时代背景，国家战略，政府号召，使命担当。2018年1月，国有功能性企业上海地产集团在沪上率先发布“国家队”城市租赁住房运营服务品牌城方，全面开启租赁住房发展业务。如今，城方迎来3岁生日。在过去的三年里，城方以肩负国有背景的企业责任，以及承担着行业扛旗者的角色，不忘初心，稳扎稳打，为人才提供长期稳定的城市生活和发展服务；坚定走生活消费服务业的发展模式，提升城市消费能级，推动内需增长。努力实现让更多人安居都市宜居生活的愿景。
一、提供城市长期租赁居住服务解决方案
城方虽然也仅成立3年，经过三年的不断创新与发展，取得了可喜的成果。作为一家国有背景的城市租赁住房运营服务商，提供安全稳定的居住服务，助力城市引才、留才、用才，这是城方的责任所在。目前，在长租领域，城方实现完整的城市租赁住房服务解决方案，助力稳定市场租金，提供长期稳定的居住服务。不仅有保障性的公共租赁住房社区服务，又有无门槛申请的市场化集中式租赁住房项目服务，以及市场化分散式租赁住房房源服务。
其中，市筹公共租赁住房社区有6大项目，分布在徐汇、普陀、浦东等区域成熟地段，涉及服务12980户家庭。公共租赁住房社区房源以个人和企业两种方式申请，是城市人才过渡居住需求的政策福利，最长可以居住6年，由城方统一服务，全方位保障人才居住安全。
（公租房6个项目配图）
除了保障性的公共租赁住房以外，城市新市民和年轻人住房问题，更通过市场化租赁住房来解决。城方成立至今，已规划布局市场化租赁住房业务项目近20个，除新建地块项目以外，通过城市更新，存量改造盘活转化集中式租赁住房项目率先入市服务。目前，城方有城方超级社区华山路店、城方高能社区城寓镇宁路店、城方高能社区城寓古北路店、城方活力社区江月路店、城寓服务社区康定路店五个已开业的集中式租赁住房项目，这类项目分布在城市核心地段，交通便捷，城市资源丰富，大多数更是在市中心CBD圈。户型多样，无论是一人住，还是二人世界，亦或是三口之家，满足各类租住群体所需。目前，所有开业项目平均出租率达约98%，客户平均租期达到了1.76年，远超行业平均水平。
城方超级社区·城寓华山路店
城方活力社区·城寓江月路店
城寓服务社区·康定路店
城方高能社区·城寓镇宁路店
城方高能社区·城寓古北路店
市场化租赁住房除了集中式以外，城方在2020年开始迈入分散式租赁住房领域。这也是有效盘活存量提供有效租赁住房服务的重要举措。城方分散式租赁-城寓188具有240套房源，分布在黄浦、静安、杨浦、闵行等8个重点城区，涉及小区20余个。以中小户型为主的一房到三房皆有，全新装修，配置家居。后续还会有更多分散式房源服务。
（188样板房图）
二、租金换消费，推动内需增长
在最新召开的中央经济工作会议上，明确提出对租赁住房租金水平进行合理调控，显然房租是不可能持续增长的，靠租金上涨获取企业盈利、行业发展的模式是不可持续的，最终会是一条死路。
城方董事、总经理郑华坦言，发展租赁住房的使命是，除了让人民住有所居，同时更要提升消费能级，促进实体经济增长。房租是可支配收入，看作是消费，是可支配的；而房贷是不可支配的，属于固定消费支出。如果将房租变成债务，而不是消费，那这条路本身就是错误的。
城方找出一条适合中国，对标国际、准确的租赁住房发展之路，这也是城方品牌成立的初衷。住房租赁业做的是消费服务，行业达成共识，才能走上准确发展之路。城方借鉴国外成熟运营模式，确立以租金换消费的经营模型，也就是说，以会员制方式，将房租支出与其他日常消费应放进一个篮子，降低租金，将剩余的可支配收入可以进行多元化消费，以固定消费捆绑弹性消费，主消费捆绑次消费，控制租金，提升消费业增长。机构估算，如果房租收入比每降低10%，上海一年最高能撬动约850亿的总消费额，假设从中产生25%的毛利率，这将是一笔非常可观的数字。
当然，以租金换消费的租赁住房经营模型，前提是要提供消费服务业的服务。城方通过探索与调研，短期内只做基础的居住管理和与租房生活强相关的生活消费类服务，不涉及特殊专业类服务。
三、长期租约管理是前提，提升更多服务业收益
在租赁市场中，空间+地段价值形成基本的租金价格，它也是行业发展的基础；装修则决定房子出租去化的速度，并不能完全决定租金价格；而所有的服务将会产生溢价，城方看的是整盘账。在城方郑华看来，企业要有服务业收入，长期稳定的租约管理是前提，3到9个月左右的客户短期租约管理，很难做服务业收入，因为客户无法留存。只有租约长期稳定，用户留存时间变长，长期留客的可能性也大大增加，才可以做消费服务业，其利润将远远高过租金收入回报。
郑华强调，随着租赁住房的大规模入市，未来行业发展的价值更多在服务业。而城方就是基于空间租赁服务本体的消费服务业的服务状态。控制好租金价格，提升服务业收益，对于公司而言，盈利能力更强，而且对于公司获取资源的便捷程度以及客户的忠诚度也会更好。
多元化的服务经营收入也企业发展的必然之路。城方发展三年来，已形成除住宅租金收入以外，还有管理经营、咨询服务、商业服务经营、消费服务业等多元化服务经营收入。为资产方和租户双方提供运营服务管理平台，通过服务增值实现更多利润，同时推动产业端和服务端双升级。
四、“互联网+物联网+智慧生活”云平台，实现万物互联
住房租赁行业运营服务，离不开数字信息化。城方构建生态联盟，联合中国通服、阿里云打造国内首个“互联网+物联网+智慧生活”住房租赁数字运营服务平台。目前已实现租赁智慧服务平台、社区智慧管理平台、生活智慧服务平台三大主要模块，主要功能包括：运营管理系统、APP、数字物联平台、通信互联平台、用户管理、商户管理、订单管理、社区管理等。
经过两年多的研发，城方数字信息化管理系统在租赁住房行业率先实现从前端产品到后台系统的全方位智能化租赁服务战略升级，构建了一套扩展性强、可平台化、可生态化的智能人居应用平台和生态合作系统，围绕智能化大数据运营管理服务，打造新型数据智能驱动的租赁住房行业标杆，实现智能人居的社区运营生态。
带领行业走出一条
规范准确、可持续发展之路
这是国有背景企业的使命与责任
城方
致心 向新
与大家携手走向更加美好未来
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
