房企“老大哥”万科，从建筑品质到物业服务，常常为人们所称道，在购房者心中素有“优等生”之称。
自1992年万科首入上海，至今已有29年。在房地产发展的黄金年代，万科见证了上海的巨变，并深度参与了建设城市更新，经典项目遍布上海多个区域。2015年以来，万科与上海申通集团联合开发万科天空之城，在上海乃至全国树立了一个TOD开发模式的样板。
然而，自2020年被央视315点名后，万科“优等生”人设逐渐崩塌。全国多地多个项目接连爆雷，在上海这样的一线城市，万科楼盘也难逃业主维权魔咒。一方面，万科天空之城、四季都会等项目“质量门”频频发生，加上去年万科在上海北外滩地块“围标”事件被调查，万科在上海原本顺畅的开拓之路变得崎岖难测。
2020万科上海销售降速 权益销售金额被追赶
最为直观的一个表现，是万科上海销售降速。据克而瑞公开数据显示，2018年上海万科权益销售金额128.28亿元，位列第三，距离第二名融创仅差2.97亿元。2019年上海万科权益销售金额达到190.6亿元，并上升至第二名，遥遥领先第三名41.95亿元。但这种良好势头却在2020年戛然而止。
据搜狐焦点了解，这一年上海万科旗下推出了9个住宅项目，累计开盘次数高达16次。单价超10万/㎡的静安及徐汇两大改善型项目入市；外环外万科天空之城、四季都会、万科青藤公园、万科安亭新镇均有房源推出。
努力“跑量”的2020年，上海万科本该再上一层楼，全年权益销售金额为200.64亿元，增速呈放缓态势。这一次，与第三名绿地的差距仅11.47亿元。
现象级楼盘万科天空之城 曾经标杆如今质量爆雷
大虹桥万科天空之城是近年来万科布局上海的重点项目，也是曾经销量与口碑“齐飞”的现象级楼盘。然而，据众多业主反馈，其项目质量一期不如一期。
2020年9月，万科天空之城三期星之屿业主集体走入项目售楼处，控诉万科天空之城三期“以商品房的价格、建出拆迁房的品质”，楼盘外立面形象与销售时承诺对比严重减配，设计感远远落后于万科天空之城一期、二期。
万科天空之城外立面实景图对比
万科天空之城三期业主控诉外立面减配（图源：星岛居民）
据万科天空之城业主爆料，三期业主经过商讨，联合向万科提出十点改进诉求：如提升外立面效果及颜色、增大窗户可开启面积比例、加高或封闭有安全隐患的消防连廊、封闭高架隔音屏、升级绿化等。但万科却在协商一事上一再拖延，一直未给业主提供合理有效的解决方案，并且一度禁止三期业主们进入售楼部。
万科天空之城三期业主维权
当前，万科天空之城四期光之丘第三批次房源自2020年12月验资以来已经过去数月，但迟迟未入市，也不在近期预告的33个预售项目之列。这大概率与此前项目三期维权有关，万科是否是准备平息维权风波后再推新。
四季都会赶工期质量堪忧 水管爆裂交付成“水帘洞”
无独有偶，万科上海另一个主打项目宝山四季都会，近期也传出质量问题。
2021年1月8日，上海迎来“泼水成冰”的暴力寒潮。位于宝山的四季都会，没能经受住这场低温“大考”。
据四季都会一期业主爆料：寒潮之下，项目部分楼栋水管爆裂。从网上流出的视频可以看到，楼盘外立面由于漏水已经大面积结冰，挂满了罕见的冰棱。除此之外，楼盘电梯也变成了“水帘洞”，让人啼笑皆非。
四季都会外立面挂满冰凌、电梯变“水帘洞”
不仅四季都会高层住宅漏水，近日搜狐焦点曝光台平台还接到网友爆料：项目叠拼别墅顶楼存在大面积漏水现象。“越修越漏”成为诸多叠墅业主的困扰。
四季都会叠墅业主爆料顶楼漏水
四季都会是宝山杨行整体规划近90万㎡的大型项目，其中住宅小区达到6个。
据了解，为了避嫌，该项目并未以“万科”挂名。而据天眼查显示，其开发商上海诚卫兴置业发展有限公司，由上海江杰荣泰置业（集团）有限公司、中国建筑一局（集团）有限公司和杨行资产经营有限公司三家企业共同出资组建。其中，上海江杰荣泰置业（集团）有限公司投资占比最大，达80%。而上海江杰荣泰置业（集团）有限公司背后股东之一正是上海万科。
截图来自：天眼查
自2018年以来，上海万科持股的上海诚卫兴置业发展有限公司在宝山杨行板块斩获5幅城中村改造地块，其中4幅为纯宅地，1幅为商住用地。
上海诚卫兴置业有限公司竞得地块位置示意图
宝山杨行旧改如火如荼，四季都会系列项目开发速度和入市节奏都非常快，引人注目。
其中，四季都会晓风来2020年1月拿地、7月首开；四季都会繁星启2020年4月拿地、12月首开。最新一期四季都会月城西2020年5月拿地，当前已完成备案，出现在上海网上房地产3月12日官宣的即将入市33个项目名单中。
四季都会“高周转”模式下，是否是以牺牲其工程质量安全为代价引人深思。项目日益突出的质量危机，令购房者口碑坍塌的同时，也为后期入市销售蒙上一层阴影。
万科连在上海打造的项目质量不过如此，其他城市更是质量暴雷“重灾区”。最为人关注的是，2020年央视315晚会对万科旗下广州万科尚城出现“漏水”问题披露曝光，足见万科项目“漏水”现象并非个案。另外，青岛、南昌等二线城市多个万科项目也频遭业主投诉爆料，墙体开裂、空鼓、发霉等问题不胜枚举，万科质量口碑已然跌落神坛。
中兴路壹号地王“踏空” 首开遇冷陷入滞销泥潭
提到楼盘，就无法避开万科在上海更“著名”的一个项目——中兴路壹号。
其前身，即是2016年8月17日诞生的震惊全国的“地王”。当时，融信激战万科、仁恒等18家房企，以总价110.1亿元的价格拿下静安区中兴社区涉宅地块，溢价率139%，实际可售楼板价超过14万/㎡。
四个月之后，万科以53.95亿元入股该项目，持股49%。融信则退居幕后，转由万科全面操盘。
然而，此后市场调控趋严，上海一手房严格限价。直到2020年4月30日，万科中兴路壹号才迎来首次入市，备案均价12.98万/㎡。尽管顶着这个“不赚钱的价格”，且邀请世界著名建筑大师罗杰斯担纲项目设计，中兴路壹号首开依旧遇冷。至认筹结束时，229套房源仅获得69组有效认筹。这在上海动辄“千人摇“、”日光盘“的市场热潮中，首开成绩跌落眼睛。如今，经过近一年的艰难去化，中兴路壹号才勉强去化约71%。
中兴路壹号开盘近一年去化仅7成
实际上，从其户型产品设计上来看，就大概能猜到项目有多难卖。且不说社区容积率达到3.5有多压抑，户型设计上也是堪称奇葩，比如100㎡空间内仅设计1房，没有阳台，卧室朝北。这不仅与目前市场上主流户型天差地别，也与购房者的实际需求相差甚远。
中兴路壹号105㎡仅做成1房2厅1卫
凭借“地王“光环，入股中兴路壹号反被拖累，万科这一步可谓“踏空”。总规划近千套可售房源的中兴路壹号，后期去化周期漫长依旧是万科需要面对的难题。放在房住不炒的大背景下，限价、限售等重重大棒挥下，万科从中兴路地王解套希望渺茫。
2020年卷入“围标”风波 万科上海拿地受限土储告急
过去一年，上海万科棘手的问题还有一个——虹口“围标”事件。
2020年3月31日，虹口北外滩地块以招标方式出让，包括万科在内的三家开发商入围，但最终三家报价一致，官方一直迟迟未公布出让结果。
4月中旬，虹口北外滩 “围标”事件逐渐浮出水面，“万科等高管被带走调查”的消息铺天盖地。万科等三家房企涉“围标”嫌疑。
牵一发而动全身，“围标”事件的后果影响深远。“围标”事件之后，万科具体面临的处罚细节不得而知，但自此之后万科在上海公开土地交易市场几乎隐身。
正是那段敏感时期，万科天空之城北侧一路之隔的青浦区徐泾镇崧泽大道北侧29-02、32-03地块挂牌出让，万科受虹口土拍围标事件影响未能参与竞拍，最终被招商拿到。
即使是距离中兴路壹号仅数百米的静安区中兴社区C070202单元268-01地块，融信联合体以底价捡漏收入囊中，万科还是与之无缘，继续眼巴巴看着被合作盟友抛弃。
据搜狐焦点统计，2018年至今，万科在上海竞得的经营性土地共计8幅。2018年，独立竞得青浦区徐泾北大型社区崧泽大道北侧33-01地块（万科天空之城三期星之屿）、闵行区吴泾镇MHP0-1004单元08A-03Aa地块（万科青藤公园）；并与香港置地等联合拿下徐汇区虹梅街道xh241A-01、xh240A-02、xh240A-04、xh241B-01、xh241C-01地块（鑫耀中城），此外，入股上海诚卫兴置业发展有限公司连夺5幅杨行城中村改造地块。
2018-2020年万科上海收获8幅涉宅地块
目前上述项目中，闵行万科青藤公园已售罄，万科天空之城三期星之屿和鑫耀中城均已面市，还未首开的仅有宝山杨行的两幅地块。此外，万科在上海的存货还有早在2002年拿地的万科安亭新镇项目。
土地市场大热的2020年，上海万科由于“围标”事件拿地受限，当前土储情况不容乐观。“围标”之后，万科将何时能重启单独在上海拿地的动作不得而知。不难预见，土储不见增加，弹药供给不足，是万科上海团队不得不面对的窘境。
所谓“将帅无能，累死三军”，在上海这片“兵家必争之地”上，已经过去的2020年，万科遭遇一系列难题，质量爆雷、虚假宣传、地王踏空、土储告急，无不折射出上海团队在决策和风控上的失策。如若此番不能突围困境，未来，万科在上海将何以立足引人深思。
（来源：搜狐焦点上海站）
本文来源：地产申度
责任编辑：
叶怡静_NO1028
