实探｜上海楼市调控新政施行首日“众生相”

中介一早忙着评估政策影响、卖房者匆忙挂牌、看房者不着急了、银行暂缓房贷审批……1月22日，上海楼市调控新政施行首日，这是证券时报记者采访时观察与了解到的情形。

1月21日晚，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从增加土地供给、打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、指导银行控制房贷投放节奏以及新房摇号优先满足“无房家庭”需求等方面，加大调控力度。其中，打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、指导银行控制房贷投放节奏等措施的效果可谓立竿见影。

“假离婚”购房者一夜失去资格

8点40分不到，上海闵行区的一家房产中介门店已召集员工开会，评估楼市调控新政影响程度。

“正在研究对策，首先统计有几个单子会受影响，然后跟客户沟通，失去购房资格的协商解决，增值税增加的让买方筹钱，实在不行就推荐他们办理税费贷。”该中介一名业务员告诉证券时报记者。

据透露，根据初步统计，该门店有3位离婚购房的客户，由于尚未网签，失去了购房资格，“突发政策因素，卖家应该是可以理解的。”

根据上海楼市调控新政，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

一直以来，上海都有购房者以“假离婚”的形式获取购房资格，2020年下半年以来，随着上海楼市持续疯涨，“假离婚”购房行为越演越烈。上述中介人员透露，仅去年12月，其所在门店就有4份合同属于“假离婚”购房。

“一位客户昨天说刚拿到离婚证，周末过来看房子，由于之前家庭已有两套房，新政施行后已没有购房资格了。”该中介人员说。

增值税增加 有卖房者调低挂牌价

半夜出台的上海楼市调控新政，让买卖双方心态都发生了不小的变化。“我们有一位客户，昨晚将挂牌价格下调了10万元，他的房子‘满2不满5’，按照新政，增值税要多10几万元。”上海另一家房产中介人员向证券时报记者表示，根据上海惯例，二手房税费都由买方承担，“为了促使成交，该客户就调低了挂牌价。”

根据上海楼市调控新政，个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。对比新老政策，此次受影响的是“满2未满5年”的房源。之前，普通住宅满2年即免征增值税，非普通住宅差额征收，新政后，“满2未满5”的普通住宅和非普通住宅均按全额征收，税率为核定价/1.05*5.3%。

以一套售价500万元的“满2年未满5年”非普通住宅为例，新政实施前，增值税差额征收，如果买入价300万元，只需缴纳10.1万元，新政后增值税金额高达25.24万元。

“之前签订了合同，本来打算今年3月份满2年时过户的，现在新政出来，增值税怎么计算？”1月22日上午，上海闵行房地产交易中心咨询台，时不时有购房人咨询增值税问题。咨询人员表示，如果1月22日前签订了网签合同，过户时核算税时依然按照老政策执行。

也有部分购房者紧急挂牌。高先生原本打算出售一套老破小的学区房，鉴于之前房价一天比一天高，他迟迟未挂牌。“今天一早，中介就打电话，让趁房价还在高位赶快挂牌，说楼市热度要降。”

该中介人员告诉证券时报记者，最近一两天，某学区房两房挂牌房源多出10几套，“前一段时间，只有两三套。”

房贷审核放缓 购房者焦急 看房者平和

上海楼市调控政策立竿见影的还有“指导银行控制房贷投放节奏”。已购得住房的倪女士一天都很郁闷，“房贷本来今天可以批，一早收到银行信息，贷款审核暂缓。”

“购房合同里规定了付款和交房时间，房贷审批暂缓影响很大。”让倪女士想不通的是，自己既非离婚买房，也非二套房，而是首套自住房，“既然并非政策打压的对象，为何要波及到首套自住用户？”

上海楼市调控新政指出，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。

证券时报记者从某家银行一位支行行长处获悉，上海楼市调控新政出台后，不仅房贷审批，连放款也暂缓了，“这个月我们银行已不准再放款了，后续是否有细则还不知道。”

相比倪女士的焦急，单女士则平和多了。她打算购买一套学区房，看房有一段时间了，不是没房源就是房东频繁跳价，“特别焦虑，一度都想辞职看房了，感觉不赶快把房子敲定，几年班又白上了。”

“现在新政策出来，学区房还是要买，但心态平和了，慢慢看房吧。”单女士接受证券时报记者采访时表示。

业内预期上海房价短期或将回落

“调控政策会压制一部分需求，之前离婚后立马可以买房，现在三年后才可以，这一部分购房者会减少；税费增加，也会压制部分需求；再加上很多卖房者都是为了置换，一旦买不了也就不卖了，交易也会减少，因此后续上海楼市应该会有所降温。”一位房产中介人员这样分析。

易居企业集团CEO丁祖昱也认为，上海楼市会出现短暂降温，“以增值税免征年限提高为例，增加二手房的交易税费成本，防范部分房东房源‘快买快卖’，抑制投资需求，有助于促进二手房交易的稳定。”

丁祖昱同时指出，长期来看，基于上海市场以自住及改善型需求为主，这部分需求并不会明显退坡，整体跌幅也会相对温和。