中国高端住宅市场的争夺，从没有像今天这样激烈。

孕育高端住宅土壤的市场之争，是城市与城市之间的较量。就如一场铁人3项赛，比拼的是城市经济发展的竞争力、房地产市场的发展水平以及高端客户的购买力。2009年，中国高端住宅发展的重要节点，更被媒体称为中国“高端住宅元年”。放眼中国，以京、港、沪为代表的中国高端住宅市场“你方唱罢我登场”，顶级产品层出不穷──它们掀起的不仅仅是产品之间、更是城市之间的角力。

近期报道称，十•一黄金周期间，至少有350组的内地客户经发展商及代理商安排，南下香港搜购物业；而北京和上海高端市场近期更是成交活跃，掀起一波又一波的楼市热潮，毫无出现“拐点”的迹象。京、港、沪作为我国3个顶级的城市和高端住宅市场，对房地产投资客的吸金竞争渐渐白热化。

在此，分析和研究京、港、沪高端住宅的发展趋势和高端客户的投资偏好，或能为投资者在3个市场的选择上做出帮助。当然，管中窥豹，难免以偏概全的谬误；再者，市场永远在变，一家之言仅希望能带给投资者些许参考和思考。

中粮·海景壹号实景

高端住宅：一个时代的人居证明

住宅建造水平的发展与提高，从来都不仅仅是建筑材料和居住理念更新那么简单，它同时也是时代发展的投射。

高端住宅产品则站在房地产发展的前沿阵地，充当着人居创新的角色。这不仅因为其价格、价值、品质皆高的“三高”特质，也因为它天生就面对收入金字塔顶端的少数高端人群。进入新世纪的10年，国内的高端住宅产品，在建造技术上取得了长足进步，也极大地提高了品质水平。

金融危机发生后，金融市场的资金逐渐进入不动产市场，令国内高端住宅市场颇为坚挺。加上自用需求，高端住宅再度成为投资大热门。

香港──双重资金推动下的飞升

作为国际金融中心和贸易中心，香港高端人士云集，高端住宅价格也素来高居世界排名榜前列。作为高端住宅聚集区，半山、深水湾和浅水湾更是全球闻名。

业内人士介绍，香港的高端住宅通常是指面积100平方米以上、总价1000万港元以上的住宅，还要看地段、环境、景观、服务、会所等各方面软硬件配套。香港高端住宅的分布大致有三个地方：一是传统区，即半山及山顶南区一带，主要面对本港高端人士，多以独栋单体别墅为主；其二是新晋区，即九龙、新界，近几年兴盛的高档洋房、公寓聚集区，由于地段较好，毗邻名校，精装考究，较适宜内地高端人士的口味；其三便是只租不卖的精品住宅，主要集中在市中心核心地段，偏重投资意向。

目前，香港高端住宅市场颇为火爆，楼市屡创天价成交。本月14日，香港岛半山一复式楼盘更创造“全球最贵”公寓纪录：1名中国内地富豪以4.39亿港元买下位于干德道39号楼盘68层的复式公寓，成交价每平方英尺7.128万港元，约合每平方米67.5万元人民币。香港二手住宅价格指数也于十月初突破去年水平，个别楼盘的单价更是创出历史新高。

目前，一批个人投资者、开发商甚至包括投资基金，都已开始关注香港房地产市场尤其是高端住宅市场的动向，希望抓住香港经济发展和楼市复苏这个大好机遇，进行相关投资。

北京──一线城市的泛高端化趋势

北京高端房地产的优势不言而喻。

中国“心脏”城市的核心资源孕育出高端的产品。无论山河湖海，还是城市发展规划中心，不可复制的软硬性资源优势始终是构成北京高端房产的价值基石，可以和世界上任何城市相媲美。业界人士甚至宣称：“北京具备世界上最肥沃的高端物业土壤。”

然而，业内专家却对此表示出了相当的冷静和思考：北京高端房地产的产品水平并没有优势，“北京的高端产品在同等条件下甚至比不过上海”。究其原因，前几年市场的火爆“加量加价不加质”，对产品品质的提高并没有多少帮助；在客户层面，以上海为代表的南方客户对产品的细节最为挑剔，北方客户则次之；同时作为全国的政治中心，北京楼市的形象与示范作用不可忽视，这似乎为北京的高端住宅产品设置了一道看不见的“玻璃天花板”，成为高端投资者隐忧的“顶”。

随着近年房地产市场的不断走强，北京、上海楼盘普遍出现“泛高端化”趋势。上海外环线内罕见万元内楼盘，北京亦是如此。在强势的价格推动下，北京的新盘经过铺天盖地的包装和宣传攻势，导致以高端住宅名头进行推售的楼盘不断增多。

上海──未来10年的速度与激情

自2003年开始，香港知名开发商纷纷携其开发的楼盘来沪推广，将目光投向了上海市场，曾在业界引起不小的轰动。这也表明，上海经济的增长、市民收入的提高已使客户购买力大大提升；上海楼市经过多年培育，已经具备了房地产投资交易平台的基本要素，优质楼盘可以在上海市场找到来自世界各地的优质买家。

同时，上海高端住宅市场本身也在经济发展的强势下快速发展。上海经济保持持续高速发展的态势，外资企业纷纷登陆。据统计，现在超过300家的世界500强企业已在上海开设分公司，包括研发中心或总部。跨国企业的经营模式，主要是高层管理人员的派遣为主要途径的管理输出，这使得市场对高档住宅的需求不断增加。

在全上海筹办世博盛会的背景下，国务院于2009年3月底决定：2020年将上海建设成为国际金融中心及航运中心。西方媒体的估计更加乐观，认为2010年上海便会成为国际金融中心其中的一员。这对房地产行业无疑是巨大利好的释放。

目前，上海住宅价格最高的几个板块主要是新天地板块、湖南路板块和一线滨江板块，平均价格在每平方米10万元以上。其中新天地板块长线投资客较多；滨江板块的购买情况个案分化比较明显，投资客与自住客兼具；湖南路板块因其特殊的地理环境，其购买群体以自住客为多。

当下，高端住宅的标准正发生着变化。高端住宅已经从对生活方式的引领转变为对稀缺资源的占有，从倾向于文化型、科技型转变为向对环境型、资源型靠拢。能够称得上是上海顶级住宅的项目，最重要的标准是所处的地段和稀缺资源，而真正能够占有稀缺地段、稀缺资源的项目，少之又少。原因在于，上海山、林、湖、海等自然资源非常有限。所有的好资源都被所谓“第一线”的滨江大宅等建筑所遮掩，位居社区后排甚至楼盘低层，离景观的心理距离和物业价格便“谬以千里”。也正是因为这个原因，陆家嘴一线滨江板块开始越来越多的进入国内高端投资人群的视野。

与香港相比，上海的房地产市场具有自己特定的优势。香港房地产市场已经历了从起步、发展到繁荣、回落再到复苏的全过程，发展历史和发展周期一目了然，未来市场的发展将比较平稳；而上海房地产发展历史相对较短，现在仍处于上升阶段，这就意味着，未来上海的高端住宅向上的机会更多。

另一方面，世界上许多城市高档物业的价格彼此之间相差不大。与香港的项目相比，上海同等地段的物业价格还处于洼地，投资上海房地产市场大有可为。近年来，购买上海高端住宅的人群已悄然生变，受人民币升值预期的影响，国外投资客与内地高端投资者的目光渐渐从香港和北京聚焦到上海高端物业。在2009年上海房地产行业火爆异常的时候，中国顶级住宅排行榜上，开始出现越来越多的沪上高端住宅。“投资者都有这样一个共识──买上海高端物业增值，买香港高端物业保值。”

然而，高端物业市场的争夺仅仅只是一个开始。高端物业市场之争，不仅带动高端产品积极向上，更给中国房地产行业未来的发展带来了新的动力。

指标企业：中粮集团

从一个企业高端物业开发的战略布局和区域选择，我们也能看到高端物业发展趋势的些许端倪。

近日，2010年上海世博会高级赞助商中粮集团宣布：旗下所持有的代表上海地产20年辉煌建设成就的高端住宅巅峰之作——中粮•海景壹号将于近期推向市场。此举，不仅标志中粮集团对世博会深入参与的开始，更意味着中粮房地产业务在长三角战略布局的启动。

中粮集团，是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，在地产、酒店经营以及金融服务等领域也卓有成绩，被《财富》杂志列为世界500强企业之一。20世纪90年代开始，中粮集团积极参与房地产业务，先后进入香港、北京、深圳、广州、上海、成都、沈阳、厦门等城市，成功开发了北京中粮•祥云国际社区、深圳中粮•澜山、北京中粮广场、上海中粮•海景壹号等高端项目。上海中粮•海景壹号给中粮房地产业务的品牌升级和沉淀带来绝佳的契机，对整个中粮房地产业务的发展具有重要的战略意义。通过项目整体的开发运营加快区域成熟度，改变和更新区域城市形象，使项目所在区域成为新的价值热土。（易居供稿 周文雪）

（编辑：house163）