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社科院报告:告别“只涨不跌”,9城房价距最高点跌幅超15%

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房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警,将成为市场监测的重点。12月1日,在2020年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典上,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布了《中国住房大数据分析报告(2020)》(简称“报告”)。报告显示,房价涨跌分化较为严重,9城房价距最高点跌幅超15%,其中个别城市的房价出现腰斩,但也有城市的房价或超2018年1月以来的高点。

廊坊、青岛、天津房价下调幅度超20%

在因城施策的政策背景下,各城市房地产市场的差异化将成为常态。报告认为,新冠肺炎疫情的出现,加速了房地产市场大分化时代的来临。在大分化时代,房价局部大涨大跌风险将成为防范房地产市场风险的重点。

受住房市场自身理性回归因素及疫情的冲击,部分城市2020年度房价出现一定程度的下跌。据纬房指数同比监测,从2019年10月到2020年10月,9城房价年度跌幅均在5%以上,最高年度跌幅为9%。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示,由于一定范围波动成为市场常态,多数下跌城市房价变动仍属于稳中有降的范围。如果将时间维度拉长,与历史最高点房价相比,部分城市已经出现了较深幅度房价调整。

最高房价时点及跌幅分布表

图片基础数据:纬房大数据库  图片数据分析:纬房指数研究小组

据纬房指数监测,从各城市历史高点至2020年10月,20个城市房价距最高点调整幅度均在10%以上,其中9城市房价距最高点调整幅度均在15%以上,廊坊房价下调幅度最大,达46.9%。

报告认为,虽然廊坊房价距最高点接近腰斩,但是考虑到其在房价下跌前曾经有过快速上涨,房价下跌属于理性回归的范围。

从各城市房价由涨转跌的时点看,这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形:一类是2017年上半年前后,以京津冀城市为代表,主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发,到目前已经调整了约三年半。另一类是2018年下半年前后,以三四线城市为主,主要为货币化棚改退潮所引发,到目前已经调整了约两年半。

报告认为,房价下跌的原因较为复杂,既可能有宏观大环境因素,也可能有城市自身供给过剩的原因。虽然平稳运行为房地产政策的重要目标,但一定范围的波动也是市场运行的常态。

近一年来9城房价涨幅超10% 

报告显示,今年尽管受到疫情的冲击,在部分城市房价下跌同时,仍有部分城市房价出现较快上涨。据纬房指数同比监测,从2019年10月到2020年10月, 9个城市房价年度涨幅在10%以上。其中包含一线城市1个,二线城市3个,三四线城市5个。

而从房价历史高点监测来看,城市房地产市场分化较为严重。纬房指数显示,在个别城市房价距最高点腰斩的同时,另有30个城市房价或超2018年1月以来的高点。

在上述房价上涨的这些城市中,有些在2016年以来已经历过一波上涨,目前出现第二波上涨。有些城市仍属于2016年以来第一波上涨的余波或补涨。

邹琳华认为,房价上涨的原因较为复杂,既可能有宏观大环境因素,也可能有城市自身供给不足的原因,还有可能是城市经济基本面出现了重大利好。另外还有一种相对较快上涨的情况难以被直接识别,如相关联的同类城市房价均较快下跌,但该城市房价微涨。

报告中房价异常上涨程度测算显示,4个城市房价偏离短期正常房价的比率在7%以上,其中最高城市偏离比率在20%以上。

对于这些城市房价上涨的状况,邹琳华认为有必要加以更多关注,必要时预先采取合理措施。

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