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上坤高管变动背后:上市不足俩月,规模有待突围

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上坤地产集团(简称“上坤”)创始人朱静曾经说过,上坤擅长用职业经理人的专业化解决经营问题。如今,面临规模增长难题的当下,朱静为上坤营销条线“招兵买马”。

在继上坤副总裁、主管营销工作的佟文艳提出辞职后,1月11日,市场消息称,旭辉集团武汉区域总经理周青已经提出离职,将加入上坤担任执行总裁;同时,原泰禾集团总裁助理吕彬将加入上坤任品牌营销中心总经理。对此,上坤方面确认了该消息属实。

这一轮高管变动,距离上坤上市不到两个月时间。在业内人士看来,上坤增加营销端高管人员,其背后的规模扩张意图非常明显。

佟文艳离职,周青将任执行总裁分管营销工作

公开资料显示,周青在加入旭辉前,曾先后在南京万科、上海万科、苏南万科等工作,于2011年7月加入旭辉,先后任职集团营销中心总经理、总裁助理兼武汉事业部总经理等。关于吕彬,最早也曾履职旭辉,此后加入万科,曾任徐州万科营销管理部负责人、万科上海区域集团第三管理中心合伙人。2020年,吕彬任职泰禾集团总裁助理。

从两人过往的职业背景来看,都有着丰富的房地产营销管理经验。对于周青入职上坤后的业务分管,据上坤方面介绍,周青入职后主要负责运营、产品、营销等大生产板块,随着周青的加入,上坤能进一步提升运营质量及精益管理能力。

大力引入职业经理人,这与朱静曾经的职业经历有关。在创办上坤之前,她曾经在建业地产工作多年,担任过副总裁职位,这使得后续上坤的高管人员任用形成了自己的风格,注重节点和放权。

周青之外,上坤的另一位执行总裁是冯辉明,于去年5月前后加入上坤,分管财务、融资、资本市场。值得关注的是,冯辉明加入上坤时,正是该企业上市的关键节点,其曾先后担任花样年、佳兆业、宝能、协信、三盛企业等高管,拥有丰富的财务、融资经验,冯辉明的加入,有助于上坤破局资本市场、拓宽融资通道。

在业内看来,与冯辉明一样,周青和吕彬的加盟,也将为上坤地产的销售增长助力。

多重压力下,上坤销售规模不增反降?

上坤2010年在上海成立,2020年11月17日在港交所主板上市,是年轻房地产企业的代表之一。从上海起家后,上坤在深耕长三角的同时,将业务拓展至珠三角和中部核心经济区。

在规模上,上坤是典型的中小房企。截至2020年7月31日,上坤在8个省市中的14个城市建立业务,拥有49个处于不同开发阶段项目的物业,总占地面积约180万平方米,总土地储备约410万平方米。

在销售方面,根据克而瑞统计,2020年,上坤实现全口径销售额265.1亿元,排名97位;权益口径销售额139.8亿元,排名124位。而在2019年,上坤全口径销售金额为271.8亿元,排名91;权益口径销售额为155.9亿元,排名114位。

由此看来,上坤地产2020年的销售额并未增长,且排名出现下滑。

在业内看来,疫情影响尚未结束、房地产调控未言放松且频频收紧,再加上房地产有息负债增长“三道红线”以及银行机构涉房贷款“两道红线”的出台,对于抗风险能力较差的中小房企来说,日子更为艰难。

对于上坤来说,在规模不大的情况下,同时要面临降负债压力。截至2020年4月30日,上坤的净负债率由2020年底的118.8%降至73.8%。同时,剔除合约负债后的资产负债率为81.8%、现金短债比率为1.4,踩中“三道红线”中的一道。

另外,值得关注的是,上坤地产合作项目较多,从克而瑞数据来看,上坤2020年销售额中的权益占比仅为52.7%。同时,财务数据显示,截至2020年4月底,上坤非控股股东权益占比达到69.8%的较高水平。

事实上,非控股股东权益较高,说明企业合作的项目较多,通过合作来撬动规模增长,在增加资产规模、降低负债的同时,也容易将项目负债表外化。

对于目前的上坤来说,面临着双线作战压力,既有着行业天花板渐近,马太效应明显,中小房企规模增长不易,还有着融资监管风暴下的偿债压力。

如今,上坤加大力度引入营销条线高管人员,在知名地产分析师严跃进看来,此举在后续能够改善企业管理能力,对于做大规模具有非常积极作用。同时,加快销售与增长,将有助于增厚现金流,进而缓解负债压力。

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