<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制

0
分享至

2021年1月,市场短期资金价格有不同程度的上涨,部分商业银行小幅上调贷款利率,货币市场流动性阶段性明显偏紧。市场上有观点认为,此轮流动性阶段性偏紧、利率上行主要是针对房地产泡沫。我们认为,监管部门针对住房金融政策严格规范的意图已经比较明确,国内房价上涨过快及其泡沫风险更多体现的是局部、结构性的。过去两年,全国大部分地区房价涨幅逐步回落,仅一线和少数重点二线、三线城市房价涨幅相对较快,成为当前房地产调控的重点区域。

“三道红线”和集中度管理体现住房金融政策连续性

自2020年三季度开始,金融监管部门对房地产融资采取了一系列针对性的调节措施。前有“三道红线”,对房企资产负债的水平和结构提出新的要求;后又发布银行业金融机构房地产贷款集中度的通知(下称《通知》),对银行房地产贷款的结构提出要求,包括适当控制居民购房贷款规模,严防利用消费贷、首付贷资金违规加杠杆行为;对房企加强融资管控,包含贷款、信托及境内外债券融资。过去几年居民部门杠杆率增长较快,贷款价值比LTV从2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道红线”和集中度管理体现了监管部门对住房金融政策的连续性,是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措。

2019年以来,银行个人按揭贷款增速进一步有所放缓。2020年全国个人按揭贷款3万亿,同比增长9.9%,增速较2019年回落5.2个百分点。个人按揭贷款增速已经低于同期金融机构人民币贷款余额12.5%的增速。自2016年以来,新增个人按揭贷款占金融机构新增贷款比例已经从19.3%降至13.4%,个人住房贷款余额占比尚不到20%。可见,当前并没有大幅收缩按揭贷款余额、大幅放缓按揭贷增速的必要。银行业金融机构房地产贷款集中度管理政策出台的主要目的是,构建规范性管理的框架。长期以来房地产开发贷款占整个贷款的比重始终在7%左右的较低水平,近年来变化不大,升得快的是按揭贷款。结合贷款质量(不良率)综合考虑,相较个人住房贷款而言,房地产开发商贷款比重下降的空间更小。未来在“三道红线”的管理下,部分房企杠杆水平较高,负债规模增长将有所放缓,将寻求更多元化的融资方式,尤其是在直接融资领域。未来商业银行房地产开发贷款增速将会有所放缓,在银行信贷余额中的比重会在稳定运行中有所下降。

三条红线控制房企杠杆水平对市场的影响是收缩供给,并不能起到控制房价的作用,相反可能会因为引起供给放缓而不利于抑制房价上涨。因此,显然不能将三条红线的举措理解为是为了控制房价上涨和泡沫。该举措重要的政策意图是通过合理控制房企杠杆水平,达到控制房地产金融风险的目的。

根据上市银行2020年前三季度所披露的财报来看,大部分银行涉房贷款增速在过去几年均保持两位数增长,存在部分银行个人住房贷款超过相应标准的状况。“踩红线”的银行在未来2-4年时间内将做出相应调整,在控制新增个人住房信贷增速的同时,适当压缩存量,达到监管要求。从上市银行及公开市场信息来看,需要进行调整涉房贷款的银行规模相对有限,涉及到的房地产贷款余额占到整个金融机构涉房贷款余额的比例约四分之一,主要集中在建行、邮储、招行、浦发、兴业等几家中资大中型银行。据测算,假设这几家银行整体贷款增速运行平稳,平均每家银行在2021年涉房贷款或少增1000亿到1500亿之间,占到各自涉房贷款的比例在5%-10%之间,占到各自银行贷款余额的比重在1%-3%,占银行业房地产贷款比重约1.5%,应当说需要调整的规模并不大,而且具有2-4年的整改期。而更多的银行并未踩红线,客观上存在填补空缺的可能性。可见,监管部门的集中度管理政策并不会带来房地产贷款增速大幅下滑、占比明显走低的结果。从这一点看,集中度政策更多的是具有规范性和着眼长远风险管理的考量,并非是为了达成短期控制房价上涨的目标。

按上述判断,当前房贷利率全口径显著上行的概率也较小。1月份首套房贷平均利率较2020年12月下降了1个基点,结合降低实体经济融资成本的要求和央行货币政策采取“不急转弯”的策略来看,短中期内基准利率LPR向上调整的概率不大。参考以往涉房信贷收紧时期的表现来看,住房金融政策在未来6-12个月内可能将保持中性的姿态,主要还是针对深圳、广州、上海等房价涨幅相对较大、涉房贷款增速较快的区域,会适当偏紧一些。

多管齐下针对性地改善结构性问题

2020年中央经济工作会议首次明确提出,要解决好大城市住房供给不足的问题,继续实施“因城施策”,促进房地产市场平稳健康发展。长期以来,国内房地产市场地区间人地错配是部分城市房价高企的首要原因。近期统计数据表明,地方政府正在落实因城施策的政策理念。2020年,一线城市土地供应占地面积同比增长33%,明显高于二线(9%)、三线(2%)城市的土地供应增速。

“十四五”时期,国内将加强住房保障体系建设,有效扩大保障性租赁住房供给。以上海为例,《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中提出,计划2021年新增5.3万套租赁住房,到2025年形成租赁住房供应40万套以上。

房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性,未来住房金融调控将更聚焦重点城市,突出结构性特点,而非“一刀切”。在中央“房住不炒”的政策下,房地产市场调控政策将持续从严和规范。尤其是在结构上,合理调节大中型商业银行在热点城市的涉房贷款,对缓解局部住房金融风险将起到关键的作用。1月27日起,广州四大行房贷全线涨价,房贷利率整体上调15个基点。

在地方政府层面,按照“因城施策”原则,针对热点城市继续采取限购、限贷、限价等调控措施,并单列租赁住房土地指标,加大租赁住房供给建设;从供需两端出台政策,以稳定房地产市场运行为主要目标。包括上海、深圳、广州、杭州、成都、厦门、南京等主要热点城市都相应出台了管控政策,从土地、销售和信贷领域实施综合管理。未来政策主线重在建立规范和长效机制,会取得比以往注重金融总量调控更好的政策效果。(作者分别为植信投资首席经济学家兼研究院院长,植信投资研究院高级研究员)

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
又变卦了?美财长耶伦强调,中国富豪们在美国投资遭遇巨大损失。

又变卦了?美财长耶伦强调,中国富豪们在美国投资遭遇巨大损失。

老道会法术
2023-03-23 15:20:01
补壹刀:“生死时刻”!这个神秘的新加坡人站到了前台

补壹刀:“生死时刻”!这个神秘的新加坡人站到了前台

环球网资讯
2023-03-23 22:24:30
嫂子涨奶让我帮她疏通,殊不知她录下了一切,逼我就范

嫂子涨奶让我帮她疏通,殊不知她录下了一切,逼我就范

红尘故事
2023-02-21 08:05:22
唐山女老板8分25秒视频流出!婚内出轨玩刺激,事迹太毁三观

唐山女老板8分25秒视频流出!婚内出轨玩刺激,事迹太毁三观

快乐娱文
2023-03-22 10:09:48
13000亿涌入中国香港!华人资产大规模逃离美欧,美媒:拦不住!

13000亿涌入中国香港!华人资产大规模逃离美欧,美媒:拦不住!

财上限
2023-03-23 17:32:04
央视采访里夜市夫妻档日入9000,现实中小商贩为躲城管跑丢了鞋

央视采访里夜市夫妻档日入9000,现实中小商贩为躲城管跑丢了鞋

互联网大聪明
2023-03-23 08:58:56
4种蛋白质含量高的食物,第一名竟然是它!看看你都吃对了吗?

4种蛋白质含量高的食物,第一名竟然是它!看看你都吃对了吗?

北青网-北京青年报
2023-03-23 20:19:10
两会正式结束后,这两个呼声很高的建议,为何却没有了下文?

两会正式结束后,这两个呼声很高的建议,为何却没有了下文?

水大叔
2023-03-23 22:52:47
真是三观炸裂,小仙女居然嫌弃杜宾犬交合时间太短,让他吃壮阳药

真是三观炸裂,小仙女居然嫌弃杜宾犬交合时间太短,让他吃壮阳药

原野滨逊
2023-03-23 21:41:44
看到周公子过的挺好,我首先是释然然后放心了

看到周公子过的挺好,我首先是释然然后放心了

情感私话
2023-03-23 20:21:19
这三个月很明显能感受得出来,经济大环境非常差

这三个月很明显能感受得出来,经济大环境非常差

历史观察
2023-03-23 19:59:30
浙江32岁女子,与相亲男在车里发生关系,结果男子占完便宜就溜了

浙江32岁女子,与相亲男在车里发生关系,结果男子占完便宜就溜了

慧子说趣闻
2023-03-23 21:12:43
江浙沪三大“图财害命”枕边人,上海这位靠颜值出了名

江浙沪三大“图财害命”枕边人,上海这位靠颜值出了名

剁椒鳄鱼头
2023-03-21 17:49:30
25%美国成年人吃不饱饭!发出来你自己信吗?底线去哪了

25%美国成年人吃不饱饭!发出来你自己信吗?底线去哪了

走读新生
2023-03-23 16:40:56
48小时内3件大事,韩国领导人被逼辞职,“丧权辱国”在全境回响

48小时内3件大事,韩国领导人被逼辞职,“丧权辱国”在全境回响

帝都观日记
2023-03-23 14:32:47
外贸订单流失40%,35万岗位流失,人民日报:放弃幻想,准备斗争

外贸订单流失40%,35万岗位流失,人民日报:放弃幻想,准备斗争

丽姐说圈
2023-03-23 11:35:29
新任总理的首场座谈会,他们是“座上宾”

新任总理的首场座谈会,他们是“座上宾”

政知新媒体
2023-03-23 22:10:12
一个人拖垮整部剧!冯小刚新剧惊现整容脸,鼻子假体真让人出戏

一个人拖垮整部剧!冯小刚新剧惊现整容脸,鼻子假体真让人出戏

舞娱天地
2023-03-23 20:14:34
“珍爱生命,远离中国!”

“珍爱生命,远离中国!”

林小朱影院
2023-03-23 21:36:17
女硕士为救父,向相恋5年男友预支8万彩礼,话才说完就被拉黑

女硕士为救父,向相恋5年男友预支8万彩礼,话才说完就被拉黑

社会奇闻君
2023-03-21 19:55:14
2023-03-24 04:58:44

上海房产

3月上海二手房成交量现拐点

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

中国小伙应聘泰国鱼粉厂被骗至缅甸:不知被转卖几道

头条要闻

中国小伙应聘泰国鱼粉厂被骗至缅甸:不知被转卖几道

财经要闻

体育要闻

常规赛最后阶段复出?詹姆斯:今天我未接受评估 无复出时间表

娱乐要闻

陈慧琳车祸后首现身 面部僵硬险毁容

科技要闻

华为P60 Pro上手 专属于你的影像旗舰

汽车要闻

全球首款搭载帝瓦雷音响 腾势N7将于年中上市

态度原创

艺术
房产
手机
家居
游戏

艺术要闻

自然与众生 《五感的建筑—隈研吾建筑设计展》开启全国巡展

房产要闻

还是城投包揽,广州宅地竞拍首日收金63亿

手机要闻

华为Mate X3轻体验:老余兑现「折叠屏比直板机轻薄」承诺

家居要闻

白墙搭配弧形设计,尽显高级质感

韩网热议TES不敌OMG

无障碍浏览 进入关怀版