业绩高增，股价飙涨，物业板块吊打地产开发

与房地产开发业绩“凉凉”的局面不同，物业公司发布的2020年业绩预告，呈现出一派欣欣向荣的景象。

据第一财经记者统计，自1月中旬以来，已有雅生活服务(03319.HK)、融创服务(01516.HK)等10家物企发布2020年业绩预告，这些公司期内普遍录得50%以上的利润增幅，融创服务归母净利润同比增长超120%。

资本市场上，多支物业股一扫此前阴霾，开启上涨态势。年初至今，恒大物业、合景悠活、融创服务、永升生活服务、华润万象生活、碧桂园服务分别录得96.87%、41.90%、36.95%、34.84%、33.80%、27.55%的增幅。

据花旗研究报告，当下物业管理行业不断有支持性政策出台，叠加头部企业盈利增长确定性强，且满足条件的新上市物管公司有机会被纳入港股通，2021年物业管理行业将会迎来牛市。

高速增长周期

物业公司业绩“高增长”的神话仍在延续。

2月7日，正荣服务(06958.HK)发布正面盈利预告，预计2020年度未经审核综合净利润将同比增长55%，主要是由于公司在管物业总建筑面积增加，以及非业主增值服务、社区增值服务的收益增加。

2月4日，新城悦服务(01755.HK)发布公告，预计2020年集团归属公司权益持有人的合并净利润将同比增长至少50%，主要由于在管面积快速增加，已经突破1亿平方米，以及社区增值服务发展迅速。

融创服务也发布了正面盈利预告，预期2020年度归母净利润同比增长超过120%，主要由于在管建筑面积大幅增加，社区增值服务的发展带来收入的大幅增加，积极降本增效带来盈利水平提升。

上述三家物企都是房企旗下公司，背后的地产商分别为正荣集团、新城控股、融创中国。过去一年，这三家地产商分别实现1419亿元、2510亿元、5752亿元的销售额，为其物业公司提供了大量交付项目。

得益于母公司的支持，物业保持住业绩高增态势。无论是从纵向时间轴看，还是与传统地产相比，物管行业仍处于黄金赛道，譬如助力融创服务实现120%归母净利润增幅的融创中国，去年该指标预计增幅仅35%。

除去从房企手中获得在管项目，物业公司还在积极外拓，抢占市场资源。

1月28日，合景悠活（03913.HK）发布2020年业绩预告，预计2020年未经审核利润总额同比增长不低于70%；主要由于集团积极对外拓展及收并购，住宅及商业项目的在管总建筑面积均大幅增加等。

此前不久，合景悠活宣布收购雪松智联80%的股权。收购完成后，合景悠活在管面积将达到1.26亿平方米以上，公司将2021年在管面积目标设定为1.6亿平方米，增量面积主要源于第三方外拓、收并购等。

除了上述几家公司，新上市的荣万家（02146.HK）、专注商业物业管理的宝龙商业（9909.HK）、A股物业龙头招商积余(001914.SZ)、“最贵”物业股金科服务（09666,HK）等，2020年均录得较高的业绩增幅。

其中，荣万家预计归属股东净利润同比增幅超100%；宝龙商业预计归属公司股东利润同比增长不低于50%；招商积余预计归属于上市公司股东的净利润为4.2亿元-4.5亿元，同比增长46.74%-57.22%。

此外，金科服务宣布，2020年公司拥有人应占溢利增长超过65%；及扣除汇兑损失前，公司拥有人应占溢利增长超过75%。雅生活服务预期利润总额及公司股东应占利润同比分别录得不低于50%及40%的增长。

这仍是一条正在高速成长的赛道。据中国指数研究院报告，2019年中国物业服务行业总在管面积达到239亿平方米，预计到2024年行业在管面积将达311亿平方米，百强企业管理面积均值达到6000万平方米。

板块行情有望重启

物管行业基本面向好，已经让资本市场的情绪蠢蠢欲动。

1月20日，碧桂园服务开盘后不到10分钟，股价迅速攀升至68.65港元，市值正式越过2000亿大关，成为业内首家两千亿市值物企。经历几日震荡前行后，该股2月9日报收66.90港元，总市值1968.59亿港元。

2020年4月份，碧桂园服务市值正式突破1000亿港元门槛，成为第一家千亿市值物业股。仅半年多时间，碧桂园服务市值便几近翻倍。

尽管仍在两千亿左右徘徊，但碧桂园服务目前的市值水平，已将很多地产商甩在身后。港股市场上，中海地产目前总市值1976.79亿港元，碧桂园服务与其不相上下，融创中国、新城控股、招商蛇口等均不能与后者匹敌。

与母公司碧桂园相比，碧桂园服务也大有赶超之势。据《财富》2020年世界500强榜单，碧桂园以703.55亿美元营业收入位列第147名，但该公司年初至今股价已跌去12.92%，目前总市值2062.51亿港元。

反观碧桂园服务，2019年其营收近百亿，2020年上半年实现营收约62.71亿元，同期万科物业实现营收67亿元。虽然在物管行业内属于龙头，但与母公司相比，碧桂园服务的营收规模仅是“沧海一粟”。

业绩难以与地产商匹敌，却撬动了巨量市值，是物管行业太疯狂，还是地产公司出了错？实际上，在“房住不炒”与融资收紧之下，资本市场对房地产已没有太多想象空间，而物业的新赛道、高增长，都是资本乐意买账的要素。

碧桂园服务与碧桂园的市值故事，是物管与地产两大行业前景的映射。今年以来，地产股“跌跌不休”的走势让股民心灰意冷，纵使房企频频回购也难掩颓势；而物管板块已摆脱去年的跌势，重新迎来隐隐的春天。

据花旗研究报告，2021年物管行业将会迎来牛市，主要原因包括：自2020年10月以来，物业管理行业不断有支持性政策出台；头部企业盈利增长确定性强；一季度物管公司将陆续发布强劲业绩等刺激因素。

花旗认为，商业物业服务应该被给予更高的估值，主要因市场空间广阔，预计商业物业的市场规模有4000亿人民币、15亿平方米；拥有较高的进入壁垒，享受更高的物业管理费；可以提升物业管理费，具有定价权等。

与此同时，兴业证券发布研报称，2021年2月26日恒生指数将发布2020年第四季度指数检讨结果，该检讨结果将会于2021年3月15日生效。届时将有新一批的物管公司进入港股通名单，吸引更多南下资金。

该行认为，华润万象生活、恒大物业、融创服务、世茂服务、金科服务、合景悠活、卓越商企服务以及新城悦服务8家物业管理公司有望被纳入恒生港股通指数系列成分股，成为港股通标的。