<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

去红线行动,哪家房企安全了

0
分享至

融资“三道红线”预期之下,近期众房企降负债动作越发频繁。北京商报记者根据同策研究院数据梳理发现,今年三季度,在所统计A股的93家房企中,绿色档(三条未踩线)房企仅有33家;而在所统计H股的40家房企中,上半年财务指标处于绿色档(三条未踩线)房企仅有6家。随着房企未来“成长”空间被收紧,安全成为了第一要义。项目转让、引入战投、分拆上市,以及“借新还旧”调整长短债,关注资金安全成为“过冬”的关键,如何“去杠杆、降负债”,众房企也采取了不同的应对之道。

70%房企“踩线”

房企融资“三道红线”即将于2021年起在全行业全面实施。按照设置标准,红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中,开发商的有息负债将不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过15%。

北京商报记者根据同策研究院数据梳理发现,今年三季度,在统计A股的93家房企中,绿色档(三条未踩线)房企33家,占比35.48%;黄色档(一条踩线)房企27家,占比29.03%;橙色档(两条踩线)房企14家,占比15.05%;红色档(三条踩线)房企19家,占比20.43%。

而在所统计H股的40家房企中,上半年财务指标处于绿色档(三条未踩线)房企6家,占比15%;黄色档(一条踩线)房企17家,占比42.5%;橙色档(两条踩线)房企10家,占比25%;红色档(三条踩线)房企7家,占比17.5%。

北京商报记者注意到,在红色档的26家房企中,不乏头部房企和千亿规模房企的身影。头部房企包括中国恒大和融创中国,而在年中的业绩会上,“降负债”也成为了两大头部企业的高频词汇。据恒大管理层透露,“力争2020-2022年,有息负债平均每年减少1500亿元”。也就是说,未来三年恒大降负债总额将达到4500亿元。

千亿规模房企中,富力地产、中国奥园、泰禾集团等诸多房企皆处于红色档内,此外,还有类似弘阳地产这种近几年追逐千亿目标的房企;而在众多红色档房企中,包括富力地产、泰禾集团等21家房企的净负债率高于130%,亟须降负债以摆脱高危压力。

众房企主动“降档”

为进一步拓宽融资渠道,包括恒大、融创、华润等在内的多家房企均于年内实施了分拆上市动作。北京商报记者梳理发现,截至目前,年内共有15家物管企业成功上市,远超于去年规模的12家,但整体表现却与去年大相径庭,即便是恒大物业,在上市首日亦出现了破发。

虽然物业上市不得意,但是在销售端恒大却取得了不俗的成绩。恒大集团公布数据显示,今年前11月,恒大累计合约销售金额6786.6亿元,较去年同期增长约16.9%。据此测算,恒大提前完成全年销售6500亿元的目标。值得一提的是,恒大于年内解除了一场超千亿的对赌“警报”,这也为其应对“三道红线”奠定了基础。

相较于头部房企的“翻转腾挪”,部分债务压力过大的房企并没有太多的施展空间,随着融资窗口收紧,房企“瘦身”动作近期也越发频繁。

11月9日,富力地产发布公告称,拟将广州富力国际空港综合物流园内的物业作价63亿元,其中70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。

地产分析师严跃进表示,项目转让可以起到尽快回笼资金的目的,缓解短期债务压力。同时,剥离财务表现欠佳的资产,也有助于优化负债结构。

当“卖卖卖”无法自救,最终的道路唯有走向转让公司控股权。例如,年内京汉股份正式“卖身”中国奥园,企业名称也于近期变更为“奥园美谷”,据说要进军美丽健康产业。

此外,引入战投也是众房企降低负债的有效措施。今年9月,房地产市场上演两起险资与房企的“联姻”大戏,但最终招商蛇口引入平安失败,阳光城成功牵手泰康。北京商报记者注意到,截至今年三季度,阳光城剔除预收款后的资产负债率为79.21%,净负债率为108.35%,踩中两条红线。

负债“降档”势在必行,众房企也采取了不同的应对之道。大房企可以利用自身的品牌效应,以价格来打动购房者,还可以利用自身的规模效应,开拓新的“输血”渠道。但中小房企的选择空间有限,对于它们来说,如何闯过生死线,仍不容乐观。

“借新还旧”调整负债结构

整体来看,在融资“三道红线”信号传出后,压缩发债规模成为共识,不过作为资金密集型行业,房地产开发商在规模高速增长的同时,普遍面临着高负债压力。因此,目前虽有融资“三道红线”压顶,但众房企还需慢慢解套,尤其是在短期偿债压力逼近的情况下,部分房企仍继续融资,“借新还旧”调整长短期负债结构。

同策研究院资深分析师肖云祥表示,其实在“三道红线”消息传出后,政策效果已经有所显现。

从同策研究院监测的40家典型房企融资数据来看,在6月融资规模达到高位后,紧接着3个月房企融资规模持续下跌。到了10月,融资规模有小幅反弹,仍处于低位。直到11月,融资规模才出现了强势反弹的情形,从结构上看,11月融资规模比重最大的分别是其他债权融资、公司债和境内银行贷款。肖云祥称,其他债权融资方式融资规模增加来源于多元化融资方式,其中债权转让与应收账款转让的规模与频率有显著提高,例如招商蛇口通过股加债融资41.4516亿元,绿地香港通过股加债融资72.6亿元。

根据贝壳研究院统计,2021年房企到期债务规模预计可达12448亿元,同比增长36%,房企偿债压力继续攀升。虽然融资新规对未来房企整体发债增速将起到一定的制约作用,但按照近五年房企债券融资发行周期推算,预计未来房企债券融资到期债务压力实现实质性下降仍需3-5年时间。

“房企短期内仍离不开发债需求,但发债融资的规模已然被压减。”严跃进指出,目前头部房企仍有发债融资的机会,但中小房企已经越来越难了,而且普遍发债利率偏高。因此,未来房企会选择“节流”,相关费用支出以及拿地会越发谨慎。

中南建设CFO辛琦曾在年中业绩会上表示,“三道红线”是针对房企、金融机构双管齐下的长效机制。限制负债增长规模,对于头部房企来讲,可能会更加稳定,但未来逆市飘红、弯道超车的机会可能越来越难,打消部分房企狂飙突进的念想。

相关推荐
热点推荐
印度承认自家战机被击落,罕见用中文公布战况,莫迪察觉到了什么

印度承认自家战机被击落,罕见用中文公布战况,莫迪察觉到了什么

一个有灵魂的作者
2025-05-08 15:37:39
为什么要捍卫正确的二战史观?因为背后满是中俄的血泪和西方的算计

为什么要捍卫正确的二战史观?因为背后满是中俄的血泪和西方的算计

朋笔生辉
2025-05-08 23:49:21
濒临禁赛!追梦肘击吃T+狂喷裁判被强行拉走 累计5T+两恶犯

濒临禁赛!追梦肘击吃T+狂喷裁判被强行拉走 累计5T+两恶犯

醉卧浮生
2025-05-09 09:29:09
“鬼城”又添一座?房价从“1.2万元暴跌到600元”,还是无人问津

“鬼城”又添一座?房价从“1.2万元暴跌到600元”,还是无人问津

巢客HOME
2024-11-22 06:15:02
全红婵、陈芋汐在5月10日凌晨传来最新动态

全红婵、陈芋汐在5月10日凌晨传来最新动态

郭錉包工头
2025-05-10 01:46:39
524架无人机全方位夜袭,莫斯科保卫战开始:整夜发射数百枚导弹

524架无人机全方位夜袭,莫斯科保卫战开始:整夜发射数百枚导弹

说天说地说实事
2025-05-08 16:23:09
回忆起父亲刘少奇,刘源将军坦言:父亲一生中最大的错误有两件

回忆起父亲刘少奇,刘源将军坦言:父亲一生中最大的错误有两件

花开无田
2025-05-08 22:59:31
人民日报怒批!戳穿了胖东来“屡犯”的真相,于东来删除邀请视频

人民日报怒批!戳穿了胖东来“屡犯”的真相,于东来删除邀请视频

削桐作琴
2025-05-08 19:12:42
许利民:每一个环节都有问题 对于胡金秋的防守可以解决&做得更好

许利民:每一个环节都有问题 对于胡金秋的防守可以解决&做得更好

直播吧
2025-05-09 22:29:08
日本这次站对了方向!宣布向乌克兰提供军用卫星情报

日本这次站对了方向!宣布向乌克兰提供军用卫星情报

柴刀夫司机
2025-05-08 14:18:48
塔利班推特公开呼吁,给我一个面子行不,印度和巴基斯坦别再打了

塔利班推特公开呼吁,给我一个面子行不,印度和巴基斯坦别再打了

碳基生物关怀组织
2025-05-08 18:37:49
Shams:库里目前基本只能接受治疗 我认为他最早G6才能回归

Shams:库里目前基本只能接受治疗 我认为他最早G6才能回归

直播吧
2025-05-10 01:50:14
上海再立功!细胞药120万元降至10万,全身瘫痪病人3个月便可开车

上海再立功!细胞药120万元降至10万,全身瘫痪病人3个月便可开车

科学认识论
2025-05-08 15:11:44
第一个“退群”的小米友商出现了

第一个“退群”的小米友商出现了

字母榜
2025-05-09 17:37:53
马筱梅的前夫郑扬融为何忽然偃旗息鼓了,原来自己也不干净!

马筱梅的前夫郑扬融为何忽然偃旗息鼓了,原来自己也不干净!

晓林说娱
2025-05-09 16:53:38
朝鲜公开毛岸英牺牲真相:内容简短却很炸裂,真正凶手不是美国人

朝鲜公开毛岸英牺牲真相:内容简短却很炸裂,真正凶手不是美国人

老吴教育课堂
2025-05-09 10:52:19
入夏后才发现:小白鞋不兴了!上海满街都在穿“萨洛蒙、鬼塚虎”

入夏后才发现:小白鞋不兴了!上海满街都在穿“萨洛蒙、鬼塚虎”

时尚穿搭生活馆
2025-05-08 09:13:12
国内“退休收入十级表”出炉,6级以上生活没压力,你达到了吗?

国内“退休收入十级表”出炉,6级以上生活没压力,你达到了吗?

大果小果妈妈
2025-05-03 21:48:49
世界冠军带头,赵心童遭6名英国球员举报!中台协4字回应令人心寒

世界冠军带头,赵心童遭6名英国球员举报!中台协4字回应令人心寒

十点街球体育
2025-05-09 23:15:03
斯诺克最新战报!前世界第2出局,首场4-0诞生,8强战对阵确定!

斯诺克最新战报!前世界第2出局,首场4-0诞生,8强战对阵确定!

刘姚尧的文字城堡
2025-05-09 06:28:06
2025-05-10 05:43:00

上海房产

贝壳:网传“深圳贝壳内部通知”不实

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

高盛:受“衰退风险”影响 美股可能会下跌约20%

头条要闻

高盛:受“衰退风险”影响 美股可能会下跌约20%

财经要闻

降息潮延续 存款利率全面迈向“1时代”

体育要闻

对话萨维奥拉:希望中国能有更多武磊出现

娱乐要闻

元斌为金赛纶发声 金秀贤否认请杀手

科技要闻

奥特曼:不怕中国赶上 就怕美国犯愚蠢错误

汽车要闻

订单破万/32.98万起 全新高山家族于5月13日上市

态度原创

时尚
家居
教育
游戏
房产

小长假果然会惩罚每个不认真做防晒的人!

家居要闻

整洁宽敞 黑白木色拼接

教育要闻

高校招聘被质疑“萝卜岗”,校方回应

《毁灭战士:黑暗时代》M站86分:战斗出色 爽感超足!

房产要闻

海口顶级名校官宣增扩!南海大道、金盘的业主们要沸腾了!

无障碍浏览 进入关怀版