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协信远创债务违约,房企爆雷仍在上演

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协信远创正在面临生死大考。3月17日,该公司发行的债券“16协信03”即将到期,债券发行总额20亿元,期限5年,票息6.5%。对一家已出现债务违约的房企来说,它能逃离风暴再次袭来的命运吗?

答案或许并不乐观。此前3月9日,“18协信01”私募债到期,债券发行总额7.1亿元,票面利率7.5%,期限3年。但协信远创仅支付利息,本金未足额兑付,坐实债务违约传言,并引发了评级被下调等连环风暴。

今晚,协信创始人吴旭注定要度过一个不眠之夜。作为“渝系”老牌房企,协信远创曾与龙湖、金科、东原、华宇并称"五朵金花";转瞬几年,该集团却要面对利润暴跌、债务违约、高管动荡等重重危机。

“2020年协信远创销售金额下滑、流动性紧张、短期债务兑付压力大;因对公司投资事宜意见存在分歧,其间接第一大股东三名董事相继辞职,可能影响未来发展及股东对公司的支持力度。”评级机构联合资信称。

在地产行业频频爆雷的当下,协信远创不会是最后一个直面深渊的房企。日前,融创中国董事局主席孙宏斌称,房地产行业底层逻辑变了,未来很多企业要出清,还会看到个别企业爆雷,现在看不明白是哪些,但未来就会分化。

债务缺口超百亿元

为了自救,协信远创已经历过多次大换血。

2020年4月15日,协信远创与新加坡城市发展集团(CDL)签署股权转让协议,股权变更后,CDL占股51.01%、协信29%、绿地19.99%,控股股东变更为新加坡城市发展集团(CDL)。绿地则早在2016年便已进场。

CDL创立于1963年,是在新加坡上市的一家房地产企业,母公司是新加坡最大企业财团之一新加坡丰隆集团。该集团足迹遍及全球29个国家和地区的106个城市,产业涵盖住宅、办公、酒店、服务式公寓等。

在协信远创的公开描述中,2019年,CDL多次向远创方主动表示,希望通过控股远创,从而在中国内地迅速扩张。协信远创也信心满满,认为双方优势互补,并将此次合作称为自己的“第二次创业”。

控股远创后,CDL立即派驻了一批管理人员,分别担任远创的联席董事长、投资委员会和融资委员会负责人、及各核心部门负责人;并在审批流程上增加多个CDL的审批节点,实现对远创经营的控制和管理。

一切看似重获新生,危机却已悄然酝酿。今年以来,关于协信远创陷入危机的声音不断。3月10日,该公司发布声明称,近期各类传闻失实夸张,将积极处理公司面临的各类问题,保证远创公司和项目正常经营发展。

然而,实打实的债务不会说谎。3月9日,“18协信01”私募债到期未足额兑付本金;同时,联合资信风暴式下调协信远创主体评级,在最新公告中,后者长期信用等级、各存续债券的评级被降至B,展望负面。

联合资信认为,协信远创产品结构中,持有办公、商业项目占比高、住宅类产品占比较低,去化周期偏长,现有盈利能力不足以应对即将到期的债务。

企业预警通数据显示,截至2020年中期,协信远创营收20.57亿元,同比下跌46.06%,各项成本却依然高企,仅财务费用便高达8.28亿元,最终其归母净利润亏损12.89亿元,同比暴跌728.04%,净资产收益率为-8.73%。

经营业绩惨淡,协信远创面临的融资环境也不容乐观。2020年中期,该集团取得借款收到的现金47.15亿元,但偿还债务流出76.14亿元,分配股利或偿付利息支付15.10亿元,筹资活动产生的现金流净额为-43.73亿元。

疲于应付债务的结果是,该集团经营、投资活动产生的现金流被极大吞噬,导致账面仅剩19.82亿元现金余额,不能覆盖近在眼前的债务。

截至2020年中期,协信远创流动负债456.73亿元,其中短期债务158.82亿元,货币资金完全不能覆盖,利息保障倍数为-0.58倍。以“三道红线”衡量,期末净负债率191%,现金短债比0.17,踩中两道红线。

目前,协信远创债券存量规模25.90亿元,16协信03、16协信05、16协信06、16协信08将于今年3月至9月陆续到期。债券持有人包括西南证券、长城国瑞瑞益1号、银泰2号、世纪黄金鼎信用甄选六号等。

在平安银行、农业银行、北京银行、民生银行等21家金融机构处,协信远创还有310.17亿元的授信额度,其中平安银行高达百亿元。但鉴于协信远创目前的处境,这些额度能否拿来“救火”还是未知数。

昔日地产明星退场

作为曾经的渝系地产“明星”,协信远创何以至此?在公开声明中,该集团将危机归因为,CDL控股后引发了一系列“不可控”因素。

协信方面称,CDL控股后,公司治理结构及审批程序发生重大变化,本应由董事会决策、由管理层组织实施的事项,CDL仍要报送新加坡总部审批。否则,董事会决策、管理层日常经营等工作均无法实施。

“由于控股股东的决策迟延,严重影响了融资、处置资产等改善公司经营和现金流行为的及时实施。”协信远创认为。但冰冻三尺非一日之寒,协信远创的没落早有先兆,与CDL的摩擦也仅是自救未果的表现而已。

上个世纪90年代,曾在机关和国企任职的吴旭下海创业,创办了重庆协信实业公司,在重庆地产界闯出一片天:比如1999年在重庆第一个开设样板房、创重庆酒店式公寓之先河、重庆首个人车分流的协信天骄俊园……

2003年,吴旭在接受媒体采访时还称,龙湖算什么!我们接下来会发展得非常快。随后,2011年,吴旭挖来曾在万科任职的刘爱明,并于2014年突破百亿销售额,与龙湖、金科等房企称为渝系地产“五朵金花”。

但此后的路就没那么顺畅了。2014年,吴旭被有关部门带走协助调查。2015年复出后,他确立了“不动产是基础、金融是桥梁、科技是未来”的转型战略,要将协信打造成不动产投资、运营、管理专家和金融、科技资产的投资集团。

协信远创则坚持“高周转为主导、产商协同”的发展战略,重资产持有与轻资产运营协同发展,涉猎商业、住宅、科技园、公寓等领域。然而五年过去,协信再未重返辉煌,2020年销售金额仅180亿,同比下降15%。

在业内人士看来,吴旭的转型策略并非绝对错误,但毫无疑问,他带着协信踏空了上一轮房地产周期。在没有销售规模支撑的情况下,将资金沉淀至商业综合体以及多元业务,现金流状况逐步恶化,最终陷入危机局面。

针对当下处境,协信远创表示,正通过加快在途资金回笼、产品销售、非战略性地产项目的出让等方式筹措资金;与此同时,积极与债券持有人协商,包括但不限于通过场外兑付、债券展期等形式兑付本期债券。

协信远创的债务风暴将如何收场,还是未知数。可以预料的是,随着房地产融资环境日益收紧,因债务重压爆雷的房企远不会消失。

2020年,房地产行业的违约案例已不断增加。国泰君安表示,2020年以来,新华联、泰禾集团、天房及三盛宏业先后发生违约,地产行业合计违约本息金额148.84亿元,超出2018~2019年的违约水平。

2021年,华夏幸福陷入资金危机,截至3月9日累计债务违约涉及本息已达194.24亿元。不容乐观的是,未来几个月,地产行业会迎来新一轮债务兑付高峰,高负债房企的偿债风险将进一步增加。

广发固收数据显示,2021年3月,房企境内及美元债到期+回售金额合计达到976.3亿元,4月合计达到890.9亿元。3月、4月分别为境内外债务到期的高峰时段,需密切关注是否会演变为实际的信用风险。

联合资信分析师也称,2020年紧张的融资环境消耗了部分房企的现金储备,泰禾、华夏幸福等高杠杆房企风险暴露,也将加大部分资金紧张房企的债券市场再融资难度。从这个角度看,债务杠杆过高的房企风险将持续暴露。

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