房企决战广州旧改，靠“关系”的日子一去不复返

广州单个旧改项目的投资总额在今年不断被刷新。

10月24日，“广州旧改大户”保利地产拿下花都区东三村旧改项目，总投资额约300亿元，超过越秀地产去年获取的投资总额约210亿元的“淘宝第一村”番禺里仁洞村旧改项目，一度成为广州近年来最贵的旧改村。

不过，保利地产的“旧改之王”并未保持多久。一个多月后，昔日“地产航母”合生创展锁定的海珠区康乐、鹭江村旧改项目浮水水面，该项目投资总额高达346.67亿元，新晋为广州投资金额最大的旧改项目。

被不断刷新的投资金额折射出广州旧改已按下“加速建”。据界面新闻不完全统计，今年1月1日-12月8日，广州启动公开招商的旧村改造项目一共有60个，相比去年全年公布的近30个项目翻了一倍。

据界面新闻了解，过去要拿下一个广州旧改项目，“关系”往往是最重要的。而随着广州旧改政策的逐渐完善以及村民对旧改的认知逐渐深入，旧改市场呈现出竞争越来越激烈、门槛越来越高的特点，靠“关系”已远远不够。

一位广州房企旧改项目负责人对界面新闻指出，如今在广州做旧改更考验一家企业的综合能力，包括企业实力、旧改团队的专业性以及和当地村民的关系等，几个方面都不能有短板。

旧改“战场”火热

2018年之前，广州旧改进行的十分缓慢。自2009年广州出台第一条城市更新管理办法，十年的时间里，广州一共仅成功改造10个村。

猎德村是广州第一个旧村改造项目，以“政府主导，村为实施主体”的原则，采用融资地块公开出让、安置地块自主建设的方式进行全面改造。2007年，猎德村商业地块被富力与合景泰富联合以46亿元竞得，该项目如今成为南中国区首个真正意义上的CBD大型城市综合体。

广州市城市更新协会数据显示，改造完成后，新猎德村村民房屋出租收益从改造前的每月每户800元提高到4000元，增长5倍；村民自有房屋价值从改造前的4000元/平方米提高到30000元/平方米，增长7倍多；村集体年收入从改造前1亿元提高到5亿元，增长5倍；村民每年人均分红从改造前的5千元提高到3万元，增长6倍。

在广州，类似的旧改“造富神话”还有不少。保利地产操刀的琶洲村为广州第一个企业主导改造的城中村，改造完成后，所有利益相关者的效益和福利也都得到了提升。

虽然利润空间大，但旧改一直以来也存在周期漫长、利益复杂、拆迁困难、资金压力大等诸多麻烦。拆迁困难意味着项目停滞，保利地产参与的天河区冼村旧改项目就是因为部分村民不签约，导致项目停滞了数年，目前仍未完成全部拆迁，而项目耗时已超过十年。

在很多人的印象中，旧改项目利益复杂，是一个需要靠“关系”才能搞得定的业务，并非一些缺乏不少当地资源及关系的企业所能拿下。

不过多位广州业内人士对界面新闻表示，随着广州旧改政策的逐步规范和完善，所谓“潜规则”正在逐渐从广州旧改市场上消失。

如今的广州旧改实行“政府主导”的原则，在整个旧改项目的生命周期中，政府都始终承担着裁判的角色，只有符合资格的企业才能参与该项目的竞标。

换言之，现在的企业必须在符合资格的情况下才有可能拿下某个旧改项目，而不是仅靠跟村里关系好。这也让更多企业能够凭实力参与到广州旧改中来。

在此背景下，广州旧改市场的激烈竞争不仅来自于全国化布局的规模房企、广州本地房企，还来自于区域性布局的外来房企以及不断涌现的新兴力量。

合一城市更新集团提供资料显示，近年广州旧村改造的合作企业名单中，外来企业大致分为两类：一类是以升龙集团、瀚宇集团、大华集团、俊发为代表的省外房企，第二类是深圳勤诚达、和健等布局于大湾区内的深系房企。

在河南起家的瀚宇集团从2018年开始进军广州市场，分别已在南沙和从化各拿下一个旧改项目；来自上海滩的大华集团在短短近一年来的时间内则获取了三个广州旧改项目；有“昆明一哥”俊发也在今年拿下了两个广州旧改项目。

这些外来企业中，最“凶猛”的当属升龙集团。这家专注做旧改的房企创立于福建、发迹于郑州，从2017年开始将主战场转移到广州，截至9月底，共成功摘牌了9个旧改项目，预计总投资成本达772亿元，这比很多深耕广州多年的房企都多。

于2018年亮相广州旧改市场的佳兆业，也在两年多时间内快速开疆辟土，截至2020年中期，其在广州储备的旧改项目占地面积已经超过1500万平方米，占佳兆业总旧改土储面积的36%，超过其“大本营”深圳，一跃成为佳兆业旧改占地面积最大的区域。

当这些外来房企来势汹汹时，不少广州本土房企也开始不断在旧改上加速。

以广州签约旧村改造项目最多的房企富力为例，其将旧改作为公司业务增长的新引擎，并于2019年4月成立了富力城市更新集团，今年拿下新增多个旧改项目，其中不仅包括南沙东涌镇大同村，还有保利失去的石壁村。

从2017年开始涉足城市更新领域的雅居乐，直到去年底都还没有在广州旧改市场上有所斩获。为在土储方面需求突破，雅居乐在今年6月新成立了城市更新集团，11月正式成为广州从化区岭南村更新改造项目的前期服务单位。

去年登陆资本市场的小房企景业名邦将弯道超车的机会押在旧改上。景业名邦副主席刘华锡曾在年初对界面新闻透露，日后会把大部分精力放到旧改上，正跟进广州黄埔区的几个旧村项目。

除此之外，沉寂多年的“豪宅专家”星河湾也于去年正式进入旧改领域，至今已确认获取了至少三个旧改项目，包括广州萝峰村、塘步东村以及南村村，预计总投资金额约为430亿元。

合一城市更新集团律师胡益红指出，面对愈发激烈的竞争环境，房企强强联合竞标成为广州旧改市场的一个新特点。

例如，今年5月，广州本地房企珠江投资与升龙集团联手拿下了增城目前体量最大的旧改项目长岗村；一直暗暗较劲的富力和保利在今年6月组成联合体，成功拆牌与琶洲会展中心仅一河之隔的赤沙村。

政策之变

2018年是广州旧改市场的转折点，除了在政策上加大旧改项目的支持力度外，各项旧改相关细则陆续出台，不过还处于初定期。近两年来，广州各项旧改相关政策进行了不断地优化与完善。

胡益红指出，广州市拥有整套统一、公开、透明的旧改政策体系，主张旧村庄全面改造、成片连改造，明确、完善地价补缴标准、报批建程序，同时优化旧村成本核算。

相比深圳、东莞等其它广东省城市，广州在旧村改造上有严格的成本核算模型。在获取基础数据的前提下，政府部门会对旧村改造的成本进行核定，主要包括前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用、融资地块土地出让金、市政费用等。

据悉，过去很多旧改似乎漫漫无期，给参与企业带来很大的压力。如今政府在核算成本上相当于给了一个预期在，例如算出5年临迁费，就意味着政府预料到这个项目要5年才能完成，变相给了企业一定保障。

一些旧村改造项目陷入停滞状态主要就是因为算不过来账，而广州旧改市场比较独特和成熟的地方就在于：企业在投入某个旧改项目之前，可以很容易算好这个账。

一位业内人士透露，除了严格的成本核算模型外，广州还有一些政策去帮助开发商平衡成本，包括换地、容积率置换等。

不过在广州旧改政策体系愈加完善和具有操作性时，旧改的准入门槛也变得越来越高了。

“以前的一些平台公司凭借着跟村里的关系可直接将旧村改造项目锁定，然后与有实力的开发商‘联姻’，赚取中介费用。”多位广州旧改业务人士表示，这种情况基本已经杜绝。

在“一区一策”的背景下，广州各大区域会对参与竞标的企业设置一些基本门槛，不仅使得平台公司的生存空间进一步受到挤压，一些实力不够的房企也会被直接挡在门外。

南沙去年发文明确要求村集体经济组织原则上不得引入中介公司、平台公司，严禁各类中介公司、平台公司等未提供技术服务、通过转让项目获取利益。

与此同时，据界面新闻了解，除南沙外，现广州各区对合作企业的注册资金都有明确要求，少则1亿元以上，多则如番禺、海珠、荔湾要求至少5亿元。

相对于其它区域要求房企具备二级以上开发资质，花都则要求合作企业具备一级以上资质，还得在2016年之后，以公开方式竞得或者参与该区域的商业（面积50亩以上）或住宅用地拍卖。也就是说，参与旧改开发的企业最好同时要在花都区拿地。

荔湾则要求合作企业具有开展“三旧”改造经验的企业(旧村已经同村集体经济组织签订改造合作协议并开展前期工作的或旧厂旧城项目已经取得建设工程施工许可证的)，同时不得引入正在实施该区旧村更新改造且尚未完成整村补偿安置工作的企业或联合体。

同样不鼓励同时推进多个项目的还有增城。一位增城旧改项目负责人张生（化名）表示：“我们在增城已经正式成为一个旧改项目的合作企业了，就不能再拿一个项目，政府是希望我们先做出一个成功案例后再去介入下一个项目。”

与花都一样，增城也同时鼓励参与该区旧村改造的企业，在增城的公开土地市场拿地或参与竞拍。

“其实相当于有一个量化平分的标准，总分100分，其中60分来自注册资金、纳税金额、改造方案等多方面的分数，而你在增城所拿公开出让地块属于加分项，可以占到40分，最终能拿到多少取决于所拿地块大小。”张生解释道。

据了解，要想参与增城的旧改，除了要满足基本的条件要求外，总评分必须达到60分以上，而如果一家企业在增城已获取一个旧改项目，就会被扣掉10分，这是减分项。这些想再拿项目的企业就必需在增城拍下一块商住地块来弥补这10分。

张生表示，如果很多家房企来竞争同一个旧改的话，可能一家已获取一个旧改项目房企连50分的基础分都拿不到，这就意味着它需要拿体量更大一些的地块来增加评分。

捆绑一块招拍挂用地，这对不少房企来说资金压力都不小。

一位已在增城获取一个旧改项目的房企内部人士指出：“我们现在要再获取一个旧改项目就必需要拿一块招拍挂用地，而增城现在一块地普遍都是20亿起步了，资金压力是很大的。因为旧改项目一般都是3-5年不断投入而没有产出的，资金几乎都压在这个项目上。”