的关怀,可能就是他们选择的一个理由。”
    “这同样也是万科转型的一个尝试。”许青川如是说。其看来,养老产业不是一个新的业态,过去不是市场化,是在民政系统下,依附于民政的补贴,减免。许青川表示,城市花园智汇坊嵌入式机构在设计之初,一条路是走民政,一条路是走工商的,而万科最终毅然选择走工商方面。
    “万科一直保持市场独立,练就了更贴合市场的能力,无论是运营能力,市场化综合能力,其实我们现在做的一个新业态一样,保持这样心态,以最市场方式,哪怕一开始没有收益,但以这样态度就会倒逼我很多能力,比如成本、管理、精细化、客户需要、贴合市场等等,这样我会做的更加极致,当市场一旦完全成熟,被打开,你就会在大海中游泳。”许青川解释道。
  • 城市配套服务商的全生命周期蓝图
  • 除了养老这部分,上海万科在教育方面同样也在进行探索。
    1月7日,智汇坊“四点半学校”已经正式开学,放学的孩子们可以在智汇坊里与外教亲密互动。万科的这一老少同乐的创新举措,不仅让社区中的孩子们有了近距离,高品质的外教授课服务,更让作为祖辈的老年人从四点半后接送孩子,买菜做饭的工作中解放出来,在智汇坊中享受属于自己的“快乐四点半”。
    在许青川眼里,养老与小孩的教育,都将是万科作为城市配套服务商的重要一环。
    她向网易房产坦言,我们大部分工作的人,心中始终放不下的是父母,孩子,如果一个开发商把你的父母,孩子照顾的体体贴贴的,你还有什么理由不选择他,万科虽然现在还没有找到养老这块清晰的盈利模式,教育方面也在逐步探索中,但还是坚持会做,这对万科会有增值,溢价,品牌,附加的内涵,比其他的开发商更有竞争力。“未来的业态一定会把它完整的自给自足的消费型业态,完整独立的盈利模式。我们将其定义为‘完全生命周期的生活品质提升’。”
    所谓'完全生命周期'不仅仅指当下在社区里的儿童,中青年以及老人,更深层的含义是一个人的完整生命周期。而如果随着万科在养老与教育方面领域的不断推进,其对于原有客户的粘合度就会越来越高,“以后我们的客户基本上都是围绕着万科系的房子在选址,因为你已经习惯了万科的服务。”许青川对于万科这个转型中的城市配套服务商的全生命周期蓝图信心满满。
    在采访的最后,当网易房产询问,万科的这些探索准备自我造血,还是搭建平台,许青川透露,万科养老地产方面会采取开放的姿态,吸纳更多的资本,而现在已经有很多保险公司,机构等来洽谈。“大家需要耐心等待,万科养老领域发展的没有想象中那么快,也想象中的那么慢, 现在我们在做的都是培育和孵化,不然也不可能看到明天。”许青川笑着说道。