李一戈专栏丨住房租赁要创新，也要监管

深圳市住建局近日发出《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，明确指出，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。通知要求，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

相信你已看出，这个通知的背景，是个别长租公寓企业出现的爆雷危机。而危机的源头，直指“租金贷”模式——金融机构将租金贷款一次性发放给长租公寓运营商，租户按月还贷，运营商按月或按季将房租支付给房东。

金融机构赚取利息，运营商拥有了资金池，如果它将钱挪作他用，或者高进低出不敷支出，就会出现现金流问题，无法按时将租金付给房东，房东就可能采取断水断电甚至驱赶租户等极端方式，令租户的合法权益遭受伤害。

对极少数长租公寓企业暴露出来的问题，要理性看待。

一方面，必须强化监管。两头都要抓，前台和后台。前台是指收储房源阶段，坚决遏制部分长租公寓运营商高价揽收房源的行为。从房东那里以远高于市场价获取房源，既会在短时间内直接推动租金上涨，也会埋下高成本的祸根，而这些成本终究要转嫁到租户身上。

后台是指租赁资金监管。这让我想起一个事情。早年间，二手房交易也是没有资金监管的，经纪机构从买方收取的资金，到付给卖方，也存在一个时间差，而售房款远比租金的量大得多，如果个别经纪机构挪作他用，就有可能导致卖方无法按时拿到。正是发生了多起不法经纪机构卷款逃跑的事件，才引起业内和主管部门的警觉，推动第三方资金监管制度的建立。这些年，基本没有听到卷款逃跑的事件。

长租公寓的租赁资金，是否应该借鉴二手房交易建立第三方资金监管制度？值得探讨。在制度未建立之前，金融机构可否先行一步，试行将租金贷款直接发放给房东等措施？长租公寓运营商另行收取一笔佣金、服务费等。

另一方面，不可将长租公寓这种业态一棍子打死。2016年以来的这一轮房地产调控，一个指导原则是“租售并举”。这几年，中央政府和各地一直在积极推动发展住房租赁市场，并拓宽了供应渠道，如试点集体建设用地建公租房等。

长租公寓是解决住房居住问题的一种创新业态。尤其是集中式长租公寓，管理相对规范，大部分还会提供一些配套设施及服务，受到了城市年轻人的欢迎。如果投资运营方能够在土地阶段入手，比如与村集体合作建设长租公寓；或者将空置厂房商业用房改造为长租公寓，切实降低刚性成本，从而以更具竞争性的租金推向市场，则会取得多赢的效果。

实事求是地说，困扰长租公寓运营商的一大问题，是二房东的经营模式很难在短时间内实现盈利。少数运营商利用租户已交租金与实付房东租金之间的时间差，实行资本化运作，也是想填补成本，赚取服务费之外的收益，以期实现企业正常运转。但问题是，为了扩大规模，不计成本收储房源，当房子出租率大幅下滑，后续资金无法补充时，可能会对其现金流造成重大影响甚至出现中断。何况是今年发生新冠肺炎疫情这种极端情况。

如果我们同意，长租公寓仍是解决城市住房问题的一条可行路径，那么，当该业态暴露出若干弊端时，就应有针对性地寻找解决办法。长租公寓运营商的共同难题是融资，在此方面，我个人的一个建议是，在长租公寓市场加快推动REITs（房地产投资信托基金）的建立。

据专家介绍，美国公寓住宅类REITs已经成为其第二大基础资产类型。之前，已有房企和机构发行了一些长租公寓的ABS产品，但与需求相比，规模尚小，可持续性也有待加强。要从根本上解决长租公寓运营商的融资难题，建立规范的房地产投资信托基金制度，是时候了。

REITs讨论已有多年。前不久公布的《住房租赁条例(征求意见稿)》提出，支持发展房地产投资信托基金。业内早有呼声，加紧制订一部专门的房地产投资信托基金条例。在条例未制订之前，可否先开展试点?集体建设用地建租赁住房就是先试点再修法。