上海近年累计成交152幅租赁住房土地

3月26日，位于上海松江的有巢国际公寓社区泗泾店开放首批租客入住。拎包入住、智能管理……除了这些备受年轻人喜爱的标签之外，有巢对上海住房体系构建也有着特殊意义。它是上海首个集体土地建设租赁住房项目，也是上海首个入市的单地块集中选址新建租赁住房项目。

2017年起，上海开始加快租赁住房市场建设，从供应的“龙头”——土地入手，创新推出租赁住房用地、集体土地入市试点新建租赁住房……在这里建成的房源属于“只租不售”的纯租赁房源。截至2020年底，全市已累计成交152幅租赁住房土地，预计今年上半年有6000套至7000套房源形成供应。

要在全新模式的土地上建造全新的租赁住房，对政府和企业而言，无疑是一次从无到有的探索。

车位配比一定要1∶0.8吗

解决一线城市青年人才的居住矛盾，扩大新建租赁住房供应无疑是一条有效路径。青年群体通常处于职业起步阶段，对租金更加敏感，对居住环境有不同要求，不能完全按照现有住宅设计规范去建设。但在全市新建租赁住房启动初期，设计规范、建设标准等方面的配套政策和管理规范还在完善，无论是政府部门还是“跑得快”的企业，都是摸着石头过河。

在松江泗泾有巢国际公寓社区，抬眼便能看到依次排列的5栋公寓楼，外形设计颇具现代感。小区共有825套房源，地下车库配备车位400多个，车位配比约1∶0.5。但是按照规定，在同区位新建住宅中的车位配比应不低于1∶0.8。为何会有不同？

“租赁住宅的住户需求和普通小区是不一样的。”华润置地有巢公寓副总经理徐亚男说。有巢公寓主要租户是周边白领，很少有人开车。小区开发设计之初，开发团队曾经陷入苦恼：租赁住宅项目的成本回收周期长，租金回报率低，论短期收益显然和商品住房无法相比，因此每笔支出都得精打细算。要是按照现有住宅规范去配置停车位数，需要投入大量建设成本，如果日后小区没有规划设计中的停车需求，还会造成空间浪费。

破题，需从顶层设计入手。有巢公寓找到市区两级相关部门寻求帮助。在相关部门协调支持下，各方针对车位配比进行了多次研讨和专家评审论证，最终顺利将比例下调。

和有巢公寓开发团队一样，上海地产、上海城投、张江集团等一批较早投身纯租赁房源小区开发的企业，都曾经遇到同类难题。设计哪些户型、面积多大、燃气要不要入户……这些看似平凡琐碎的细节，对于全新的租赁住宅小区，都需要重新考量。

不少开发企业经过市场调研的成果，针对产品与既有规范适配问题的建设性意见也被采纳，并收录到全市层级的设计导则中。2020年10月出台的《上海市租赁住房规划建设导则》，强化中小户型供应导向，对日照时长等许多建设细节进行了调整。

“结合租赁住房特点和租客需求，上海租赁住房建设在顶层设计上有诸多创新，在区域规划、土地供应、设计规范、建设标准、运营管理、金融支持、财政补贴等方面陆续出台了系列配套政策。”市房管局住房建设监管处处长冯钢花表示，一系列创新是为了在有限空间中，合理配置开发成本，腾挪出更多资源，用于提高租赁住房的建设品质和服务。

离地铁站4公里为何还能受欢迎

一般来说，房源距离地铁站点越远，出租周期越长。有巢泗泾店地处上海外环线以外，距离最近地铁站9号线泗泾站有4公里车程。若采用公交接驳，要坐满9个站点，再步行15分钟，全程需要花费40分钟。但首批房源开放申请时，有巢公寓出租率达到七成。

“有的租户第一次看房时，的确会因为交通问题产生顾虑，但听说马上要开班车，就放下心来。”门店店长陆秋琦说。由有巢公寓投资运营的接驳班车，可将通勤时间缩短到10分钟，刚好解决了通勤之困。

在上海已经推进的百余幅租赁住房用地中，有相当一部分地处远郊，曾引发担忧：郊区租房能否解决年轻人的居住问题？

有巢提供了一种探索样本。记者在采访中发现，除了服务松江本地白领，有巢公寓还有不少租户来自漕河泾、新天地等9号线沿线企业。在他们看来，高性价比的租住环境刚好能满足需求。

在诸多配套里，击中租客的“点”各有不同。“95后”应届生陈海燕常常忘带钥匙，她偏爱人脸识别门禁和密码锁；许欢从事室内装修工作，经常要开着新能源车奔波于各个项目，让他印象深刻的是地库里配备充电桩的停车位。有人更喜欢书吧、观影区和跑道，女性租客更看重小区集中式的智能化安全管理体系——这些都是企业经过反复调研才落地的运营和服务，而享受这些服务，只需支付2000元至3000多元的月租。

“从长远来看，租赁住房要形成有效供应，应该与时俱进，通过丰富应用场景，不断为社区增值。”冯钢花说，“十三五”期间，上海培育和发展住房租赁市场的重心主要在租赁住房房源的建设筹措上，“十四五”期间，将更多聚焦租赁住房的品质供应。

伴随消费升级，居住社区已不仅仅承担居住功能，而且成为重要社交场所。越来越多的开发企业有意识地采取多种手段，满足租客需求。在城投宽庭、城方公寓、张江国际社区租赁式住宅等项目中，健身房等功能区、活动区已经成为标配。

但企业还面临一个现实问题：租赁住房社区不断优化增值服务，钱从哪来？

业内人士指出，企业一方面要节约成本，如建立成本控制体系、做足周边市场调研、结合租户需求营造应用场景等，不求面面俱到，但求精准供应。同时可以通过在小区中提供优质的增值服务，向租户收取一定费用，或者输出管理经验等方式进行开源。有巢公寓已与部分区属国企达成合作，未来将在这些国企开发的新建租赁住房中，提供小区运维管理服务。

“希望公募类REITS（房地产信托投资基金）可以加快在租赁住房项目中落地，缓解资金压力。新建租赁住房属于重资产持有，产权清晰、合规性好，可以成为融资的优良标的。”徐亚男说。

首个集体土地建租赁房试点

在上海全域范围内，有8万多套租赁住房正在紧张建设中。今年内，浦东张江、宝山顾村、闵行莘庄、静安市北等区域，还有一批新建租赁住房将入市。

大规模房源供应引人深思：上海建设用地已经面临天花板，租赁住房如何布局，才能避免造成对未来城市发展空间的“透支”？

仔细研究可以发现，在上海推动高质量发展的大背景下，不同区域的租赁住房也在扮演不同角色，因地制宜地解决区域发展的需求。以即将入市的张江国际社区租赁式住宅为例，它主要辐射张江科学城，上海科技大学、中国商飞上飞院、阅文集团等多家知名企业早早“盯上”房源，纷纷赶来洽谈合作。

松江是目前上海唯一的集体土地建设租赁住房试点行政区，率先入市的有巢公寓正是沪上首个试点。华润置地相关工作人员坦言，从开发角度，集体土地和国有建设土地并无差别，但因为土地性质不同，集体土地可减免一笔配套费用，为企业减轻了资金负担。“通过盘活闲置土地，释放集体土地资源价值，有巢公寓恰恰是上海多渠道供应租赁住房的一种创新形式。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

近期发布的《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》还提出，要在五个新城加大租赁住房供应，满足职住平衡和产城融合。

与此同时，来自不同行业的开发企业，推动了上海住房租赁市场差异化发展。新建租赁住房的开发单位来自80多家央企和国企旗下公司，各有所长。如，上海城投专业从事城市基础设施投资、建设、运营管理，建造租赁住房时，从建设初期就把节能、环保和低影响开发考虑进去，进行数字化信息化管理和全流程品控。由此打造的城投宽庭湾谷社区采用了工业化装修模式，比如在一室户中引入整体卫浴设备。

不过，租赁住房建设依然任重道远。“从目前实践来看，长期稳定居住为主的社区型租住生活方式仍然处在起步阶段，需要属地政府和租赁运营企业的紧密合作，助力加强社区治理和党建引领，强化公共服务和配套建设，逐步总结和探索形成与之相适应、相匹配的成熟治理模式。”市房管局相关负责