解读｜上海实施住房限售 限制投资客和企业投机炒作

3月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会联合上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局三部门共同印发《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（简称《通知》），进一步加码楼市调控。

《通知》显示，为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号），进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保上海房地产市场平稳健康发展，上海明确强化住宅用地供应管理、深化完善房价地价联动机制、严格规范企业购买商品住房并实施住房限售。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，从政策发布的频率来看，上海一季度已是月月有调控，既补漏洞，又保刚需，通过新政策的不断落地，向市场释放出明确的稳定信号，在稳定房价和地价的同时，有利于市场预期更为平稳。

以下为澎湃新闻（www.thepaper.cn）对上海楼市新政重点内容作逐条解读：

《通知》明确实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

解读：配合此前积分购房政策内容，通过限售进一步限制投资客投机炒作。

上海市住房和城乡建设管理委员会联合上海市房屋管理局等8部门于1月21日晚发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《“沪十条”》），该意见提及完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

2月6日，有关新房摇号的新规正式落地实施。三个热门楼盘开始采用积分制，优先满足 “无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况，5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。

张波指出，2月落地的新房积分摇号制度主要保障无房户以及改善需求者，上海通过扩大积分的差距来实现在摇号过程中对首套刚需购房的倾斜，对于缓解部分楼盘摇号过热也会起到直接的效果。因此，优先购房本身就体现出鲜明的自住属性，对自住属性的房产设置5年限售期就十分合理，既不影响自住持有，又给出了未来改善的空间。这也提升了投机者持有的成本，对上海房地产市场整体平稳发展，房价和预期稳定都将起到重要作用。

《意见》提到，强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。

同时，深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。

解读：严防高溢价，对非理性竞价房企采取约谈警示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这一点规定在此前上海普陀区一地块交易中已经采取行动。从后续情况看，在涉及住宅用地方面，房企应理性报价，否则高价拿地后，项目开发也会面临较大的约束。

2月25日，上海市普陀区人民政府新闻办发布的消息显示，上海市普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块（简称洵阳新村地块）由融创和厦门建发共同成立的项目公司（上海兆颢企业管理有限公司）以64.52亿元竞得该地块使用权，溢价率36.15%，成交楼面地价84346元/平方米。

针对该地块高溢价成交的情况，2021年2月24日下午，根据上级主管部门的要求，普陀区政府依法履职，约谈该地块受让人。约谈中，要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。

《通知》明确，严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。

解读：减少和抑制了部分投机者以注册公司的方式进行炒房的行为。

业内人士指出，企业购房后，其持有时间有约束，可以防范企业进行短线操作。同时，通过明确居民购房优先的内容，实际上也减少和抑制了部分投机者以注册公司的方式进行炒房的行为。这样有助于真正保障居民家庭的购房权益，防范企业投资房产所带来的困扰。

《通知》要求进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。

解读：新房、二手房联动调控。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳一二手房联动上涨的情况，在上海一样存在。不管住二手房价，新房限价一定会导致倒挂，新房限价就会失控。所以，这次上海学习深圳，规范二手住房价格等信息发布行为。目前，二手房小区业主容易联合起来，坐地起价、集体涨价，很容易将社区价格、片区价格给锚定了。对此，中介和买家没有任何办法。在互联网时代，卖家太容易联合起来了，但买家是分散的，不容易联合起来抵制，这就造成了市场失效，需要政府及时介入。

此外，《通知》还提及严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。上海市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。

强化商品住房交易管理方面，《通知》要求进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。

中指研究院上海分院研究总监方颃表示，在节前密集调控后，上海再次推出调控政策，将市场政策环境进一步收紧，体现了上海推动房地产平稳发展的决心。