上海别墅成交在经历3个多月的下滑后，10月有所回升，别墅定价丝毫未见松口

环沪别墅借势“围、逼、抢”

随着上海第十四届别墅展的谢幕，展会上透露出别墅市场的种种信号或许可以预测年底整体别墅市场的大致走势。在此次的参展别墅楼盘中，有70%的别墅来自上海隔壁的淀山湖、巴城、周庄、苏州、汾湖地区，试图从上海别墅市场上分一杯羹。这些楼盘主打优美舒适的环境、距离上海1—2小时的距离，以及无可比拟的价格优势。而本地项目由于很多前期大热的别墅项目相继进入销售末期，或者不愁卖，对展会热情不大，开发商普遍对于后市有着向上的预期。

湖区别墅领衔“围”客源

淀山湖作为距上海最近的天然湖，其价值也率先其他长三角区域得到释放和认同。此次别墅展会上，来该湖区沿线的别墅项目众多，有太阳湖大花园、江南岸、维纳恩湖、绅园等。

淀山湖既有占有一线湖景，价格堪比市区的千万级别墅，也有为数众多的中端别墅。总体来说，除开千万级别墅，多数单价与上海郊区的经济型别墅相差无几，相对长三角其他湖区别墅而言较高。

淀山湖周边的千万级别墅主要有湖庭，以及朱家角的海源别墅、绿洲江南园等。基本上都属于上海青浦区域内、主打拥有一线湖景、千万平方米私家花园、高尔夫俱乐部、游艇俱乐部等一线湖景和高尚配套的独栋别墅。以价格相对较高的朱家角高端别墅为例，2003年市场左右开始陆续启动，截至目前在售高端别墅项目单套售价2000万—6000万元左右，中原地产数据显示，今年的3月—8月，是该区域成交的最高峰期。

更多的淀山湖沿岸属于昆山、吴江等地理范畴的项目，如纳帕尔湾、太阳湖大花园等，单价一般1万六、七千元往上。如太阳湖大花园3期单价17350元/平方米起，总价600万元起，不少房源总价也逾千万。该项目最大亮点就是每栋沿湖别墅都拥有一个私家游艇码头。作为国内首家以顶级别墅配套设施出现的游艇会，项目已建成一个五星级的游艇会所和“大自然国际游艇会”。游艇俱乐部总建筑面积达1万平方米，是集餐饮、住宿、会议、休闲娱乐、游艇综合服务于一体的五星级私人会所。设有120个标准泊位，并配备一流的充电、加油、加水、修船等完善设施，游艇会拥有的游艇，产地来自美国、澳大利亚、意大利、日本等地，发动机全部采用世界最先进的制造商美国宾士域集团旗下的水星发动机及美国沃尔沃集团出品的游艇发动机。

据了解，这种千万级“湖墅”的主力客群主要是喜欢淀山湖自然资源、懂得享受游艇生活、认同房地产物业对于资产的保值性的高圈层人士。客户不仅只是在长三角，全国市场包括港、澳、台均是项目的目标拓展市场。

长三角别墅平价“逼”人气

今年年底，苏沪高速即将建成通车，到明年沪宁城铁也将开通，太湖、阳澄湖等地与其他长三角城市的联系也将因此变得更为紧密，长三角同城化的趋势将更进一步体现，江苏昆山、等地已经进入上海人购房置业、投资的视野。

早在今年上海十一秋季房展会上，就特设了江苏昆山市千灯镇专馆、湖州市太湖旅游度假区专馆和吴中区专馆等，颇具声势。这些别墅，价格相对淀山湖区域别墅更为便宜，往往是打个对折往下，价值低谷效应明显，从展会现场也可以看出，这类别墅展台前问询的看房者较多。

以阳澄湖为例，作为江苏省境内最大的淡水湖泊，阳澄湖度假区同时也是长三角地区著名的湖居度假胜地之一。来自汉宇地产的市场调查数据显示，阳澄湖别墅区目前在售或已经入住的别墅社区已有将近二十个，共同特色都是中式园林风格，白墙灰瓦，每户基本上都拥有亭、台、水榭、厢房和荷花池等小品。与其他的湖区别墅一样，由于在品质、地段、景观上存在诸多差异，别墅价格差异度较大。目前阳澄湖别墅区在售的独栋别墅主力总价在300万—1000万元/套不等，联排别墅总价约在200万元/套左右。

比如总价相对较高的有位于东阳澄湖公园旅游风景区的玉山胜境，以自然和人文沉淀的高端中式别墅入市，总价800万元起。据了解，该项目客户包括很多文人墨客、喜爱苏州园林文化的人。

更多的低总价别墅，吸引着上海的本地改善置业型客户。展会上，位于阳澄湖边的榭乡名邸的沙盘旁，一位女士表现出了极大的兴趣：“这里联排别墅两头的花园大，这点还是蛮吸引我的，只要200多万就可以买个300多平方米的别墅带花园，还是值得考虑的。”据销售人员表示，榭乡名邸总价230万元左右，首付2成，准现房，主力户型是300平方米左右的双拼和联排别墅。

位于吴江汾湖开发区的琉园，推出的房源户型面积在250—363平方米，总价270万元起，其销售人员所称：“相当于佘山别墅五分之一的价格，就可以拥有临水独栋别墅。”

据中原地产研究分析，购买这种联排、叠加别墅的主力客群基本上都在38岁以上，主要来自包括上海在内的长三角企业高级管理人员、中高级公务员、私营业主、公务员、律师、医师等。他们都看好湖区板块的升值潜力，以此来实现资产保值增值。

并且，这种湖区别墅，政策也给与其极大利好。国家对太湖、阳澄湖此类属国家级风景区的居住项目审批更加严格：住宅建设必须在“离湖1公里、离山100米”范围外。因此，长三角的这些湖区别墅凭借其国家级风景区的稀缺性，受到开发与个人投资的双重青睐。

外地楼盘多样营销“抢”先机

大部分上海开发商虽已感知到市场进入调整期，但出于对自身项目地段、产品品质等各方面的信心，仍看好自己项目未来前景，对市场充满较大信心，短期内在价格上不会有所松动。

从展会可以反映出，目前开发商明里的折扣优惠并不普遍。如三林板块的美林别墅，紧临中环线，单价55000元/平方米左右，总价1400万元起。据现场人员表示，“主要吸引来自浦东新区及张江、金桥、陆家嘴的企业高管入住。”浦西方面则有金丰国际社区的瑞生花园，总价1100万—1800万元。金丰国际社区目前可售的独栋别墅稀少，加上社区内拥有7所著名的国际学校，该区域已经成为代表先进教育理念和成熟国际化生活的高档别墅区。“此次压轴推出最后的18席独栋别墅，现房销售，目前只剩下11套。”瑞生花园专案经理周海波表示：“34000元/平方米起价，跟西郊等地其他项目相比，性价比很高。”

但外地楼盘已经悄然改变了策略，如淀山湖一带的维纳恩湖别墅、巴城阳澄湖边的榭乡名邸等。维纳恩湖此次展会上推出5套特价房源，展会期间预定可以享受5万元优惠。”“特价房早上刚定掉了一套。”维纳恩湖销售经理田建新表示，“买在这边的基本上都是上海人，大都是将近50岁的，打算退休以后过来住。推出优惠，就是为了更突出项目的性价比。”据了解，维纳恩湖今年年底即可交房，4月开盘时推出77栋，现在还剩20多栋，沿湖别墅均价17000元/平方米，不沿湖的均价11000元/平方米。

专业人士指出，虽然别墅市场的走势滞后于整体住宅市场，但在整体市场进入调整期的前提下，四季度别墅市场的成交量也会萎缩，届时别墅开发商会加大营销攻势，外地开发项目选择提前抢占先机还是十分明智的。

（编辑：house163）