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楼市2021:房地产金融长效机制落地,一城一策更加精细化

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

尽管2020年全国楼市宏观数据还未发布,但过去一年,即便有疫情冲击,商品房市场表现远远超出预期。去年上半年,全国商品房销售面积同比仍下降8.4%,但1-10月份首次转正为0.03%,1-11月增幅进一步扩大至1.3%。销售额方面,近年来都市圈发展红火,新房市场向东中部房价相对高的区域集中,新房销售额在去年1-8月转为正增长,全年增速接近两位数。由此推断,2020年全国商品房销售面积、销售金额将再创历史新高。

全国商品房市场超预期表现,首要推动力就是疫情后各地积极在供给端纾困(降低土拍门槛、预售条件等)、需求端“因城施策”,人才政策积极、落户门槛降低,加上货币宽松带动按揭利率下降,驱动了需求端回升。

2020年的调控政策,以7月24日房地产工作座谈会为“分水岭”,上半年“一城一策”更加灵活,需求端政策松动主要集中在人才和落户新政上,契合2020年新型城镇化对于降低落户门槛的任务。下半年,热点城市相继收紧政策,杭州、东莞、宁波、深圳等房价涨幅过快的城市先后祭出调控,表现在限购限贷升级、限售年限增加、土地市场增设限竞条件等。

去年,商品房市场明显回升,与金融条件密切相关。上半年,央行三度“降准”释放长期资金约1.75万亿元,并两度下调LPR利率中枢,5年期以上LPR累计降幅达15个基点。金融条件宽松叠加利率下降,2020年居民杠杆率有所上升。根据社科院国家资产负债表研究中心的统计,前三季度居民部门杠杆率上升5.6个百分点,由2019年末的55.8%上升到61.4%。

2020年8月份开始,基于补齐房地产金融宏观审慎政策框架,楼市政策开始转向加快建立房地产金融长效管理机制,即从资产端和资金端“双管齐下”,堵住资金违规流入房地产的渠道——对开发商融资开启“三道红线”管控,按照剔除预收款后的资产负债率是否大于70%,净负债率是否大于100%,现金短债比是否小于1倍等“三道红线”,对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%;对银行资金实施房贷集中度管理,对银行房地产贷款和个人住房贷款采取占比“双管控”,越大型的银行,高限越高,比如工农中建交邮储地产贷款和个人住房贷款占比,最高限为40%和32.5%,中型股份行占比为27.5%和20%,城商行和县域银行占比限制很严。

基于系统性风险防范,2018年央行工作会议就首次提出了“房地产金融宏观审慎管理”。事实上,控制资金投向地产,这是2016年以来地产金融长效机制的目标之一。2017年“去杠杆”以来,新增贷款中房地产贷款占比一直下降,从2016年的45%下降到今年前三季度的27%。随着“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度在2021年开始实施,房地产杠杆率将得到控制。这有助于“稳地价、稳房价、稳预期”目标。由此,过往经常出现的房价暴涨、楼市周期波动也将大为缓解。

不过,随着都市圈“增长极”战略推进,人口向都市圈迁徙,楼市将进一步分化。2020年以来,尽管各地政策相对宽松,货币环境友好,但对大环境更敏感的热点楼市回暖更明显。而内地部分省会城市、大城市二手房价格开始下跌。由于棚改和去库存红利退出,前期新增供应开始转化为海量二手房挂牌,而人口和产业基础并未得到有效夯实,楼市短期下行有必然性。

展望2021年,根据近期一系列重要会议的相关指示,在保持调控连续性、稳定性的基础上,2021年房地产“一城一策”将更加精细化,政策也将趋于分化、高频化。2021年,货币政策逐步向常态回归,但不会急转弯,热点城市的房价、地价、舆论的任何异动,将迅速触发调控。同时,类似哈尔滨稳定楼市的新政(鼓励打折促销、加大公积金买房支持力度),或将在更多内地城市出现。只要“一城一策”落实得好,城市间此升彼落的走势,将有助于全国商品房市场保持总体稳定。在楼市稳定的同时,住房政策的重心开始转向保障性租赁住房和长租房市场,让新市民住得健康安心,助推我国“双循环”增长格局。

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