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楼市复苏上海路径:库存减少,冷热不均

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“最近上海市场成交非常快,今年核心区域的市场均价涨幅13%以上。”这是一家高端豪宅中介近期要求业务员对外的统一说辞。

12月9日上午,刘忻(化名)又把几套豪宅信息同时推送给微信里的几个近半年内一直在看房的准买家。因应公司要求,她在编辑信息的开头就附上了这句话。尽管刘忻微信里的储备客户有的会回应有的不回应,但刘忻近期推送信息的频率都加大了,因为最近上海新房成交异常火爆,摇号一场接着一场,且每次都很快清盘。她预计二手房市场也会随之起来,最近她确实成交了一套世茂滨江的二手房。

上海楼市最近火到什么程度呢?据一名近期准备买房的准客户透露,12月8日,她参与了保利某项目的摇号,没有摇到前面的号码,结果当天两小时即售罄。这名客户此前已经参与了三四个项目的摇号,都无功而返,现在只好继续认筹招商旗下的新项目。

自今年7月份以来,上海新房认筹的人数就出现猛涨,彼时多个楼盘放开“不能同时认筹”的规定,同一个时间段内,客户只要资金充裕,均可以认筹多个项目。

楼市火爆的背后,是上海商品房新增供应的紧缺。中指院数据显示,2020年1-11月,上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供应593.74万平方米,同比下降11.7%。2020年11月,上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供应15.98万平方米,环比下降76.8%,同比下降67%。11月,上海市商品住宅(不含保障性住房)可售面积675.09万平方米,环比下降5.3%,按照近6个月平均销售情况,出清周期为7.63个月。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,今年上海房地产交易无论是一手房还是二手房、普通住宅还是豪宅,成交都不错。这充分说明了市场需求量大,因此上海后续积极稳定市场的压力尚存,应积极增加土地和商品房供应。

8月成市场拐点

与深圳楼市相似的一点是,上海近期买房“打新”的人非常多,不仅是因为一二手房价倒挂,也是因为购买需求集中释放。

一位某楼盘在售项目的营销负责人告诉21世纪经济报道记者,上海楼市的拐点出现在8月,在7月就有很明显的征兆。

今年疫情进入常态化防控后,楼市供应逐渐恢复,除了今年4月有32个楼盘入市之外,8月上海楼市一共有30个盘领到预售证,市场活跃度高涨。8月有多个盘认筹率超过100%,其中5个楼盘出现“千人摇”。

从上海最近3年来的二手房数据可见,上海平均每月成交2.2万套左右;疫情缓解之后,从今年二季度开始,上海二手房的成交量一直维持在2.7万套以上。9月份,二手房的成交量已经达到了3.2万套以上,达到了2016年之后整个上海二手房成交峰值;10月,二手房的成交套数回落到2.8万套,11月又回到3.2万套的成交量。

二手房成交上升,不仅显示了市场的购买力,也说明这是二套房潜在买家置换房产的一个途径。在上海,很多人只有卖掉手中的第一套房子才能买第二套房子,而二手房的流动性增加,也推动了一手房的回暖。

由此,正如上述营销负责人所言,明年上海还会有大量新项目入市,尽管整体供应呈现下跌态势,但这样的热度会一直保持。预计一手房火热的趋势会一直延续到明年年初。他认为,2021年5月前都是一个在上海买房的窗口期。“上海楼市的热度实际上是一直保持着的,甚至会延续到明年。”

上海中原市场分析师卢文曦分析认为,年底楼市温度不减的因素有三,主要有供应不足、消费者投资心态严重、城市动迁释放的购买需求。

首先,房子不够卖。通常来说,经过1年奔跑,需求释放差不多了,年底供求趋弱,出现超高认筹率的现象不应该是普遍现象。但是今年情况的确有所不同,因为新房的确不够卖了。今年上海新盘供应差不多678万平方米,同比去年减少10%,但是成交量同比却增加超过10%。当前新房库存760万平方米,去化周期不到9个月。而上海平均从拿地到可以销售,这个周期差不多在11个月左右。由于预售制度、资金监管等因素影响,上海房企在上海建造房子的节奏开始跟不上销售的节奏。

其次,买涨不买跌,房价上涨趋势明显。房价上涨趋势和成交量释放节奏同步,今年房价最低点就是3月份。4月后楼市成交量快速释放,此后一直在高位盘整,房价自然也随着成交量逐步向上。新房因为有限价因素,所以在上涨幅度上直观感受不如二手房那么明显。从中原二手房价格指数来看,从3月最低点到11月最高点,反弹幅度已经超过5%。大家普遍有买涨不买跌的心态,房价上涨趋势那么明显,所以急切入市的人也就越多。

最后,上海有动迁旧改助力。上海今年旧改力度非常大,年底还有黄浦等区有动迁。这些需求直接进入了新房、二手房市场。

冷热不均的市场

事实上,上海房管局在2020年已经发放预售证超过200张。从2018年以来,连续三年都保持在这样的水平。业内人士反映,上海今年1-11月成交142幅住宅用地,共计1374.89万平方米,同比增长9.49%。加上今年上海土地供应量库存保证,明年依然会有超过200张预售证入市。

严跃进指出,对于上海土地市场来说,今年有两个特点。第一是供地节奏加快,供地规模明显在放量。第二是内环等市区的土地供应和交易增加,也说明对于豪宅或高端市场是有利的。对于房企来说,重回上海拿地具有积极的作用,具有非常好的导向,也利好稳定投资和房地产市场。

随着供应节奏的控制,上海的房价圈层也变得明显。滨江均价接近13万元/平方米;内环也已经达到10万元/平方米左右,与中环房价相当。价格的差异,导致板块冷热不均。比如安亭在今年从2.5万元/平方米左右的价格直接提升到4万元/平方米左右,就是因为安亭板块房价基数低。

年底楼市热度依旧,虽然买家入市的心情急切,但是买房决策仍需冷静。楼市整体温度高不代表所有项目都一房难求。今年楼市最大特点是项目分化,即中环内认筹率要高于中环外的项目。但是,也不代表外环外项目就不好销,中环内项目抢不到房。比如市区的地王项目,去化一般;徐泾的几个项目去化还不错,甚至有认筹人数创今年纪录的楼盘,楼盘个体差异非常大。

同策研究院分析师谢梦娴指出,11月一共有7个全新盘入市,新推盘涵盖了刚需、改善、豪宅等楼盘,且可以看出在新盘市场上改善型和豪宅去化表现更好,刚需用户可能会优先考虑置业二手现房。郊环外刚需型产品选择多,但也有去化不足的情况出现,比如奉贤区新开的东原璞阅和禹洲天境,均属于刚需楼盘,但由于周边竞品很多,所处位置周边交通不便,不能满足刚需用户的通勤类需求,因此认筹率低,去化效果差。

今年10月,上海约有20次摇号开盘,约11个是300万-500万的中低价位盘。在这20个项目中认筹比不足100%的新盘13个,约占6成;其中有9个认筹比不到50%。还有部分认筹数不足的新盘,不用公证处摇号,比如中海臻如府。

卢文曦认为,虽然今年楼市表现不错,头部房企基本能完成销售任务,但是对绝大部分房企来说,今年受疫情影响,任务完成度相当低。所以不排除一些房企为缩小目标差距做最后努力,集中在12月份开盘,用比较有亲和力的价格换取销售量。

不止上海,华东楼市也呈现冷热不均。上海市场火爆的同时,近期环沪市场火热程度有明显下降。如11月嘉兴成交量价齐跌,一手住宅成交2584套,新建商品住宅销售面积为29.1万平方米,环比下降23.0%。另据克而瑞数据显示,11月苏州楼市也呈现量价齐跌,商品住宅成交面积为64.1万平方米,环比减少12.81%,同比减少15.42%;成交均价25795元/平方米,环比微跌3.87%。

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