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十月土地成交价降至一年来最低

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11月26日,上海易居房地产研究院发布《100城住宅用地价格报告》,报告显示,今年前10月百城地价把控积极得当,地价泡沫得到有效遏制,百城住宅用地价格已连续4个月位于6000元/平方米以下的水平,其中10月份单月地价为最近12个月的最低水平。

数据显示,今年1-10月份,全国100个城市住宅用地价格为5811元/平方米,同比上涨5.9%。该增速相比1-9月份的6.9%已经明显收窄。而从单月数据看,今年4-6月份是地价上涨、地价泡沫增大的阶段,其单月地价水平分别为6468元/平方米、6743元/平方米和6077元/平方米,均超过了6000元/平方米的水平线。而下半年地价持续下跌,7-10月份单月地价分别为5740元/平方米、5873元/平方米、5180元/平方米和4797元/平方米,均位于6000元/平方米的水平线以下,且呈现了比较明显的下行态势。另外10月份单月地价为最近12个月的最低水平。

《报告》指出,7-10月份恰是全国房地产政策重新收紧、三道红线新政出台的阶段。这一大背景不会改变,所以可以认为短期内地价大涨或反弹的几率较小。近期央行行长易纲、银保监会主席郭树清表示要管理好房地产市场风险,建立长效机制,遏制房地产泡沫这个威胁金融安全的最大“灰犀牛”。而从房地产开发的角度看,房地产泡沫和地价泡沫有直接的关联。所以当前百城地价泡沫减少,实际上是有助于房地产泡沫的减少,对于后续房价稳定和房地产市场的稳定都有积极的作用。

从城市分类来看,1-10月份,4个一线城市住宅用地价格为17028元/平方米,同比上涨16.1%。32个二线城市居住用地价格为5920元/平方米,同比上涨3.5%。

报告指出,从数据上看,二线城市今年地价涨幅总体可控。对于一些热点二线城市来说,地价调控的政策措施到位,也容易促进地价的稳定。比如说南京属于今年地价调控较为积极的城市,管控地价政策频出。其在今年1-5月地价同比涨幅为47.4%,地价泡沫较大,而现在1-10月地价涨幅仅为2.0%。

三线城市的数据显示,今年前10月,64个三四线城市居住用地价格为4024元/平方米,同比上涨4.4%。报告显示,当前三四线城市的地价涨幅总体处于下行态势,且涨幅可控。当然一些热点城市的地价涨幅依然需要把控,包括洛阳、常州、徐州、佛山和无锡等,其今年1-10月份地价涨幅分别为54%、31%、21%、21%和18%,此类热点三四线城市后续地价依然需要积极进行把控。尤其是佛山,最近两个月拍出的住宅用地价格都较高,超过了10000元/平方米的水平,后续需要防范地价风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前百城住宅用地的价格涨幅总体降温,充分说明在房地产政策调控和三道红线约束下,房企拿地会更加理性,高价拿地、冲动拿地的现象会减少,自然带动了地价的下降或涨幅的收窄。总体上看,今年下半年地价走向和上半年截然不同,地价明显降温,其有助于地价泡沫的减少和土地市场的稳定。包括近期部分热点城市土地交易依然强调“限地价、竞配建”等模式,客观上都有助于地价的进一步降温。

严跃进称,地价泡沫减少,本身有助于房价泡沫的减少,其对于房地产和金融市场的稳健都有积极的作用。后续地价管控方面需要注意部分房企的新动向。因为到了年底,随着房企年度销售目标的完成,其经营重心又会转向新一轮的扩张拿地工作。此时监管部门要严管购地资金,防范部分城市的地价重新被炒作。

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