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应尽快完善住房保障体系与土地出让收入分配机制

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今年中国房地产市场跌宕起伏,年初受到疫情冲击后,又因为全球货币大宽松而在主要城市出现价格上涨和抢购现象,之前较为平稳的市场出现了躁动不安的迹象。

今年,部分城市房价上涨甚至出现排队摇号抢购的现象,主要原因首先是,为了应对疫情而出现流动性宽裕的环境,从而在客观上导致市场有资产价格上涨的预期,尤其是全球央行集体采取宽松政策,除了中国楼市,美国股市也出现上涨。

其二,为了稳定经济,地方政府调控措施有所放松,比如土地出让金缴纳、开竣工政策、用地政策、租金减免以及信贷政策等方面在第一季度出现调整,一些地区放宽预售条件以及落户政策,等等。

目前因城施策的调控措施主要是通过设置一定的市场准入束缚条件稳定市场,避免大起大落,但长效机制仍尚待建立。因此,当遇到流动性宽裕环境引起上涨预期后,必然会促使一部分资金流入楼市。楼市的特殊性在于,只要市场少数新进入者接受更高的房价,就会推升整个区域甚至整个城市的房价水平。而这种上涨信号会刺激更为集中的买盘涌现,进一步巩固和推升房价。

目前中国楼市出现了结构性的分化,部分经济增长缓慢、人口流出的城市出现房价回落的迹象,而长三角、珠三角等地区,则出现房价上涨的压力。但是,如果这些地区的房价继续上涨,则会对当地经济健康增长构成威胁:过高的城市房价会减少年轻人流入,并提高经济成本。与此同时,房价上涨会抬高住房刚需购买者或尚未购买人群的压力,影响到扩大消费战略。

银保监会主席郭树清曾撰文表示,上世纪以来,世界上130多次金融危机中有100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%,目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,他认为房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛。事实上,1990年日本经济泡沫破裂以及2008年美国的次贷危机都与地产泡沫有关,而且也深刻地影响了两国经济长期的发展。

中国试图在稳地价、稳房价、稳预期的基础上,优先推动供给侧结构性改革与金融去杠杆防风险工作。目前看,必须同时推进实施房地产长效机制,完善住房市场体系和住房保障房体系,弱化周期性宽松与房价报复性上涨的固有逻辑,减少住房的金融属性,从而避免货币政策与房地产业过紧地绑在一起,对金融体系构成威胁。

为了促进房地产市场平稳健康发展,应该尽快完善住房保障体系。1998年住房商品化改革时就提出了建立保障房体系,包括经济适用房建设,但经历了20多年地产业大发展,建设保障房体系仍有较大的努力空间。目前,一线城市房价早已高过当地占比最大的中低收入者的购买能力,如果不能建立有效的保障房体系,城市发展最终将受限制。

为了促进房地产市场平稳健康发展,应该完善土地出让收入分配机制,进一步推动集体土地直接入市,灵活增加住房建设用地,优化住房供应结构。当前一些城市楼市金融化的重要原因,是现有的土地供给政策决定了供给的稀缺性,再配合流动性因素,很容易被炒成天价。

因此,房地产市场平稳健康发展不能只靠调控实现短暂稳定,而是要进行实质性的改革,完善长效机制。当地产供给端的结构性问题依旧存在,就会出现周期性的报复性上涨。当前,中国地产发展依然有很大的潜力,我们需要改革将这种潜力有序地释放出来,在稳定经济的同时,还能够解决地产业的结构性问题,并缓解泡沫化带来的金融风险。

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