网易首页 > 网易上海房产 > 正文

学者:居住权重于收租权,应禁止房主轻易驱逐房客

0
分享至

近期,由于蛋壳公寓的互联网金融模式暴露了问题,资金链中断,中介遁形,房主收不到月租,遂纷纷上门驱逐已经交了数月甚至整年租金房客,并出现了连夜驱逐房客、从口角升级到持刀相向的恶性事件。

这一切的罪魁祸首自然是运营方蛋壳公寓及其管理层、控制人。不过在中介方暂时不能负责,房主收不到房租、房客又已经交过房租的背景下,我们有必要先讨论眼前的双边矛盾如何解决。尽管现实中,房主仗着有房本而处于优势地位,但实际上无论是从法律权利还是社会利益的维度看,均应该禁止房主轻易驱逐房客。

首先,房主应当尊重房客的权利。长租公寓的基本套路其实就是房屋转租。中介从房主那租得房子,充分占有了房源后,再高价租给住户。尽管房主和中介、中介和房客是两个相对独立的合同法律关系,但房主是明知、也允许中介转租的。长租公寓更宜被视为一个三方合同法律关系。次承租人即从承租人处租赁的人的权利应当得到一定的维护。

事实上,今年通过的民法典第719条还新增了次承租人的代位清偿权。即如果房客觉得与其让房主赶出去、另行出钱租赁新居的话,不如代替中介支付拖欠给房主的租金,以避免找房、搬家的麻烦,那房客是有权选择代付并继续居住的,同时有权要求中介最终承担这些重复支付的租金。而且,房客这个代中介支付的拖欠租金的标准应当按照中介和房主原来约定的标准。房主不能要求房客按照更高的价格标准来重新签约。

其次,房主倘若驱逐房客,至少必须明确放弃并转让对后续租金的权利。中介未向房主支付租金,当然是违约的。房主强行收回房屋,自认为是减少损失、救济权利。但要收回房屋的话,房主最多向中介主张因为“折腾”带来的交易成本损失,而不应该继续享有收取后续房租的权利了。房主至少应该明确放弃就后续租金的权利,并将这项权利转让给房客。

为便于理解,在此举一个简单的例子,中介以5000元的月租价向房主租房,以6000元转租给房客。中介对房主的债务为缴纳5000元,对房客的债务为提供房屋。倘若租期还剩一个月时,中介一分钱没给房主,房主立即强行收回房屋的话,房主损失基本为零。房客的损失则是双重的,即“房财两空”。即便房客最终被返还6000元租金,也不等于损失被弥补了。因为房客的权益不仅仅是“住几个月,就给几个月的租金,不必多给”,而是对约定期限内不受打扰的居住本身就享有权益。对这项居住期限方面的损失,需要拿房客从房东那转让来的那份租金权弥补。

第三,从法益角度而言,居住权重于收租权。长租公寓房主轻率驱逐房客,甚至在深夜将年轻女子驱逐到大街上,已经成为一个恶性的社会事件,影响了社会的和谐。虽然房主收不到租金,是无辜的。但显然房客并非是违法方或过错方。这里不是善恶好坏之争,而涉及法益的权衡。毫无疑问,房客的居住权更接近基本人权。即便是法院对“老赖”依法执行判决确定的债务时,也要尊重被执行人的基本居住权益。相比之下,在房客的合法租期内,如果房主的收租权和房客的居住权注定要暂时被牺牲一个(当然,他们仍然有权要求中介承担最终责任),那应当是前者而非后者被牺牲。在房主和房客不能自行协商解决时,公安机关应当接受房客的报警求助,维护房客在期限内的居住权。

从社会成本分担的宏观视角考虑,结论也是房主比房客更应该成为风险承担主体。如果不能化解风险,那现代社会法律的一个基本任务就是分配风险,把风险从更值得保护的主体转移到更有能力承担风险的主体。在长租公寓盛行的大城市能够出租房产者,一般已经属于富人,甚至可谓食利阶层。他们更有经济实力承担损失、更有能力去监控长租公寓。事实上,房主选择把房子“承包”给中介而不是直接租给房客,就意味着房主应当自行承担此种间接模式带来的风险。相比之下,更为年轻或贫穷的房客是直接房源大幅减少背景下、长租公寓模式的被迫接受者。中介爆雷后,房主损失的只是相对于总体财富而言不多的金钱,而房客损失的不仅是相对于总体财富而言较多的金钱,还是基本的人生秩序,这也会妨碍他们进一步为社会创造财富的潜能。他们更值得保护。

(原题为《长租公寓房主不能简单驱逐房客》作者为中央财经大学法学院副教授)

延伸阅读

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐

乌克兰情侣秀恩爱:铁链锁住对方,网友神提问,性生活怎么办?

译眼看世界
2021-02-28 00:33:10

上海徐家汇:对不起,五角场真如花木,请把我移除城市副中心之列

善朝教育
2021-02-28 12:18:49

号外!八省联考成绩出炉,数学分你想不到,看你总分全省排第几?

吃喝玩乐百事通
2021-03-01 04:27:47

“性生活千万不要太多!”

蓝里
2021-01-08 23:28:29

62岁邓婕前夫曝光,直言她自作自受,和张国立无子是遗憾!

娱乐海盗船长
2021-02-28 19:24:59

Rain夫妇10月20日被偶遇,金泰熙圆润一圈,老公身材超棒

古钱币文玩
2021-02-28 13:29:15

尤文沉沦!米兰双雄赢球领跑积分榜,国米要用冠军送别苏宁?

代古龙侃球
2021-03-01 07:32:16

大陆后面还有招?港媒揭蔡当局骗术:看你们还能顶多久

源洧娱乐
2021-02-28 20:23:07

以后的社会,大多数人只能赚点辛苦钱,勉强的活着

蝉维创意
2021-02-25 12:42:24

baby懒理老公祝福,跟男友人开派对到凌晨,开心合影状态好

娱记娱乐
2021-02-28 12:29:14

黄晓明baby合体后再传喜讯,两人发文获粉丝庆祝,力破婚变传闻

蒙太奇印像
2021-03-01 06:43:50

拿起筷子吃肉放下筷子骂娘恕不伺候,7个子女的92岁父亲没人养

往事隔山水万重
2021-02-23 09:35:25

你知道有文化是多么的可怕吗?

娱圈快报
2021-02-28 10:00:13

搬起石头砸自己的脚?民主党议员批评拜登,白宫或要让民众失望了

环球报姐
2021-02-27 20:49:07

牛仔裤为何被扔进大海,重物压身,砂纸狂刷?养牛了解一下!

果壳
2021-02-27 23:17:38

我去参加同事的婚礼,他的新娘看到我,愣了半天说不出话!

琪琪故事记
2021-02-28 14:32:44

新冠疫情还只是开始!更可怕的还在后头,口罩救了我们也杀了它们

祁连军武
2021-02-28 13:22:10

传700M招标40万5G基站,N入选,E出局!

通信最前沿
2021-03-01 02:59:17

李银河:男性在性高潮期间,直肠外括约肌每0.8秒收缩一次

夜泽沫
2021-02-24 15:31:34

年入200万美女农民工,天使面容F杯魔鬼身材,你能驾驭得来吗

肚皮健身
2021-02-23 18:53:45
2021-03-01 09:29:06

上海房产

集体暴涨,房地产供给侧改革来袭,22个城市房价

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

22岁小伙聚餐5小时"酒精过量" 两天后被送进ICU

头条要闻

22岁小伙聚餐5小时"酒精过量" 两天后被送进ICU

财经要闻

体育要闻

"孙大圣"两度连线 这样的贝尔久违了

娱乐要闻

张雨绮戴3克拉钻戒 穿白裙霸气美艳

科技要闻

特斯拉称投资比特币后 市值蒸发2000亿美元

汽车要闻

3月21日上市 长安UNI-K预售15.79-18.89万

态度原创

家居
亲子
旅游
时尚
房产

家居要闻

台湾小哥把66平新家当调色盘 乱搭家具吓坏设计师

亲子要闻

宁波一6个月大的宝宝泪流不止 原来是得病了

旅游要闻

太美了!这些赏花胜地别错过

出道4年2位顶流男友 这女人怎么那么厉害?

房产要闻

1-2月全国房企拿地排行榜,50家典型房企同比下降