阴谋论：熊市见底，新一轮中国经济牛市蓄势待发。

4万亿，宽松货币信贷；低利率，刺激民间投资。应对危机，时时有政策，处处不差钱。中国人对未来的信心正在急速恢复。钱，在前方。一阵巨痛之后，通货膨胀的预期正在民间流传。

以此为基础，深圳楼市也在经历牛年的“小阳春”后快速升温。涨价成了目前楼市最常见的流行词。提价一千很平常，涨个三千不算多，再涨万儿八千的也不鲜见。即使成交缩量，明显呈现“滞涨”状态，开发商提价之声仍日渐增多，豪宅尤甚。

2004年，上一轮深圳楼市牛市肇始之初，红树西岸、波托菲诺等豪宅屡创天价，响应者众。豪宅，成了楼价猛涨的先锋。而今，天麓、樽海等豪宅亦让百姓惊为天价，亦步亦趋的豪宅、伪豪宅更是数不胜数。豪宅抱团取暖、齐声涨价之态势已成。

豪宅，重演历史，引涨楼市？这，或许是目前深圳楼市豪宅不约而同的一次集体阴谋！

尽管不少项目的销售成绩如此的“不理想”，却依然难以撼动豪宅的市场价格。不仅如此，因看好后市，不少豪宅甚至放缓出货节奏，以达到单个项目受益的最大化。分析人士认为，经济层面的向好以及供需矛盾的日渐扩大或将有利于开发商“阴谋”的实现，未来豪宅将继续扮演领头羊的角色，引领市场前行。

现象：死扛价格不动摇

从2007年下半年至2008年底，深圳楼市经历了一年多的低迷期。其间，不少普通住宅价格一路下调了30%左右。但豪宅方面，除了少部分项目降幅较大外，大部分楼盘价格调整幅度有限。

目前，观澜湖高尔夫大宅的价格大约为2000万元/套，华侨城天麓均价约8万元/平方米，天琴湾在售独栋别墅均价为15万元/平方米，价格较此前基本没有变化。而其他项目如公园大地、熙龙湾、中信红树湾、红树西岸、四季山水等项目的调价幅度都比较有限，部分项目价格甚至稳中有升。

有意思的是，2008年10月11日开盘的天安[3.357.72%]高尔夫珑园甚至把不降价承诺写进了购房合同。

“应该说，在这一波楼市调整中，豪宅的波动幅度是最有限的。而在楼市回暖过程中，豪宅也是最先起来的一波。”中航地产[0.00 0.00%]发展有限公司营销策划部总经理杨海波表示。

意图：看好前景盼升值

不过价格波动最小的豪宅，成交量却一直维持在一个较低的水平。对此，业内人士分析认为，一方面，由于豪宅利润高，回笼资金速度快，不少在售豪宅项目早已把成本收回；另一方面则是因为看好楼市前景，很多项目选择边卖边提价，以获取更高的利润。

典型的如红树西岸，项目单价从2005年的2.5万元/平方米一路上扬至后来的4.2万元/平方米，尽管经过一年多的调整封盘，项目目前的销售价格较最高期下调了约8000元/平方米，但3.4万元/平方米的价格依然位居高层豪宅的领头位置。

“虽然项目的消化周期比较长，但当时若以七八千的单价销售，利润肯定要低于现在。”红树西岸的代理公司——美联物业深圳区域董事王书权认为。

而星彦地产中央研发中心总经理鄢圣刚则指出，有些项目表面销售速度比较慢，但实际上却是开发商有意控制节奏，“因为长期而言，楼市在一个往上走的通道上，开发商对楼市未来预期比较好，认定价格会上升，因而放缓了推盘速度”。

“个人判断，现在的豪宅价格还是过低，豪宅未来的上升空间比较大。两三年后，豪宅价格很可能都在5万元/平方米以上。”王书权乐观地表示。

阳谋：豪宅或再度引领楼市上行

王书权的乐观似乎有据可依。分析人士指出，经济环境和豪宅自身的供需关系决定豪宅未来将有更大的发展空间。

经济层面，中国物流与采购联合会日前发布的数据显示，制造业采购经理指数已经连续5个月环比回升。专家据此认为，PMI指数等经济先行指标回升，可能预示二季度中国经济将继续好转。

“中国最早可能在今年下半年或明年上半年回暖，这为楼市营造了较好的回暖环境。”德思勤投资有限公司总部总经理助理叶世育表示。

而另一方面，豪宅土地供应的日益稀缺也成了豪宅上行的一大理由。分析人士指出，目前国家已经明令禁止别墅用地的供应，90/70政策也在继续执行中，未来高端住宅供应肯定会越来越稀缺。与此同时，人们的居住要求却越来越高，这势必会造成供需矛盾。

“在2004年~2007年这一波的楼市大涨过程中，豪宅功不可没。接下来的楼市，豪宅还将继续扮演领头羊的作用。”深圳市世联地产集团代理事业部副总经理甘伟表示。

而杨海波也认为，豪宅价格的标杆明显，会给市场以信心支持，豪宅很有可能将再度引领深圳楼市上行。

一个项目卖5年，值不值？

案例简述

从2004年到2009年，红树西岸正经历第五年的销售历程。尽管销售时间跨度很长，但红树西岸价格却一直非常坚挺。2009年4月，封盘已久的红树西岸推出最新组团，尽管单价较之前有所下滑，但3.4万元/平方米的均价依然位居高层豪宅的价格顶部。整个4月，红树西岸项目再度收金近10亿。

以上一轮深圳楼市牛市的大多数楼盘看，一个项目的销售周期往往就是一个月，短的甚至在一周、一天内搞定，长的也就是一年半左右。因此，人们不禁要问，红树西岸长达五年的销售周期，其利益是否实现了最大化？倘若项目在两年内消化完毕，开发商重新拿地开发产品，是否将有更大的收益？

红树西岸案例的效益高低或许将影响目前深圳豪宅的价值取向。 专家把脉

深圳市贵安炜实业有限公司董事总经理吴固林认为，有些高端项目不愿跟随市场走，而是认定了自身品质的稀缺性，认为自身项目可以卖出好价，所以选择了不急着入市，而是放缓销售速度。“随着市场的回暖，成交价格上扬，现在看来这样的销售策略是对的。虽然拉长了销售时间，但利润也得到了最大化。”

而王书权则认为，红树西岸开盘前后，当时中信红树湾的销售单价仅约七八千元，如果红树西岸以同样的价格销售，收益也会不错，但利润肯定没有实际采用的销售方式那么高。“最重要的是，红树西岸在5年的销售过程中，品牌价值得到了沉淀，也更加坚定了买家的信心。”王书权表示。

不过，并非所有的开发商都认同红树西岸的做法。“大部分开发商更愿意选择在合理利润下的快速开发，在及时回笼资金后，重新拿地，重新投入开发。”杨海波认为，这样的做法说不定利润更丰厚，但究竟值还是不值，最终还是要视开发商自身的运营策略而定。

一段历史：红树西岸后观

红树西岸原定的开盘时间为2004年7、8月，但实际的开盘时间却一推再推，开盘前所传出来的价格更是一路上扬。

实际上，早在开盘前，红树西岸就已经做足了宣传方面的功夫。而业界对其单价的猜测则从最初的1万左右到1.5万再到2万以上。当时甚至有人估计，如果海外基金介入，该项目均价可能超过3万/平方米。

而当时，深圳的豪宅项目如水榭花都二期、熙园、波托菲诺等的均价大约都在9000至1.1万元/平方米。

2005年4月，红树西岸以单价约2.5万元/平方米入市，一时令豪宅市场震惊不已。在红树西岸的高价带动下，价位相对较低的中信红树湾、波托菲诺等豪宅项目迅速出货。

随后几年，红树西岸陆续分批推出部分单位，而其单价则在2007年达到了峰值，飙升到了4.2万元，而深圳湾片区的豪宅项目也随之一路大涨。

特别值得一提的是，2004年恰恰是深圳楼市上一轮牛市的起始，而2007年则是上一轮牛市的最巅峰。以红树西岸为代表的深圳豪宅精准地踩上了此轮牛市的波峰。

一种现象：幸福里前瞻

2007年年中，幸福里开始打地基。该项目由3栋塔楼组成，总建面约11万平方米，总户数近800户，户型面积从100~500平方米不等。

2008年年中，市场开始传出幸福里将于当年下半年入市的消息。7月，幸福里开放展示中心；9月，项目开始进行前期的预热，并举行了“幸福城市”艺术展活动，同时传出将于11月开盘的消息；但到了11月，幸福里只是开展了第二期艺术展活动；今年2月，幸福里传出将于今年年中开盘的消息，同时接受电话登记；3月，幸福里传出均价4万元/平方米以上，开盘时间约为今年7月的消息；而日前，记者从售楼处了解到，4万元/平方米只是幸福里的起价，但开盘时间却还没有最终确定。

幸福里的开盘时间一再推迟，高价开盘的消息更是早早传了出来，在楼市正处于新一轮起步期的2009年，幸福里与当年的红树西岸是何等的类似！历史往往会有惊人的相似，幸福里会不会是另一个版本的红树西岸？是否又将引领新一轮的楼市上扬？我们静而观之。

（编辑：house163）