部分房企海外融资利率攀升至15%，提前还款不等于资金安全

临近年末，上市房企海外融资动作仍较频繁。11月以来，房企海外融资规模达到55亿美元，维持年内高位。从融资利率看，近期发布海外融资的房企利率整体较高，部分房企融资利率攀升至15%左右。

中国证券报记者观察到，近期也有部分房企公告提前归还了前期借款。对此，业内人士指出，提前归还借款背后可能存在两种情形：一种是公司目前现金充裕，提前归还彰显降低债务规模的决心和信心；另一种情况可能是相关房企在金融机构的内部评级出现了下调，被催促提前还款。因此，不能盲目认为提前还款的公司资金更安全。

部分利率较高

中国证券报记者观察到，近期发布海外融资计划的房企中，不少融资利率较高。有的甚至高达15%左右。

以景瑞控股为例，公司11月19日晚公告，公司发行2023年到期的2.4亿美元到期票据，利率为14.5%，批准票据上市及买卖预期于2020年11月20日生效。

从融资用途看，偿还到期债务、用于运营资金补充是公司融资的主要理由。港龙中国地产11月26日公告称，拟发行1.5亿美元票据，该票据将于2021年到期，票面利率为13.5%。票据计划于新交所上市发行，所得款项净额将用于现有债务再融资及一般企业营运资金用途。

从融资规模看，不少公司单笔融资规模达到百亿元。以首发集团为例，11月26日，据上交所披露，公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券已获上交所受理。债券类别为小公募，本次债券发行规模为不超过100亿元（含100亿元），其中公开发行短期公司债券的注册规模为不超过40亿元（含40亿元），募集资金扣除发行费用后，拟用于补充营运资金、偿还债务、项目投资及适用的法律法规允许的其他用途。

中原地产研究中心统计数据显示，截至11月26日，月内房企发行境内债券规模高达430亿元，境外美元债发行规模月内累计攀升至55亿美元。10月，房企境外美元债发行规模合计为41亿美元。截至目前，房企11月海外融资规模已经远超10月。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，市场传闻政策变化，所以大量房企融资井喷。过去几个月海外资本市场的动荡，基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性，对于部分房企非常重要的海外融资明显减少，少数融资也面临高价的可能性。但随着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的平稳，融资窗口再开，房企大额海外融资再次发布。

提前还款公司增加

值得注意的是，与上述房企热火朝天地发布融资计划不同，不少房企提前赎回发行债券，提前偿还债务。

11月26日，融创中国公告，提前赎回一笔2021年到期美元票据。公告显示，公司于2019年1月15日发行于2021年1月到期的本金总额为6亿美元的8.375%优先票据。票据由公司若干现有附属公司提供担保，并于新加坡证券交易所有限公司上市。截至本公告日，票据未偿还本金余额为5.614亿美元。11月26日，公司根据购买要约所载的条款及在其所载的条款及条件规限下，提出按票据购买价以现金购买部分未偿还票据的要约。就票据本金额中每1000美元而言，应付获接纳购买票据的合资格持有人的票据购买价将为1008.5美元。

11月23日晚，中骏集团公告称，已于赎回日期赎回本金总额为5亿美元的全部未偿还2021年票据。赎回价相当于票据本金额的100%加上适用溢价及截至赎回日期（但不包括该日）的应计而未付的利息。现无未偿还的已发行2021年票据。公司认为赎回将不会对其财务状况造成重大影响。赎回后，2021年票据将被注销并于2020年12月1日营业时间结束时于香港联合交易所有限公司撤销上市。

此前，中国恒大也连续发布多笔提前偿还到期债务的公告。公司指出，10月13日中国恒大提前偿还两笔公司债，本息合计114.27亿元；10月20日，全额偿还40亿港元夹层融资；10月23日，提前赎回121.29亿港元优先票据。随着该笔121.29亿港元优先票据提前赎回，中国恒大已将2020年到期债券偿还完毕。

对此，业内人士指出，提前归还借款背后可能存在两种情形：一种是公司目前现金充裕，提前归还彰显降低债务规模的决心和信心；另一种情况可能是相关房企在金融机构的内部评级出现了下调，被催促提前还款。因此，不能盲目认为提前还款的公司资金更安全。

土地市场再度活跃

在经历了9、10月相对沉寂后，近期土地市场再度升温。

不少地块溢价率超过50%。11月26日，徐州市鼓楼区3宗住宅地块集中出让，总建筑面积21.44万平方米，总起始价为8.33亿元。经过93轮报价，徐州万君企业管理服务有限公司（万科）以27200万元竞得北区客运站南侧A地块，楼面价为5774元/平方米，溢价率66.87%。

近期，一线城市近期频繁出让热点地块，引发房企争夺。11月26日，广州市集中出让3宗地块，总出让面积达到10.94万平方米，总建筑面积达到35.55万平方米，总起价为448124万元。经过50轮竞拍，最终其中一地块由美的置业以总价157850万元及配建450平方米竞得，成交楼面价为18283元/平方米，实际楼面价20968元/平方米，溢价率为44.99%。

此外，以北京地区为代表的一线城市，又开始出让不限价地块，引发市场关注。11月26日，北京市规划和自然资源委员会挂牌1宗石景山区商住用地，起始价55.56亿元。地块名称为北京市石景山区刘娘府综合改造A2地块土地一级开发项目1604-663、1604-667地块，建设用地面积10.11万平方米，土地用途为二类居住用地、综合性商业金融服务业用地、基础教育用地。