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“绿线”大华:难停的扩张,攀升的债务

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坐落于宝山南部、毗邻普陀,也是宝山唯一一个中环以内、距离市中心最近的板块,大华板块已发展十余年。

板块背后是上海本土开发商大华集团,从初创开始其发展轨迹就与宝山绑定。去年,宝山7幅宅地都归于大华集团麾下,着力城中村改造。

区域发展总会饱和,公司扩张不容止步。近两年,大华集团也在逼着自己往外头走一走。

“一旦头部企业介入城中村旧改项目,大华集团在上海的生存空间可能会被慢慢拆解,往外拓展、增加些业务量是必须的。”上海中原首席分析师卢文曦认为。

进击的土拍

年末,上海普陀区成功出让一宗商住地块。大华集团与中骏、中国建筑及金茂经过102轮角逐后,以总价30.6亿元收入囊中,楼面价约4.7万元/平方米,溢价率17.56%。

据了解,这是大华集团自2002年拿下普陀区棚户区改造地块后,又一次以公开市场拿地的方式进军上海市中心。

此次出让的普陀石泉六村地块位于上海市中内环之间,近真如副中心核心位置,为商住办地块。其中住宅建筑面积不大于60%,商业建筑面积不小于40%。

周边覆盖地铁7号线、3号线等交通轨道,启星学校、同济大学第二附属中学高中部、上海市普陀区中心医院等教育医疗配套等等。距离地块最近的楼盘宝华城市之星近期已售完,周边同区域公寓均价9.3万元/平方米。

卢文曦表示,整体来看,该地块相对靠近市中心,且与大华板块接壤,大华集团对区域的了解程度足够,在这种情况下拿地还是合算的。

“虽然大华集团在商业运营方面欠缺经验,但到时也可以委托有经验的商业运营机构去操作,这不是大问题。”卢文曦补充道。

回顾今年上海土地市场,有媒体统计,截至12月18日,上海成功通过招拍挂转让345宗地块,土地成交金额2889.64亿元。

各梯队入沪拿地的热情高涨,TOP30房企几乎全线出击上海。除了融创、万科、保利、招商蛇口等头部房企外,华发、建发、仁恒、瑞安房地产等均有所获。龙光首进上海独自拿下杨浦地块,大名城也重回上海连拿6地补仓。

而这一整年,大华集团在上海土地市场鲜有所获——其曾在10月尝试竞争杨浦区纯宅地,最终被融创+上海城建联合体击败;12月,在与金茂角逐崇明一宅地时,大华集团再次陪跑。

对比2019年,上海各类土地出让金仅为1995.4亿元。大华集团以7幅宅地、153.77亿元、63.85万平方米一举成为当之无愧的“地主”。其中宝山区大场镇地块成为去年成交总价最高的一幅宅地。

今年大华集团的钱大部分花在了别的城市。

据界面新闻统计,大华集团2月份以13.49亿元摘下杭州一宗宅地,溢价率17.41%;5月,底价落子天津津南区辛庄板块;6月,又以25.5亿元的总价、33.51%的溢价率竞得南京住宅地块。

下半年,大华集团在11月竞得江苏南通一地块,溢价率高达101.77%;两天后,武汉洪山区一宅地被其底价纳入;到了年末,大华集团几乎是一天多地的频率,于12月17日至21日分别摘得昆明、徐州、南京、上海7幅地块。

不难发现,大华集团正在寻求一些新的突破。自2017年开始,公司开始积极参与市场化,去年至少新进入6、7个城市,大部分都是市场化拿地的。

大华集团告诉界面新闻,公司仍会以上海为原点,在长三角区域、环渤海区域、中西部、西南区域及港粤澳大湾区域持续布局。

卢文曦也认为,一个公司要做强做大绝不能局限于上海本地。“目前来看,公司拿地都在二三线城市,如果项目选得好,也是能做些业务量的。”

“绿线”下债务攀升

规模扩张的同时,大华集团的负债水平及资金渠道也颇受关注。

以三道红线的标准来看,大华集团完美避开所有雷区——截至今年上半年,大华集团剔除预收款的资产负债率为45.41%,净负债率为85.64%,现金短债比约3.6。

但自2017年以来,大华集团的杠杆水平在加速上升。

2017年至2019年,大华集团借款总额分别为208.16亿元、300.76亿元及414.52亿元,每年以近40%的增速在攀升。

截至今年上半年,公司借款总额继续上爬至460.25亿元,其中短期有息借款3.1亿元,一年内到期有息负债余额35.62亿元,长期负债356.73亿元。

公司总负债也从2017年的439亿元飙升至去年的927亿元,资产负债率从68.55%升至74.82%。今年上半年,其总负债达到999.87亿元,资产负债率微降至73.67%。

至于其经营活动现金流,也一直处于捉襟见肘的状态。

得益于2018年销售回款增长,年末公司经营活动现金流有负转正至5399.56万元;2019年,随着大华集团激进地在全国范围内跑马圈地,土地投资大幅增加,其经营活动现金流骤降,至-121.69亿元。

2017年在广州成立区域公司后,大华集团开始在广州旧改市场上大展手脚,前前后后拿下广州、惠州、江门、珠海、佛山等五个大湾区城市十几个城市更新项目。

今年年初其在广州番禺的紫悦府住宅项目正式启动,揭开进驻大湾区的序幕。9月,大华集团又顺利获得广州大富村旧改项目,改造投资要求10亿元。

城市更新虽更稳健,但也考验着企业的资金实力和耐心。大规模拿旧改项目、同时在全国公开市场上开疆拓土,大华集团未来发展更需注重债务问题。

到了今年上半年,随着项目交付规模扩大,大华集团的营收同比大增125.47%,净利润增幅达到780.85%。同时,其负债结构的确有所微调,短期借款同比减少37.71%。但经营活动现金流依然没能回正。

大华集团发债不算频繁。根据公司债券年度报告,2016年大华集团发行公司债券第一期和第二期,2017年和2018年分别发行公司债券第一期。

去年8月,其在国内公开市场上发行过2024年到期的15亿元公司债券,票面利率6%。今年9月,发行不超过人民币50亿元的住房租赁专项公司债券,将用于租赁住房项目相关用途、补充流动资金和偿还公司债务。

谈及资金来源,大华集团管理层曾表示,公司资金还是比较多元化的,自有资金是主要的一部分。

对于公司未来调整负债等问题,大华集团对界面新闻表示,目前公司整体债务比例相较于行业仍处于健康水平,后期将加快存量项目开发速度,继续优化公司财务结构,控制杠杆水平。

1988年初创时,大华集团还是上海市宝山区大场乡集体企业。2002年,为适应市场经济形式,大华集团实施企业改制。

当时,其以9900万的注册资本金价格转让90%的股权,75%来自上海市宝山区大场镇经济联合社的集体经济持股。其中大华集团董事长金惠明以5282万元现金购得48%以上的股权。

此后几年,经过一系列腾挪,大华集团从最初的集体企业转为金氏家族掌控的家族企业,持股比例超过50%。当年的改制,还引起外界对大华集团“贱卖”集体资产的怀疑。

从今年上半年公司债券报告来看,目前大华集团由上海华强投资有限公司、上海华绣投资有限公司分别持有30%及26.03%股份,剩下的由上海华禾明实业有限公司、上海市宝山区大场镇经济联合社、上海华禾宁实业有限公司、上海华禾惠实业有限公司及上海华禾顺实业有限公司持有。

其中,除了宝山区大场镇经济联合社,以及上海华禾宁背后是陈宁实控外,其余控股公司背后的实控人均为金惠明。

经过改制及多年发展,大华集团在2007年动了上市的念头。当年9月,大连金牛股份有限公司(以下简称“大连金牛”)与大华集团签署协议,大华集团意欲借大连金牛之壳登陆资本市场。

但几个月后,二者合作突然告吹,大华集团上市之路便一直搁浅至今。

一路走来,大华集团的发展时期正是国内房地产的黄金时代,但其错失上市机会,也没能成为地产黑马,规模增速不温不火。

2016年至2019年,公司销售额分别为169.1亿元、172.1亿元、183.9亿元及202.5亿元,明显掉队了。

停不下的脚步和水涨船高的债务,再加上“三道红线”政策的束缚,大华集团未来如何谋得优质发展还要打一个问号。

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