一线城市严打经营贷“流入楼市”的逻辑

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

岁末年初，北上广深等热点城市开启新一轮楼市调控，核心就是把控“资金端”。首先是1月21日上海发布“沪10条”，明确提出严防信用贷、消费贷、经营贷违规流入楼市。随后的1月29日，上海银保监印发文件，要求高度重视信贷资金用途管控。1月30日，北京银保监局提出，近期对下辖银行2020年下半年以来新发放的消费贷、经营贷开展合规检查。2月1日，北京市房协组织房产中介签署承诺书，不得协助客户参与首付贷、经营贷等违法融资活动，并约谈了“唱涨”的5家自媒体。

2月9日，针对媒体报道6家银行涉嫌违规，广东银保监局深入现场调查取证，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产的行为。此前一天的2月8日，深圳发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，要求以参考价作为发放贷款的重要参考，而2019年底以来房价明显上涨的深圳中西部片区，参考价仅为实际成交价的七折左右，目的也是控杠杆。

一线城市加强调控，最直接的原因就是楼市明显回温，违规加杠杆再现。2020年最后一个月，一线楼市“翘尾行情”明显，北上广新房或二手住房交易量创上一轮调控以来新高。据中原地产统计，去年12月北京新房和二手住房分别成交6681套和20944套，创2017年“3·17新政”以来新高。上海二手住房成交3.9万套，同比增长96.2%，月度平均认筹率达165.57%。华南的广州、深圳也如此。重要的是，房价明显上涨。以占交易主体并更代表市场走势的二手住房为例，进入2020年四季度，沪深穗二手房价环比涨幅已进入全国70城的TOP10。

近期，一线城市普通住房价格较稳定，高端盘涨价是房价上涨的主要因素。以北京为例，2020年11月-12月，144平方米以上的二手房价指数环比涨幅在1%左右，明显高于中小户型。2021年1月份，北京二手房涨价房源占比环比上升幅度超过10个百分点。

“认房又认贷”的限制下，加上对非普通住房进一步提高首付比，过去京沪深以改善、投资为主的高端盘价格涨幅有限。但2020年下半年以后，本来意在纾困中小微免受疫情冲击现金流的经营贷（以公司为申请单位、以房子为抵押），其中一部分绕道进入房地产市场。关键是，中小微贷款利率明显低于按揭贷款利率，这是刺激经营贷进入楼市的主要原因。以北京为例，2020年北京抵押贷利率一直维持在4%以上，20年等额本息。到2020年底，抵押贷利率降到3.85%，30年等额本息。

同时，楼市回升、抵押物升值，而很多实体中小企业经营困难，因此银行发放的中小微贷款往往以房屋为抵押，对于部分经营贷、消费贷进入楼市，银行也是睁眼闭眼。经营贷、消费贷的利率明显低于按揭利率（在5%以上），且期限比较长，并能够通过小贷公司、私募、房屋管家等中介渠道，披上中小微实体贷款的外衣，从而刺激了市场对高端盘的购买动力。

从2019年开始，楼市长效机制开始转向金融审慎管理，通过规模和占比“双控”，防范资金违规流入楼市，夯实实体经济融资链。具体措施是，供给端祭出“三道红线”，驱动开发商降杠杆，需求端推出房贷“五类分档”，明确贷款集中度管理。到2020年底，房地产贷款增速连续29个月回落，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年44.8%下降到了去年的28%。

经营贷违规流入楼市，不仅突破了差别化的房贷政策，阻碍房地产金融长效机制的建设，而且有重蹈资金“脱实入虚”的危险。目前来看，热点城市房价已到历史高位，刚需购买力有限，普通住房价格稳定。但是，名为中小微实体融资、实为地产违规加杠杆的经营贷、消费贷等，助长了一二手住房涨价循环，已成为楼市又一轮“金融加速器”效应释放的新特征。

这种“金融加速器”效应，不仅结构性地推高房价，且错误地给市场传达了购买力强大旺盛的信号，误导了市场预期，导致各类需求非理性地进入楼市。同时，以杠杆推动房价上涨，房价上涨带动房屋评估价上涨，评估价上涨反过来助推杠杆率提升，导致部分银行信贷资金冲进楼市。因此，2020年底开启的资金端管控，将在2021年进一步强化，并成为未来楼市调控的重点内容。

以深圳为例，二手房价一直是新房价格的领先指标，二手房价上涨，新房价格随后上涨。2017年四季度以来，深圳加强新房价格管控，但投资客“加杠杆”炒作二手房，二手房价涨幅明显高于新房，造成一二手房价格“倒挂”，杠杆炒作蔓延至新房，“打新”愈演愈烈，新房涨价反过来再次推动二手房价格上涨，形成价格轮番上涨。价格上涨预期实现，也在不断推高银行贷款评估价，经营贷、消费贷违规流入楼市。

近期，深圳对全市3595个小区制定了二手房指导价，并明确提出，银行贷款评估价要参考二手房指导价，明显超出指导价的可能触发约谈，并对此承担责任，目的就是形成一二手房联动调控，阻断“金融加速器”效应。但目前，除个别银行外，各大银行并未明确表态按照指导价确定贷款评估价。笔者认为，银行要摒弃继续在泡沫中获取盈利的短线思维，从风控的角度，从打击资金违规流入楼市的高度，从金融审慎管理的维度，从金融监管落实“一城一策”的站位，加强与住建部门的通力合作，斩断“金融加速器”链条及对房价的非理性拉动。