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实探|上海楼市调控新政施行首日“众生相”

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中介一早忙着评估政策影响、卖房者匆忙挂牌、看房者不着急了、银行暂缓房贷审批……1月22日,上海楼市调控新政施行首日,这是证券时报记者采访时观察与了解到的情形。

1月21日晚,上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,从增加土地供给、打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、指导银行控制房贷投放节奏以及新房摇号优先满足“无房家庭”需求等方面,加大调控力度。其中,打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、指导银行控制房贷投放节奏等措施的效果可谓立竿见影。

“假离婚”购房者一夜失去资格

8点40分不到,上海闵行区的一家房产中介门店已召集员工开会,评估楼市调控新政影响程度。

“正在研究对策,首先统计有几个单子会受影响,然后跟客户沟通,失去购房资格的协商解决,增值税增加的让买方筹钱,实在不行就推荐他们办理税费贷。”该中介一名业务员告诉证券时报记者。

据透露,根据初步统计,该门店有3位离婚购房的客户,由于尚未网签,失去了购房资格,“突发政策因素,卖家应该是可以理解的。”

根据上海楼市调控新政,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

一直以来,上海都有购房者以“假离婚”的形式获取购房资格,2020年下半年以来,随着上海楼市持续疯涨,“假离婚”购房行为越演越烈。上述中介人员透露,仅去年12月,其所在门店就有4份合同属于“假离婚”购房。

“一位客户昨天说刚拿到离婚证,周末过来看房子,由于之前家庭已有两套房,新政施行后已没有购房资格了。”该中介人员说。

增值税增加 有卖房者调低挂牌价

半夜出台的上海楼市调控新政,让买卖双方心态都发生了不小的变化。“我们有一位客户,昨晚将挂牌价格下调了10万元,他的房子‘满2不满5’,按照新政,增值税要多10几万元。”上海另一家房产中介人员向证券时报记者表示,根据上海惯例,二手房税费都由买方承担,“为了促使成交,该客户就调低了挂牌价。”

根据上海楼市调控新政,个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。对比新老政策,此次受影响的是“满2未满5年”的房源。之前,普通住宅满2年即免征增值税,非普通住宅差额征收,新政后,“满2未满5”的普通住宅和非普通住宅均按全额征收,税率为核定价/1.05*5.3%。

以一套售价500万元的“满2年未满5年”非普通住宅为例,新政实施前,增值税差额征收,如果买入价300万元,只需缴纳10.1万元,新政后增值税金额高达25.24万元。

“之前签订了合同,本来打算今年3月份满2年时过户的,现在新政出来,增值税怎么计算?”1月22日上午,上海闵行房地产交易中心咨询台,时不时有购房人咨询增值税问题。咨询人员表示,如果1月22日前签订了网签合同,过户时核算税时依然按照老政策执行。

也有部分购房者紧急挂牌。高先生原本打算出售一套老破小的学区房,鉴于之前房价一天比一天高,他迟迟未挂牌。“今天一早,中介就打电话,让趁房价还在高位赶快挂牌,说楼市热度要降。”

该中介人员告诉证券时报记者,最近一两天,某学区房两房挂牌房源多出10几套,“前一段时间,只有两三套。”

房贷审核放缓 购房者焦急 看房者平和

上海楼市调控政策立竿见影的还有“指导银行控制房贷投放节奏”。已购得住房的倪女士一天都很郁闷,“房贷本来今天可以批,一早收到银行信息,贷款审核暂缓。”

“购房合同里规定了付款和交房时间,房贷审批暂缓影响很大。”让倪女士想不通的是,自己既非离婚买房,也非二套房,而是首套自住房,“既然并非政策打压的对象,为何要波及到首套自住用户?”

上海楼市调控新政指出,实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。

证券时报记者从某家银行一位支行行长处获悉,上海楼市调控新政出台后,不仅房贷审批,连放款也暂缓了,“这个月我们银行已不准再放款了,后续是否有细则还不知道。”

相比倪女士的焦急,单女士则平和多了。她打算购买一套学区房,看房有一段时间了,不是没房源就是房东频繁跳价,“特别焦虑,一度都想辞职看房了,感觉不赶快把房子敲定,几年班又白上了。”

“现在新政策出来,学区房还是要买,但心态平和了,慢慢看房吧。”单女士接受证券时报记者采访时表示。

业内预期上海房价短期或将回落

“调控政策会压制一部分需求,之前离婚后立马可以买房,现在三年后才可以,这一部分购房者会减少;税费增加,也会压制部分需求;再加上很多卖房者都是为了置换,一旦买不了也就不卖了,交易也会减少,因此后续上海楼市应该会有所降温。”一位房产中介人员这样分析。

易居企业集团CEO丁祖昱也认为,上海楼市会出现短暂降温,“以增值税免征年限提高为例,增加二手房的交易税费成本,防范部分房东房源‘快买快卖’,抑制投资需求,有助于促进二手房交易的稳定。”

丁祖昱同时指出,长期来看,基于上海市场以自住及改善型需求为主,这部分需求并不会明显退坡,整体跌幅也会相对温和。

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