上坤高管变动背后：上市不足俩月，规模有待突围

上坤地产集团（简称“上坤”）创始人朱静曾经说过，上坤擅长用职业经理人的专业化解决经营问题。如今，面临规模增长难题的当下，朱静为上坤营销条线“招兵买马”。

在继上坤副总裁、主管营销工作的佟文艳提出辞职后，1月11日，市场消息称，旭辉集团武汉区域总经理周青已经提出离职，将加入上坤担任执行总裁；同时，原泰禾集团总裁助理吕彬将加入上坤任品牌营销中心总经理。对此，上坤方面确认了该消息属实。

这一轮高管变动，距离上坤上市不到两个月时间。在业内人士看来，上坤增加营销端高管人员，其背后的规模扩张意图非常明显。

佟文艳离职，周青将任执行总裁分管营销工作

公开资料显示，周青在加入旭辉前，曾先后在南京万科、上海万科、苏南万科等工作，于2011年7月加入旭辉，先后任职集团营销中心总经理、总裁助理兼武汉事业部总经理等。关于吕彬，最早也曾履职旭辉，此后加入万科，曾任徐州万科营销管理部负责人、万科上海区域集团第三管理中心合伙人。2020年，吕彬任职泰禾集团总裁助理。

从两人过往的职业背景来看，都有着丰富的房地产营销管理经验。对于周青入职上坤后的业务分管，据上坤方面介绍，周青入职后主要负责运营、产品、营销等大生产板块，随着周青的加入，上坤能进一步提升运营质量及精益管理能力。

大力引入职业经理人，这与朱静曾经的职业经历有关。在创办上坤之前，她曾经在建业地产工作多年，担任过副总裁职位，这使得后续上坤的高管人员任用形成了自己的风格，注重节点和放权。

周青之外，上坤的另一位执行总裁是冯辉明，于去年5月前后加入上坤，分管财务、融资、资本市场。值得关注的是，冯辉明加入上坤时，正是该企业上市的关键节点，其曾先后担任花样年、佳兆业、宝能、协信、三盛企业等高管，拥有丰富的财务、融资经验，冯辉明的加入，有助于上坤破局资本市场、拓宽融资通道。

在业内看来，与冯辉明一样，周青和吕彬的加盟，也将为上坤地产的销售增长助力。

多重压力下，上坤销售规模不增反降？

上坤2010年在上海成立，2020年11月17日在港交所主板上市，是年轻房地产企业的代表之一。从上海起家后，上坤在深耕长三角的同时，将业务拓展至珠三角和中部核心经济区。

在规模上，上坤是典型的中小房企。截至2020年7月31日，上坤在8个省市中的14个城市建立业务，拥有49个处于不同开发阶段项目的物业，总占地面积约180万平方米，总土地储备约410万平方米。

在销售方面，根据克而瑞统计，2020年，上坤实现全口径销售额265.1亿元，排名97位；权益口径销售额139.8亿元，排名124位。而在2019年，上坤全口径销售金额为271.8亿元，排名91；权益口径销售额为155.9亿元，排名114位。

由此看来，上坤地产2020年的销售额并未增长，且排名出现下滑。

在业内看来，疫情影响尚未结束、房地产调控未言放松且频频收紧，再加上房地产有息负债增长“三道红线”以及银行机构涉房贷款“两道红线”的出台，对于抗风险能力较差的中小房企来说，日子更为艰难。

对于上坤来说，在规模不大的情况下，同时要面临降负债压力。截至2020年4月30日，上坤的净负债率由2020年底的118.8%降至73.8%。同时，剔除合约负债后的资产负债率为81.8%、现金短债比率为1.4，踩中“三道红线”中的一道。

另外，值得关注的是，上坤地产合作项目较多，从克而瑞数据来看，上坤2020年销售额中的权益占比仅为52.7%。同时，财务数据显示，截至2020年4月底，上坤非控股股东权益占比达到69.8%的较高水平。

事实上，非控股股东权益较高，说明企业合作的项目较多，通过合作来撬动规模增长，在增加资产规模、降低负债的同时，也容易将项目负债表外化。

对于目前的上坤来说，面临着双线作战压力，既有着行业天花板渐近，马太效应明显，中小房企规模增长不易，还有着融资监管风暴下的偿债压力。

如今，上坤加大力度引入营销条线高管人员，在知名地产分析师严跃进看来，此举在后续能够改善企业管理能力，对于做大规模具有非常积极作用。同时，加快销售与增长，将有助于增厚现金流，进而缓解负债压力。