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住房租赁大发展的时期到了

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有些事情,过段时间才看得更清楚。比如1998年停止福利分房,推行住房商品化,对于房地产行业的重大价值,对于我国经济和居民生活的历史意义,2004年后才清晰显现出来。

那么,现在回头看,2016年以来的这轮房地产调控,与过往调控最大的不同,表现在哪里?

有人会说是,调控手段更全面更严厉,调控范围更广,但这只是量的扩大和积累;还有人可能会说是,终于建立了房地产长效机制,但这只是结果的呈现。基于比较,我个人认为,是强调“租售并举”,把租赁放在了与买卖同样重要的位置。

2016年、2017年,中央和地方陆续出台了一系列鼓励发展住房租赁的政策。金融机构也投入了较多资源。但就结果而论,过去四年只有一棵树上结出了显而易见的“果子”,那就是长租公寓。生长已是不易,却因为某品牌公寓爆发的危机而引发人们对该细分行业前景的担忧。

但某个枝杈的折断,不能由此否定整片森林的宽阔。2020年12月举行的中央经济工作会议以前所未有的浓重笔墨,为住房租赁指出了明确的发展方向。随后召开的全国住建工作会议对此进行了部署。

顶层设计之下,我个人觉得住房租赁最重要的有两个方面,一是金融支持,二是运营管理。

金融支持的信号已经发出。2021年1月4日上午以视频形式召开的2021年中国人民银行工作会议要求,落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,完善金融支持住房租赁政策体系。

早前几天,2020年12月31日,央行和银监会联合发出《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,要求对银行业房地产贷款进行集中管理,分五个档次对银行的涉房贷款和个人住房贷款占比分别设定了最高上限。

但央行特别强调,为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。央行还透露,正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见,并建立相应统计制度,届时对于符合定义的住房租赁有关贷款,将不纳入集中度管理统计范围。

用通俗的话说,这相当于金融机构单辟一大块资源,用于支持住房租赁。我们常说,房地产是资金密集型行业,其细分领域的住房租赁也是。无论是重新拿地建租赁住房,还是收购、改造其他建筑物建租赁住房,所需资金都是巨大的。在对涉房贷款和个人住房贷款划定红线的同时,允许银行的住房租赁贷款单列,是监管部门给这一细分行业送来的最好新年礼物。我相信,部分涉房贷款和个人住房贷款指标超标的银行,会有动力将压降的贷款资源向住房租赁倾斜。

但这还不够。2016年以来的这几年,金融机构对住房租赁是很支持的,ABS也发了不少。好项目要拿到贷款并不太难。但制约住房租赁发展的一个主要原因,是成本太高,其中包括资金成本。市场化的长租公寓运营机构,至今还没有盈利的。

尽快推出REITs,是降低住房租赁资金成本的有效措施。这个问题,业内呼吁很多年了。我希望央行等部门在制定完善住房租赁金融业务有关意见时,能实现REITs的真正突破,而不只是靴子响,并希望住建部牵头制定的《住房租赁条例》也有相关条文。

如果说资金来源及其成本是住房租赁的“上游”,那么,运营管理就是它的“下游”。至于建设环节的“中游”,我并不担心,无非是速度快慢而已。

市场化的长租公寓运营机构,其运营管理不必操心。某品牌公寓爆雷,问题并不是出在运营管理上,根子还是资金。我重点讲的是公共租赁住房的运营管理。

公租房的运营管理,必须向前端延伸。其一,地方政府要有计划。在调查研究的基础上,制定并向社会公布租赁住房的年度计划,让无房的居民心中有数。其二,要舍得。无论是地价还是税费,地方政府对公租房是要切切实实让利的。这方面,要汲取1998年至2003年那几年经济适用住房的教训,只有计划,难见落实。后来连计划也没有了。

然后才是后端,管理。最重要的是分配和退出机制。从经济适用房开始,政府部门在保障性住房的分配方面已经积累了不少经验。难点仍然是,管理成本偏高,分配和退出的机制不够完善。但大数据时代的到来,为解决这一痛点,找到了路径,那就是,数字化管理。

到2021年的今天,个人年收入多少,家庭年收入又是多少,家庭住房情况如何,政府部门可以掌握得很清楚。公租房是价值量很高的公共财富,地方政府可以也应该花点精力在这一领域建立起高效透明的数字化管理体系。届时,你有没有资格申请公租房,什么时候退出,应退却不退会遭遇怎样的惩罚,个人心中有数,政府手里有术。

回到前面。中央经济工作会议提出大力发展租赁住房的一个初衷,是着眼于解决大城市突出的住房问题。我们都知道,“突出”的一个表征,就是房价太高,以年轻人为代表的中低收入群体买不起房。在买得起房子之前,有合适的质价相符的房子可以租住,也是居住解决之道。如果在金融支持和运营管理方面,有更完善更切实的举措,长租公寓和公租房,就会迎来一个爆发性增长的时期。

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