“上广深”打响开年调控第一枪 谁在推高热点城市房价？

今年以来，一线城市频现调控。上海继“沪十条”出台后，楼市调控组合拳接连落地，其中最新消息是上海法拍房被纳入限购范围。深圳则在一周内三度发布房产管控信息，内容涉及严格审查购房人资格等。而广州个人按揭贷款面临“双管控”，是目前唯一一个公开在贷款集中度上进行管控的城市。

一线城市开年迎来调控收紧，皆源于房价上涨速度过快。而在业内人士看来，未来一线城市和强二线城市房价轮流上涨的可能性较大，这些城市仍将是调控的主要目标。继广州、上海、深圳等城市出台了楼市调控新政后，不排除其他热点城市将会成为调控的下一个目标。

一线城市近期频现调控

今年开年，调控政策频发，但这一次调控的主体主要是一线城市。最为明显的是上海、广州、深圳。

1月24日，广州银行业传出已被金融监管窗口指导的信息，个人按揭贷款面临“双管控”:新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，广州信贷领域收紧，对应了广州近期房屋炒作的现象。贷款额度受到管控，自然也使得后续新增贷款面临压力，广州也是目前唯一一个公开在贷款集中度上进行管控的城市。

与此同时，上海楼市的调控组合拳相继落地。1月25日，上海法拍房也被纳入了限购范围。“上海对法拍领域也开始了稳市场、严管炒作的导向，预计法拍房源的交易性价比自然就下降了，客观上使得其房价会下跌。”严跃进如是说。

而在此前的1月21日，上海刚刚落地的调控新政“沪十条”提出，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，这将导致部分二手房房源交易成本增加。

另一个一线城市深圳，在2020年曾因“万人摇”而一直备受关注。今年在一周时间内，深圳三发房产管控信息。1月22日，深圳市对华润城润玺一期12名涉嫌违规申购商品住房人员的处理情况进行通告；1月23日，深圳住建局发布关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知，提出8条措施，包括严格审查购房人资格，违规将暂停使用网签系统3年。

而在1月19日，深圳对“7·15新政”进行补充，要求家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下，而且暂停夫妻婚内更名。从影响来看，业内人士认为，深圳明确指向去年部分项目出现的不理性行为，只是针对市场非理性行为和少数人。

而在北京，虽然并没有出现全市甚至区域房价整体上涨，但是部分教育资源优质的片区和小区房源的价格在上涨。1月25日，北京市住建委主任王飞在做客“市民对话一把手”节目中表示，打击恶意炒作和违规资金进入楼市是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，近期就将开展专项行动。

年底一线城市房价涨幅凸现

为什么2021年调控从一线城市开始？其根源还在于房价上涨过快。1月15日，国家统计局发布“2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比2020年11月扩大0.1%。而二线城市这一价格环比则上涨0.1%。

二手住宅更是如此，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比2020年11月扩大0.1%。而二线城市这一价格的环比涨幅为0.1%。

对于上述数据，很多业内人士认为，一线城市出现年底翘尾行情，房价涨幅相对偏大。

1月22日，社科院发布的2020年12月纬房指数也显示，一线城市房价涨速加快，北京、广州总体平稳，但仍有结构性较快上涨，二线城市则相对平稳。

不仅是最近1个月房价涨速有所加快，就一线城市最近1年的房价累计涨幅看，部分城市的涨幅也较大。社科院数据显示，深圳近1年房价累计上涨22.82%，上海累计上涨11.29%，总体涨速相对较快；广州累计上涨5.59%，北京累计上涨3.59%，总体涨速相对平稳。但北京、广州的部分区域房价出现相对较快上涨。

对此，中国社科院财经战略研究院邹琳华分析认为，在当前的经济环境下，房价全面上涨的可能性较小，但是一线城市和强二线城市房价轮流上涨的可能性较大，需要加以高度关注。特别是其中房价尚未大涨的城市，有必要未雨绸缪提前采取应对措施。

一线城市“价涨”背后原因何在？

从当下市场看，房地产市场的波动原因很多。中原地产首席分析师张大伟分析认为，四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快，就核心原因来看，首先是市场的反弹，比如上海、广州、北京均处于调控抑制后的市场反弹，二手房价格上涨速度较快；与此同时，2020年全年信贷增量刷新历史记录，部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，也拉动了一线城市需求。

此外，疫情影响下，一线城市中为子女教育买房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京的这一轮年底翘尾，有优质教育资源的房源表现最为明显，出国读书人群回流，增加了市场需求。

值得关注的是，张大伟表示，这一轮房地产市场波动核心除了疫情影响的信贷超发与需求回流外，“打新潮”是主要原因。上海、深圳等城市的打新潮，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，同时导致二手房的需求增加。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也表示，这轮楼市上涨行情在2020年下半年开始，上海、深圳一二手房的楼市快速升温。一方面是市场的住房供应、二手房源紧张，同时商品住房库存低于7个月以下，市场严重的供不应求；另一方面是货币放水、贬值、一二手房倒挂，需求大量的释放。

业内：沪深调控对短期市场有降温作用

张大伟认为，上海、深圳的调控是在市场明显上涨的基础上，对于短期市场有降温的作用，但具体效果还需要看针对“打新潮”及经营贷的“补丁政策”与执行力度。

“简单地抑制打新，对市场来说不能产生根本影响。”张大伟称，对于调控的未来方向来看，一是调控全面收紧，使得二手房价格下跌，新房也就没有价差了；二是让这些因打新购买的房子变成“鸡肋”，增加限售，抑制炒房。

“上海、深圳虽然打响的是2021年房价调控第一枪，实质上是对2020年的补枪。”谢逸枫认为，房子涉及到居住，更是涉及到户口、教育、医疗、保险等一系列社会问题；供需错配，土地供求不平衡，是上海、深圳等大城市住房的根本问题。