房企年报透视
2020年房企年报季，已经进入尾声。去年是一个极其特殊的年份：整个房地产行业经历了疫情的冲击，先抑后扬，销售面积和销售金额双双创下历史新高;2020年8月份，“三道红线”出台，对房地产行业影响深远。未来，房企“增收不增利”现象是否将持续?融资与债务有何隐忧?土储布局又有何新变化?记者将从2020年房企财报中寻找这些问题的答案。
在外部环境的倒逼下，房地产企业的增长“悖论”愈加凸显。
2020年，房地产市场从疫情中快速复苏，全国房地产销售面积和销售金额双双创下历史新高。在这种大环境下，房企的销售规模也普遍提升。综合各房企发布的年报，去年销售规模达到千亿的房企数量有43家，其中有5家房企的规模突破5000亿元。
过去多年来，追求规模效应一直是房地产业的主旋律，并实现销售、营收的快速增长。为此，不少房企选择以牺牲利润的方式来获取规模，这也造成了“增收不增利”的窘境。
去年，这种情况进一步加剧。除了降价销售的主观因素外，限价政策的实施，以及高地价项目和资本化利息步入结算期，也在蚕食企业的利润。
根据上海易居研究院的统计，66家行业典型上市房企的平均毛利率和规模净利率都在下降。其中，两项指标双降的房企达到47家，占比逾七成。
谁“吃掉”了利润?
上海易居研究院的统计显示，2020年，66家典型上市房企实现营收4.5万亿元，毛利润1.17万亿元，归母净利润4297亿元，比上年有不同程度的增长。但毛利率、净利率和归母净利率的中位数分别为24.3%、10%和8.2%，同比分别下降4.8个百分点、2.6个百分点和1.9个百分点。
纵向来看，净利率指标已降至2016年的水平，归母净利率则是2015年以来的最低水平。
利润率的下降已成为行业的普遍现象。在该机构的统计中，66家典型房企中去年毛利率、归母净利率下行的房企分别达到62家和51家，毛利率和归母净利率双降的房企达到47家，占比逾七成。
哪些因素影响了房企的利润?
前述机构指出，新冠肺炎疫情带来的短期影响不可忽视。“在疫情的影响下，房地产行业整体的开工复工、竣工及项目交付结算的进度普遍延缓，影响到多数企业全年营收及利润规模的确认。如禹洲2020年在唐山、武汉等区域的部分项目受疫情影响延迟交付，影响收入贡献约60亿元。”
若拉长周期，土地、融资等成本在蚕食利润。一方面，不少房企前期获取的高地价项目进入结算，对企业利润空间的影响较为显著。比如，金茂在销售规模突破2000亿元大关的同时，利润不增反降。由于前期土地成本较高，加之楼市调控对销售端形成影响，去年金茂计提发展中物业、持有出售物业减值金额达30.59亿元。
另一方面，在融资监管加强的背景下，近年来很多房企调高利息资本化率，以优化当期利润指标。但去年以来，随着这部分项目进入竣工结算，融资利息计入营业成本后，导致项目的利润率水平下行。
在销售端，严厉的限价政策，以及“以价换量”行为的普遍出现，也在“吃掉”房企的利润。虽然营销手段越来越多样，但市场竞争的激烈和监管部门对价格的管控，导致很多项目的利润无法达到预期，甚至“亏本出售”。
综合房企的公告信息不难发现，相比成本的增加，去年很多房企的销售均价并未有同步提升，甚至出现下降。在此情况下，利润率的下滑就不可避免。
更有甚者，部分房企的“让利”幅度之大，直接导致营收和利润的走势出现背离。根据前述机构的统计，去年有20家企业在营收增长的同时，毛利润规模同比降低。另有10家企业的营收和毛利润规模双降。
受疫情影响，房地产行业整体开工复工、竣工及项目交付结算的进度普遍延缓。
规模和利润将继续背离
“对开发商来说，以前成本是固定的，通过价格的增值来获取利润;现在价格是被限定的，要通过对成本的压缩获取利润。”北京某大型房企销售负责人向21世纪经济报道记者表示，利润获取方式发生变化，决定了“抠利润”的难度越来越大。
由于行业竞争白热化和楼市调控常态化，2018年以来，房地产业的平均利润率就逐年下降。一种观点认为，房地产业的利润率将逐渐向制造业看齐。
近期，中南建设副总经理兼财务总监辛琦在业绩会上表示，未来行业的毛利率很难逆势上行。政策对房价的管控是非常严格的，但在相对热点的城市，集中供地恐怕不会降低土地的热度，因为“很多中小开发商可能把所有子弹集中一地”。他表示，“在(房屋)价格封顶，地价可能还略有上涨的前提下，毛利空间是进一步被压缩的。”
2020年9月，万科集团董事长郁亮表示，“三条红线”的出台，标志着房企在先后度过土地红利、金融红利阶段后，进入管理红利时代。这一说法颇受行业认可，但一些房企人士认为，向管理要红利，意味着行业已经无法享受外部的市场红利，转而从内部挖潜，这对规模和利润的增长都将带来考验。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，利润率的回归的确是大趋势。但从短期来看，追求规模增长仍将是行业的主旋律，且在目前的市场环境下，大部分房企仍在抓住机会扩大规模。
据中房网的统计，2021年，44家房企销售目标增长率均值为11.85%。虽然增速比2020年的14.40%有所下滑，但超过10%的增长预期，仍然显示出房企对市场抱有一定的信心。
前述北京房企人士表示，这种信心源自于两个方面：其一,在不断刷新历史峰值后，全国商品房销售规模有望在高位维持一段时间，意味着市场空间仍然较大;其二,房企的存货规模普遍充裕，足以对销售形成支撑。
但他同时指出，在这种情况下，销售和利润的背离也将继续存在，甚至加剧。因为销售规模的增长较容易实现，而借助精准投资和精细化管理来获取利润，不是短期内就能完成的任务。
国家统计局发布数据显示，今年第一季度，全国商品房销售面积36007万平方米，商品房销售额3.8万亿元，双双创下历史同期新高。受此影响，一季度房企的销售规模普遍提高，但很多企业的利润率仍在下探。
以万科为例，今年第一季度，万科房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率(已扣除税金及附加)降至16.1%，较去年末的22.6%进一步下降，原因和近年来地价占房价比例提高有关。
本文来源：21世纪经济报道
作者：张敏
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