上海：在5个新城探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策

3月2日，上海市人民政府印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》的通知，针对位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城，提出加快推进新城规划建设工作的实施意见。

意见自2021年3月1日起施行。《意见》提出，将在五大新城探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、医疗、养老等服务人才的一揽子公共服务配套政策。

《意见》提出，到2035年，5个新城各集聚100万左右常住人口，基本建成长三角地区具有辐射带动作用的综合性节点城市。到2025年，5个新城常住人口总规模达到360万左右，新城所在区的GDP总量达到1.1万亿元，基本形成独立的城市功能，在长三角城市网络中初步具备综合性节点城市的地位。

《意见》提出将实现公共服务品质显著提高。拥有一批服务新城、辐射区域、特色明显的教育、医疗、文化、体育等高能级设施和优质资源，形成保障有力的多样化住房供应体系，基本实现普惠性公共服务优质均衡布局，15分钟社区生活圈功能更加完备。

在新城产业社区中增加租赁住房、公共空间和服务设施，提升整体品质、促进职住平衡。鼓励改造现有老旧商务楼宇和商业网点设施，兼具租赁住房、研发、休闲等复合功能，为创新企业和创业人才提供低成本、嵌入式产业空间和创新空间。

推动老城区有机更新。推进新城“城中村”改造和老旧社区微更新，注重服务配套和基础设施完善，加快旧住房更新改造和多层住房加装电梯，推进各类附属绿地开放以及口袋公园、林荫道建设提升。

优化住宅空间布局，完善多样化住房供应体系。促进新城住房规划建设与轨道交通建设、就业岗位分布、公共设施配套联动发展，引导人口和住房合理分布。加大住房用地供给，提供高品质、特色化的国际社区、创业社区、高品质商品住宅等多样化居住产品，保持新城房地产市场平稳健康发展。完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进人才安居工程，探索支持利用集体建设用地规划建设租赁住房，提升新城“十四五”新增住房中政府、机构和企业持有的租赁性住房比例，在轨道交通站点周边优先规划建设公共租赁住房。

强化人才引进政策。制定差异化的人口导入和人才引进政策，完善居住证积分和落户政策，加大新城对紧缺急需人才和优秀青年人才的引进力度，拓宽海外人才引进渠道。探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、医疗、养老等服务人才的一揽子公共服务配套政策。

优化土地保障政策。市、区用地计划向新城的重点地区和重大项目倾斜。对新城规划建设年度考核成效显著的区，实施计划指标奖励。加大产业“标准地”供应力度，鼓励采用先租后让、长期租赁方式使用产业用地。支持新城内产业区块实行混合用地等政策，鼓励功能混合，加快创新功能集聚。完善项目准入标准，强化全生命周期管理，定期开展产业项目资源利用效率评价工作，创新低效用地分类处置和退出机制，倡导区域整体转型，支持节余产业用地分割转让。

《意见》在附件“十四五”加快推进新城高质量发展的支持政策具体提到住房和土地供应的还包括：

优化新城人才落户和居住证政策。对新城重点产业的用人单位，可由行业主管部门优先推荐纳入人才引进重点机构。缩短新城“居转户”年限，对在新城重点产业的用人单位和教育、卫生等事业单位工作满一定年限并承诺落户后继续在新城工作2年以上的人才，经新城所在区推荐后，“居转户”年限由7年缩短为5年。

对新城范围内教育、卫生等公益事业单位录用的非上海生源应届普通高校毕业生，直接落户打分加3分。市、区加大对新城特殊人才落户的支持力度。对上海市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项加分，即每满1年积2分，满5年后开始计入总分，最高分值为20分。

实施人才安居住房政策

完善新城多元化的住房供应体系。加快商品住房建设和供应，增加新城人才公寓、公租房等保障性租赁住房供应量和比重。对城市运行所必需的基础服务人员，研究增加宿舍型租赁住房办法，构建点、线、面相结合、多层次的租赁住房布局。支持人才安居工作，逐步扩大支持本市重点区域发展的人才购房政策覆盖面，聚焦促进新城重点产业和重点区域发展，支持符合条件的引进人才自住购房需求。研究建立租购并举、租售衔接的人才住房政策。

引导住房在新城合理布局。根据新城人口目标，适当提高新城范围内规划居住用地占城镇建设用地比例。支持人才集聚的大型企事业单位、产业园区等利用自有土地等建设保障性租赁住房。优化完善产业园区配套功能，支持在产业园区内集中配建租赁住房。综合运用租赁住房支持政策和工业用地配建政策，创新产业园区内租赁住房集中配建方式，简化审批环节。支持新城利用产业园区周边的集体建设用地建设租赁住房。

完善新城大型居住社区功能。按照“15分钟生活圈”标准，打造宜居便利的居住社区，加强基础设施和公共服务配套建设，推动市政公建配套设施与住宅建设同步，更好发挥新城大型居住社区吸纳人口的功能。完善和规范大型居住社区价格核实认证和市属征收安置住房差价资金使用等机制。对新城范围内已规划的大型居住社区，在确保共有产权保障房等保障房供应的基础上，试点优化安排部分用地建设保障性租赁住房。

加大规划土地保障力度

提高新城开发强度。落实新城核心区及轨道交通站点600米服务范围内特定开发强度的政策，支持通过以公共交通为导向的开发（TOD）模式，高强度综合开发站点周边区域。对新城其他区域，可结合开发重点项目，适当提高开发强度等级，允许适当放宽住宅地块特别是租赁住房等地块的容积率。

强化新城用地保障。加大对新城建设用地的支持力度，建立净增建设用地指标奖励机制，主要满足重大基础设施项目、重大产业项目、社会事业项目以及新城重点发展区域的用地需求。推动全市新增产业空间向新城倾斜，支持新城内产业区块实行混合用地、创新型产业用地等政策，推进工业、研发办公、中试生产等功能混合，引导科技研发、企业总部管理等创新功能加快集聚。

优化新城供地结构。根据新城产业定位和市场需求，优化工业和研发用地、商办、住宅等的各类用地结构和比例。确保新城内产业基地和产业社区的工业用地空间，减少综合性大幅商办用地供应，增加单幅小型商办用地供地。推动新增住宅用地向轨道交通站点、大容量公共交通廊道节点周边1000米集中布局。试点实施商住用地动态调整机制，允许将新城内已建低效商办楼宇改造为租赁住房。

支持新城存量土地二次开发。引导新城所在区减量化指标的使用向新城倾斜，并加大对新城建设项目的周转指标支持力度，以增量用地带动存量用地调整，助力整区域推进城市更新。支持利用划拨土地上的存量房产，发展各类新产业、新业态、新模式，土地用途和权利人、权利类型在过渡期内可暂不变更。

推动新城战略预留区启动使用。加快研究明确嘉定新城的马东地区、松江工业区、青浦工业区等战略预留区的功能定位和规划安排，结合周边工业园区发展和轨道交通等建设项目，做到成熟一块，使用一块。

实行土地出让收入专项支持政策。实施新城范围内的市级土地出让收入支持政策，根据国家和本市规定，新城出让土地取得的市本级土地出让收入计提各项专项基金（资金）后，不少于30%返还新城，经核定的新城功能联动区按照一定比例予以返还，统筹用于城市道路等基础设施、生态环保、乡村振兴中符合土地出让金支出范围的项目。

积极推进老城区更新。鼓励新城实施“城中村”改造，加快推进已有“城中村”改造项目，优先将涉及历史文化名镇名村保护、撤制镇改造等的“城中村”列入改造计划。支持新城旧住房综合改造，优先把新城范围内的旧住房列入更新改造范围，享受市级补助计划；先行启动不成套旧住房的拆除重建改造。探索在老城风貌保护过程中，试行容积率转移政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《意见》有望对购房政策有望优化。此次政策明确，制定差异化的人口导入和人才引进政策，完善居住证积分和落户政策，加大新城对紧缺急需人才和优秀青年人才的引进力度，拓宽海外人才引进渠道。探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、医疗、养老等服务人才的一揽子公共服务配套政策。

严跃进称，从此次政策内容可以看出，人才政策、居住证政策、购房政策等将进一步改善。这也是当前相关人才最为关注的内容。第一、从人才导入的角度看，后续预计门槛会降低，落户放松实际上有助于增加人才的导入，其对于上海房地产发展等将具有非常重要的作用。也是后续房企测算上海购房需求的非常重要因素。第二、从居住证积分等角度看，未来评分会更加人性化。尤其是在租房等方面，也会给予更多的支持，租房后办理居住证的难度会明显降低。第三、从购房政策看，此次政策提出了一句颇受关注的话，即“探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策”，释放了非常好的信号。当然近期要防范中介和房企炒作，积极稳定市场，真正让利好政策和人才导入政策进行结合。

此外，严跃进表示，此次政策明确，落实新城核心区及轨道交通站点600米服务范围内特定开发强度的政策，支持通过以公共交通为导向的开发（TOD）模式，高强度综合开发站点周边区域。对新城其他区域，可结合开发重点项目，适当提高开发强度等级，允许适当放宽住宅地块特别是租赁住房等地块的容积率。

严跃进认为，政策强调了“开发强度”改进的相关内容，这是开发商等所需要积极关注的内容。五大新城未来或成为房企拿地和开发的重要区域。而此类用地结合轨道交通等因素，预计市场认可程度非常高，对于人口导入等方面会形成更好的效应。