又一亿级物企，融创服务港交所敲钟上市

继金科智慧服务后，港交所又迎来一家亿级物企。11月19日，融创服务（01516.HK）成功登陆港交所。

上市首日，融创服务开盘价11.6港元，与发售价齐平，后经历微跌随即回涨。截至收盘，融创服务报价14.14港元，涨21.9%，市值约亿416亿港元。

值得注意的是，融创服务的发行得到腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本等基石投资者的支持，绿鞋后融资规模也将达到92亿港元，创下目前上市物企融资规模新高。

经过多年发展，融创服务整体规模已经达到物管行业前列，上市后又是一家搅动行业的头部企业。

截至今年6月末，融创服务总在管面积约1.05亿平方米，其中86.1%位于中国的一二线城市。管理660处物业，包括418处住宅物业及242处非住宅物业。总合约面积达2.32亿平方米，覆盖国内29个省、自治区及直辖市的127个城市。

时间拉长，融创服务规模的增长速度较快。从2017年至2019年，融创服务在管面积实现年复合增长率94.5%，合约面积年复合增长率74.9%。

依然是背靠大树好乘凉，融创服务对关联方融创集团的依赖程度相当高。

数据显示，2017年至2019年，公司来自关联方的在管面积占比及收入占比几近100%，外拓项目占比连1%都不到。

融创服务在招股书中表示，过去三年，公司仅管理3个外拓项目，其中两个产生亏损的主要原因是项目经营时间长、物业管理费低，并于2018年底终止这些项目，第三个项目则从去年开始扭亏为盈。

从今年开始，来自外拓项目的收入占比及在管面积贡献率较往年明显提升。截至今年8月末，来自外拓项目的收入占比从去年的0.4%大增至31.9%；在管面积占比从0.6%增长至37.3%。

这主要得益于融创服务在今年5月8日收购开元物业理84.92%的股权，并推出了全新子品牌“环球融创服务”。并表后，公司的在管面积首次突破1亿平方米，合约项目数量首次突破1000个。

据招股书披露，开元物业主要布局在华东地区核心城市。截至今年3月末，开元物业在管面积约3730万平方米，在管项目290个。非住宅物业占比32.6%，涵盖城市公共物业、写字楼、医院、商业物业等多种业态。

除此之外，融创服务在今年6月与河北独立第三方房地产开发商阳光郡置地集团有限公司达成战略合作协议；8月与独立第三方南昌市政公用资产管理有限公司订立合作协议。

从营收来看，2017年至2019年公司实现59.5%的年复合增长率。截至今年6月末，融创服务实现收入17.9亿，同比增长52.9%。

同期，公司利润的年复合增长率为150.7%。截至今年6月末利润指标约2.52亿元，同比涨幅达到367.6%。

具体看收入构成，物业管理服务及非业主增值服务基本处于二分天下的状态，社区增值服务占比不到4%。

2017年至2019年，物业管理服务收入比重持续下降，从2017年的51.7%减少至2019年的40.6%，今年上半年占比58.8%。而非业主增值服务的收入占比从47.2%增长至去年的55.6%。

融创服务在招股书中表示，非业主增值服务的收入占比较高，得益于公司所服务的项目大部分来源于融创集团以及其合营企业及联营公司开发的项目。

随着外拓力度加大，非业主增值服务的收入占比到今年6月末降至37.8%。来自社区增值服务的收入微升，从2017年的1.1%升至去年的3.8%，仍处于低位。

反观毛利率，融创服务2017年至今年6月末毛利率分别为21%、23%、25.5%及25.9%。虽稳步上升，但与行业平均水平相比仍然处于中下水平。

物业管理服务的毛利率在2017年仅1.6%，今年才提升至21.5%；社区增值服务的毛利率从2017年的19.6%提升至今年6月末的35.5%。

相比之下，新并表的开元物业无论是物业管理服务还是社区增值服务毛利率都高于融创服务——其物业管理服务毛利率在20%左右，社区增值服务毛利率达80%。

在完成对开元物业的进一步整合后，融创服务未来在物业管理服务及社区增值服务方面或将产生更大的协同效应。

当然，融创服务要想进一步独立、实现多元化业务布局，光靠一两个收并购远远不够。如其在文件中所述，计划将募集资金的65%用于寻求选择性的战略投资和收购机会。

与此同时，融创服务行政总裁曹鸿玲也表示，融创服务要在持续夯实、提升高品质服务能力的基础上，继续扩大规模，快速发展“线上+线下”的客户运营能力。