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疫情一年70城房价变化:26城跌回一年前,深圳上涨最快

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疫情至今已有一年多时间,疫情之后,楼市发展也经历深刻变化,体现在区域方面,就是不同城市之间的分化十分明显。

在70个大中城市中,深圳、宁波等长三角、珠三角的城市上涨明显,同时也有26个城市跌回疫情之前,尤其是黄河流域、华北、黑龙江的城市房价下跌较为集中。

从楼市停摆到谷底反弹

在2020年初新冠疫情暴发后,防治疫情是头等大事,楼市也短暂进入到停摆状态,各地房管局、房协紧急下发通知,停止开放商品房售楼部。往年较火的返乡置业不复存在,这对中小城市楼市的影响较大。

进入到2020年2月中下旬后,新冠肺炎疫情之下,包括江西抚州、江苏南通、广西钦州等城市纷纷出台政策,为房地产市场平稳发展提供保障。据不完全统计,疫情发生后,到2月底,全国有超过50个城市发布了不同程度的房地产稳定政策,其中主要以扶持企业发展、减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。

在这个阶段,一二线城市主要是扶持纾困房地产企业、针对企业资金链等出台举措,而在三四线城市,则是直接刺激需求端,包括信贷政策、降低首付等举措。

到3月中下旬后,随着经济社会秩序进一步恢复,因疫情积压的住房需求逐渐得到释放。4月平均销售面积已经超过了上一年同期的80%-90%,其中长三角区域的上海、南京、杭州、合肥表现抢眼,粤港澳大湾区的部分城市和地区也开始出现明显升温迹象。

大学毕业后留在广州工作的蔡小姐,2020年4月入手了广州海珠区一套二手房,“当时我感觉整个城市的市场热起来了,成交量上来,价格也可能会上涨,所以赶紧入手。后面看来,刚好买在了谷底,后来很快反弹了。”蔡小姐对第一财经表示。

进入下半年,在部分城市楼市热度高、房价上涨明显、出现了炒作氛围的情况下,为了保持楼市平稳健康发展,在7、8月,包括杭州、无锡、东莞、宁波、深圳、南京等多个城市纷纷出台约束性调控政策。9月,常州、成都、沈阳等热点城市也出台了楼市收紧政策。

深圳涨幅第一,宁波第二

从不同区域来看,疫情之后,楼市的一大特征是区域之间的分化十分明显。

国家统计局近日公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一年来,70个大中城市中,有43个城市二手房上涨,1个持平,26个城市出现下跌。上涨前十名的城市分别是深圳、宁波、徐州、银川、唐山、成都、西宁、沈阳、广州、无锡。

其中,深圳涨幅最高,一年来涨幅高达14.1%,在各大城市中遥遥领先。根据中国城市房价平台数据,2020年12月,深圳二手房平均单价已经达到了每平方米87957元,大幅领先于京沪,是北京的1.36倍,是上海的1.5倍,是广州的2.2倍。

深圳房价高,一方面是年轻人多,资金比较集聚,新兴产业发达。旺盛的需求之下,住宅用地却长期供应不足。

另一方面,深圳楼市的融资十分方便。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,除了银行以外,深圳有各种小贷公司、私募机构、房屋管家公司等机构,都在给深圳的楼市提供“炮弹”,深圳房地产的融资特别方便。

频频因“高房价”被推上热搜的深圳,从供给端和分配端双管齐下,加强对楼市的调控。2020年7月15日,深圳住建局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,《通知》主要核心内容涉及购房资格、首付比例、豪宅线、免转让增值税“二年变五年”等六大方面。

在供应端,深圳加大了供应力度。1月11日晚间,深圳市住建局发布《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》称,2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%。

深圳之后,宁波、徐州、银川同比涨幅都达到了8.5%,并列第二位。唐山和成都涨幅都超过8%。总体来看,相比黄河流域、华北、黑龙江等地,长三角、珠三角的楼市热度更高。

标准排名城市研究院院长谢良兵对第一财经记者分析,区域楼市的分化主要原因在于近年来区域经济的分化。其中,南方城市近年大力发展新兴产业,产业结构不断优化,人口流入较多,即便是遇到疫情,受影响后也能较快反弹。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析,楼市维持南热北冷的态势,南部特别是长三角、大湾区热度的提升,带动了城市群内房价上涨的压力;而北部城市开始出现了房价探底的态势。

26个城市跌回一年前,牡丹江跌去一成

相比之下,有26个城市二手房价格低于一年前,既有牡丹江、南充这样的三四线城市,也有天津、郑州、济南、贵阳、青岛这样的直辖市、省会城市和计划单列市。这些城市中,来自黄河流域、华北、东北的城市较多。尤其是,北方地区的不少城市由于产业以重化工业为主,新兴产业发展不足,加上供应量较大,市场相对低迷。

这其中,牡丹江、南充、天津、郑州、贵阳、北海、泸州、太原、哈尔滨、济南跌幅位居前十位。

其中,牡丹江跌幅最大,相比一年前,已经跌去了10%。相比五年前,下跌了1.6%。也是70个城市中,唯一一个房价跌回五年前的城市。

影响房地产发展的中长期因素包括经济增长、人口迁移等。贝壳研究院高级分析师闫金强对第一财经分析,牡丹江经济欠发达,2019年全市地区生产总值825亿元,人均约为3.28万。同时,人口流失明显。截止2019年末,全市户籍人口250.4万人,近年来一直处于减少的态势,持续的人口流失导致需求进一步下降。

2020年7月黑龙江省统计局发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示,由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高,缺少能牵动全市经济发展的大项目,导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”“00后”成为流出人口的主力军,比重达27.1%。

牡丹江之外,黄河流域、华北区域的不少中心城市如天津、郑州、太原、济南、青岛、石家庄等也下跌明显。

张波对第一财经分析,郑州、济南、青岛等城市由于前期土地出让量大,导致市场明显处于供过于求的局面,在此情况下房价出现下行趋势。张波预计,2021年南热北冷的走势会有所缓解,楼市热度会逐渐恢复理性。北方部分城市,比如天津、山东青岛及济南,甚至东北部分二线城市,在2021年第一季度有可能迎来市场复苏。

实际上,即使在某个局部区域,区域内不同城市也明显分化。以第一经济大省广东为例,珠三角的深圳、广州、东莞、惠州等地上涨明显,而处于粤东西北的湛江和韶关则低于一年前。在西部第一经济大省四川,省会成都涨幅位居第六,但省内的南充和泸州位居跌幅榜前十。

闫金强分析,目前楼市消费者主体正从刚需转为改善性需求,消费者的居住观念正从“居者有其屋”向“居者优其屋”转化。体现在城市间,住房需求正从三四线城市向教育、医疗、交通等配套条件更完善的一二线城市集中。

闫金强说,2019年末,我国常住人口城镇化率首次超过60%,但仍低于发达国家80%的平均水平,伴随着城镇化的持续推进,核心城市的住房需求依旧较大。同时,资金的资产配置需求也会促使资金向市场预期较好、供需相对紧张的城市流入。

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