并购成果不理想 保利物业毛利率继续承压

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作为资本市场的“当红炸子鸡”，上市物业公司大多交出了一份亮眼的年终答卷。过去一年，保利物业的多项指标也实现了增长，但与众多表现突出的同行相比，保利物业的成绩单有点黯然失色。

年报显示，截至2020年12月31日，保利物业的合同管理面积约5.67亿平方米，合同项目数1948个，在管面积约3.8亿平方米，在管项目1389个。

从规模上看，“破亿平”的合约及在管面积已经让保利物业跻身行业前列，但相较于其他“破亿平”的同行动辄超50%，甚至100%的收入增长率，保利物业显然是“落后”的。

2020年，保利物业录得收入约为80.37亿元，同比增长约34.7%。而在管面积与保利物业相当的碧桂园服务（3.77亿平）、恒大物业（3亿平）年内收入同比分别增长61.7%、43.3%，在管规模较保利物业小的时代邻里，收入同比增长62.6%，融创服务同比增长63.5%。

目前，保利物业最大的收入来源仍然是物业管理服务。2020年，其来自物业管理服务的收入同比增长约28.7%至49.48亿元，非业主增值服务收入同比增长38.5%至13.41亿元，社区增值服务收入同比增长约51.5%至17.48亿元。

作为最大收入来源的物业管理服务增长动力不足，是导致保利物业整体收入增长慢于同行的重要原因，而造成物业管理服务收入增长慢的主要原因则是规模增长不够快。

2020年，保利物业来自保利发展的合同管理面积同比增加14.5%至2.4亿平方米，此外，通过招投标、合资合作和收并购新增第三方合同382个，第三方合同管理面积同比增加13.4%至3.27亿平方米，第三方在管面积同比增加44%至2.28亿平方米。

其中，在收并购拓展方面，保利物业年内只完成了成都华昌物业一单交易。对于这一表现，董事长黄海坦言，自2019年上市募资后并购成果不理想，公司也经常在检讨。但即便如此，黄海还是强调，保利物业在并购市场上仍将保持一贯谨慎的投资风格。

黄海称，在经过多轮谨慎研究之后，保利物业理清楚了并购的目的，一个是为了进入细分市场，一个是为了市场规模。“如果是为了进入细分市场，那公司可能会因为标的的稀缺性、可获得性、以及培育的可能性而及时调整并购策略，如果是为了规模，那公司的并购标准会一直保持，不会因为市场的变化而有太大调整”。

据保利物业董事会秘书尹超介绍，根据公司统计，目前新上市以及准备上市的物业公司累计融资规模已经达到800亿元，其中用于市场并购的超过500亿元，对于物业这个轻资产行业来说，并购资金增长非常快速，但从并购标的的供给端来看，数量和质量并没有显著的提高，市面上因为资金链问题而出让的仍是少数。

“下一阶段，相信物业市场火热并购的格局仍会保持，估值也会相应地保持高位，在这样一个相对高位的并购市场上，保利物业还是会保持对投资工作的定力，不会盲目追高。”

整体收入增幅赶不上同行之外，保利物业的毛利率表现也相对逊色。2020年，保利物业毛利率为18.7%，同比下降1.6个百分点。较碧桂园服务的34%、恒大物业的38.1%、雅生活的29.7%、佳兆业美好的30%都有明显差距。

保利物业旗下拥有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务板块，年内除物业管理服务毛利率保持在14.2%外，其余两项业务均出现下滑，非业主增值服务毛利率同比下滑0.2个百分点至20.1%，社区增值服务同比下滑10.4个百分点至30.3%。

针对毛利率下滑最严重的社区增值服务，财务总监杨杨分析表示，一方面是受疫情影响，家政服务等入户式的消费行为受到限制，另一方面社区媒体、社区空间管理等都受到阶段式限制，最终导致收入占比下降，利润空间也被压缩。此外，美居服务、社区零售这类毛利率不高的新兴业务的快速放量也拉低了整体毛利率表现。

保利物业毛利率下滑的情况在短时间内仍将继续。“考虑到物业管理板块、社区增值服务里新兴业务的占比将持续提升，而非业主增值服务占比将呈现下降的趋势，预计未来一定阶段，公司整体毛利率有可能会面临下行压力，公司也在积极研究对策和措施。”

杨杨指出，首先是物业管理服务板块，随着第三方拓展竞争越来越激烈，第三方物业会长期处于毛利率比较低的水平，当第三方拓展项目不断转化，公司来自第三方物业的收入占比会逐步提高，这个板块的毛利率会出现阶段性缓慢下滑。非业主增值服务目前仍然以系统内项目为主，毛利率会相对稳定。而社区增值服务，未来毛利率低的美居服务、社区零售占比将持续提升，该板块的毛利率也会下滑。

至于改善措施，杨杨表示，物业管理服务板块会考虑深耕市场，实现高质量扩张，加速数字化改革，提高精细化管理。社区增值服务会布局一些高毛利的业务进行对冲。

而被保利物业视为蓝海市场的公共服务，发展相对较快。目前，保利物业的公共服务包括高校及教研物业、城镇景区、政府办公楼、城市公共设施、轨道及交通物业等多种业态，并逐渐向高校及教研物业、轨道及交通物业、城镇景区三大业态聚焦。

截至2020年12月31日，保利公共服务在管的项目数量为393个，较2019年底增加127个，在管面积约2.01亿平方米，其中三大业态的在管项目数量达212个，占比超过50%。源自公共及其他物业的收入约为8.04亿元，较2019年同期增长约67.2%，占物业管理服务总收入约16.2%，收入占比较2019年同期提高约3.7个百分点。