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一线城市严打经营贷“流入楼市”的逻辑

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

岁末年初,北上广深等热点城市开启新一轮楼市调控,核心就是把控“资金端”。首先是1月21日上海发布“沪10条”,明确提出严防信用贷、消费贷、经营贷违规流入楼市。随后的1月29日,上海银保监印发文件,要求高度重视信贷资金用途管控。1月30日,北京银保监局提出,近期对下辖银行2020年下半年以来新发放的消费贷、经营贷开展合规检查。2月1日,北京市房协组织房产中介签署承诺书,不得协助客户参与首付贷、经营贷等违法融资活动,并约谈了“唱涨”的5家自媒体。

2月9日,针对媒体报道6家银行涉嫌违规,广东银保监局深入现场调查取证,严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产的行为。此前一天的2月8日,深圳发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,要求以参考价作为发放贷款的重要参考,而2019年底以来房价明显上涨的深圳中西部片区,参考价仅为实际成交价的七折左右,目的也是控杠杆。

一线城市加强调控,最直接的原因就是楼市明显回温,违规加杠杆再现。2020年最后一个月,一线楼市“翘尾行情”明显,北上广新房或二手住房交易量创上一轮调控以来新高。据中原地产统计,去年12月北京新房和二手住房分别成交6681套和20944套,创2017年“3·17新政”以来新高。上海二手住房成交3.9万套,同比增长96.2%,月度平均认筹率达165.57%。华南的广州、深圳也如此。重要的是,房价明显上涨。以占交易主体并更代表市场走势的二手住房为例,进入2020年四季度,沪深穗二手房价环比涨幅已进入全国70城的TOP10。

近期,一线城市普通住房价格较稳定,高端盘涨价是房价上涨的主要因素。以北京为例,2020年11月-12月,144平方米以上的二手房价指数环比涨幅在1%左右,明显高于中小户型。2021年1月份,北京二手房涨价房源占比环比上升幅度超过10个百分点。

“认房又认贷”的限制下,加上对非普通住房进一步提高首付比,过去京沪深以改善、投资为主的高端盘价格涨幅有限。但2020年下半年以后,本来意在纾困中小微免受疫情冲击现金流的经营贷(以公司为申请单位、以房子为抵押),其中一部分绕道进入房地产市场。关键是,中小微贷款利率明显低于按揭贷款利率,这是刺激经营贷进入楼市的主要原因。以北京为例,2020年北京抵押贷利率一直维持在4%以上,20年等额本息。到2020年底,抵押贷利率降到3.85%,30年等额本息。

同时,楼市回升、抵押物升值,而很多实体中小企业经营困难,因此银行发放的中小微贷款往往以房屋为抵押,对于部分经营贷、消费贷进入楼市,银行也是睁眼闭眼。经营贷、消费贷的利率明显低于按揭利率(在5%以上),且期限比较长,并能够通过小贷公司、私募、房屋管家等中介渠道,披上中小微实体贷款的外衣,从而刺激了市场对高端盘的购买动力。

从2019年开始,楼市长效机制开始转向金融审慎管理,通过规模和占比“双控”,防范资金违规流入楼市,夯实实体经济融资链。具体措施是,供给端祭出“三道红线”,驱动开发商降杠杆,需求端推出房贷“五类分档”,明确贷款集中度管理。到2020年底,房地产贷款增速连续29个月回落,新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年44.8%下降到了去年的28%。

经营贷违规流入楼市,不仅突破了差别化的房贷政策,阻碍房地产金融长效机制的建设,而且有重蹈资金“脱实入虚”的危险。目前来看,热点城市房价已到历史高位,刚需购买力有限,普通住房价格稳定。但是,名为中小微实体融资、实为地产违规加杠杆的经营贷、消费贷等,助长了一二手住房涨价循环,已成为楼市又一轮“金融加速器”效应释放的新特征。

这种“金融加速器”效应,不仅结构性地推高房价,且错误地给市场传达了购买力强大旺盛的信号,误导了市场预期,导致各类需求非理性地进入楼市。同时,以杠杆推动房价上涨,房价上涨带动房屋评估价上涨,评估价上涨反过来助推杠杆率提升,导致部分银行信贷资金冲进楼市。因此,2020年底开启的资金端管控,将在2021年进一步强化,并成为未来楼市调控的重点内容。

以深圳为例,二手房价一直是新房价格的领先指标,二手房价上涨,新房价格随后上涨。2017年四季度以来,深圳加强新房价格管控,但投资客“加杠杆”炒作二手房,二手房价涨幅明显高于新房,造成一二手房价格“倒挂”,杠杆炒作蔓延至新房,“打新”愈演愈烈,新房涨价反过来再次推动二手房价格上涨,形成价格轮番上涨。价格上涨预期实现,也在不断推高银行贷款评估价,经营贷、消费贷违规流入楼市。

近期,深圳对全市3595个小区制定了二手房指导价,并明确提出,银行贷款评估价要参考二手房指导价,明显超出指导价的可能触发约谈,并对此承担责任,目的就是形成一二手房联动调控,阻断“金融加速器”效应。但目前,除个别银行外,各大银行并未明确表态按照指导价确定贷款评估价。笔者认为,银行要摒弃继续在泡沫中获取盈利的短线思维,从风控的角度,从打击资金违规流入楼市的高度,从金融审慎管理的维度,从金融监管落实“一城一策”的站位,加强与住建部门的通力合作,斩断“金融加速器”链条及对房价的非理性拉动。

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