失控的蛋壳 长租公寓行业进入灰暗时刻

“这是暴雷前的疯狂吗？”面对蛋壳公寓(NYSE:DNK)直线暴涨的股价走势，有投资者不禁感慨。

截至美股周三收盘，蛋壳公寓股价报收4.57美元，两日累计涨幅超230%，总市值8.36亿美元。另一边，在北京、上海、杭州等多个城市，蛋壳持续遭到房东、租客维权，危机难以化解。

股市的疯狂源自蛋壳或被接盘的消息。据悉，受北京市相关部门邀约，多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜，我爱我家（000560）更是被传出是潜在接盘方。对此，我爱我家未直接否认，仅对第一财经记者表示，目前没有得到消息。

蛋壳公寓资金承压已不是秘密。作为国内头部长租公寓品牌，蛋壳在国内运营公寓数量超40万间，为今年登陆纽交所的首只中概股。但是，这家以互联网打法激进扩张的上市公司，却陷入巨大的亏损“黑洞”，以致多方主体受到牵连。

“打工人太难了，买房买不起，租房也踩雷。”有租客感慨称。因房东未按时收到租金，多地租客面临停水停电停网、甚至被赶走的境地；有蛋壳员工租了自己公司的房子，押金难退，工资被缓发；部分供应商款项也被拖欠。

面对质疑，蛋壳公开表示，公司没有破产，也不会跑路。但这并不能安抚各方焦虑情绪，目前大量房东想从蛋壳处收回房源，一些受牵连的租客意欲退租，长租公寓的商业模式也再被“声讨”。

重压之下，蛋壳会破裂吗？

危机早有端倪

“现在蛋壳退租只能在我这办理，但是需要300元手续费。”

11月19日，蛋壳公寓在官方微博晒出一张截图，称有用户反馈，有人以帮助退租结算为由，私下额外收取手续费。蛋壳公寓提醒网友，不要轻信上述言论，目前退租结算有所延缓，但所有的退租办理均在有序进行中。

网友的愤怒情绪却被瞬间点燃，有租客直言：房东上门来找，要求解约，这算不算无责解约？解约后钱到底能不能退，多久能退？更多的租客则表示，自己投诉无门，联系不上客服，已退租办理提现的，款项迟迟无法到账。

对此，北京市东元律师事务所合伙人律师李松告诉记者，租客是否能继续居住，关键看和蛋壳签署的合同是否到期，还未到期便有权利继续居住。如果房东强行驱赶，租客有权利要求蛋壳公寓赔偿损失，返还剩余租金。

把房子交给蛋壳出租的业主也苦不堪言。“之前因疫情延迟一个月房租同意了，下半年行情不好减租同意了，房租季付改月付依然同意了，结果还是15个工作日没收到房租，去现场退房也不给违约金，如何继续相信你们？”

北京、上海等多地房东都有此番遭遇。“七月份的时候，蛋壳就给我打电话，要降10%房租，过年时还要求一个月空置期。”有房东告诉记者，现在多数业主都同意把付款方式改成月付，然而收款依然遥遥无期。

市场消息也显示，蛋壳公寓的资金问题早在6月份就初现端倪，当时北京有关方面还曾协调蛋壳与建行接触，但似乎双方未能达成协议。

进入10月份，危机气氛日渐浓厚，有消息称““蛋壳已经跑路、倒闭”；11月份，蛋壳公寓北京总部再曝维权事件，包括租户、供应商、保洁、维修方等；而对“杭州分公司停止运营”、“破产跑路”等消息，蛋壳公寓一一否认。

在此期间，蛋壳公寓股价一路下滑，从年中的10.62美元跌至11月16日的1.37美元。今年1月，蛋壳于纽交所上市，彼时募集资金超1.49亿美元，总市值约27.4亿美元。如今，这家头部长租公寓品牌的市值已蒸发近七成。

11月17日深夜，我爱我家有意接盘蛋壳的消息不胫而走，蛋壳的股价也开启疯狂上涨模式，以致于有业内人士认为，不排除是蛋壳主动释放消息，以提振股价。

杠杆游戏失控

蛋壳公寓成立仅五年，上市还不到一年。

2015年1月，紫梧桐（北京）资产管理有限公司注册成立，系蛋壳公寓的运营主体，高靖为其联合创始人兼CEO。在此之前，高靖曾供职于百度、糯米网等多家互联网公司。这种基因为其引来资本关注，也奠定了后续扩张的基调。

成立一个月后，蛋壳成功租出第一间房。此后五年，大量资本涌来，蛋壳疯狂扩张。在其赴美上市前，共有六轮资金进入，其中不乏华人文化产业投资基金、愉悦资本、高榕资本、春华资本等知名投资机构，总融资额近10亿美元。

资本助力下，蛋壳迅速成长为仅次于自如的长租公寓运营方。截至今年3月底，蛋壳公寓在国内运营公寓数量共计41.9万间，自如已超过100万间。

蛋壳本质上做的是“二房东”生意，即公司处于中立方，将业主房源统一改造、升级、运营，再出租给租客，提供租后服务。这种模式下，收房、装修均会沉淀大量资金，为抢占房源，蛋壳和自如都曾非理性提高报价。

仅靠融资和自有现金流，已不能满足蛋壳的需求，于是“租金贷”这种资金池游戏悄然而生，即蛋壳让租客向金融机构借贷，金融机构给蛋壳半年到整年的房租，蛋壳将资金用于每月或季度向房东交租、扩大经营，租客每月还贷。

现实中，租客多是为减轻租金压力，才选择月付。问题在于，很多租客并不知道自己是与金融机构签署贷款协议，仅以为是蛋壳付款方式的不同。一旦蛋壳资金断裂，房东收不到房租，租客面临被驱赶的风险，但其贷款仍要继续偿还。

在李松看来，租金贷模式有很大风险，一旦公司破产或遇到比较大的经济困境，蛋壳的款项不交给房东，最终损害的还是租客的权益。对此，立法上应加强监管。

租户最担心的是，如果不住房、不还贷的话，征信是否会受影响。11月16日，与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行表示，根据租户与蛋壳公寓签署的租赁合同，租户已经与业主形成租赁关系，并已预付租金，享有合法居住权。

如客户已被迫搬离，可登录“微众银行租住消费贷款”登记，该行将做出适当安排，尽量保护客户权益，至少在2021年3月31日前，征信将不受影响。

蛋壳无力自救

尽管消息显示，蛋壳或有被接盘的可能，但市场的担忧情绪并未化解。

处于舆论风口的我爱我家，今年经营状况同样不佳。数据显示，今年前三季度，我爱我家实现营收67.51亿元，同比下滑22.27%；归属于上市公司股东的净利润2.44亿元，同比下滑61.93%，公司市值已较去年高点缩水五成。

此外，我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”已覆盖国内15座城市，住宅管理规模较大的城市主要集中在京津冀、长三角地区，上半年该板块收入7.3亿元，同比下降15.05%，截至6月30日，全国在管房源规模25.3万套。

“目前蛋壳肯定是在找接盘方，不然不会出现股价反弹的情况。”有业内人士表示，但蛋壳业务涉及的城市、房源数量多，资金缺口较大，一旦接手也并不容易消化。

蛋壳公寓财报显示，2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，公司营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元，亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元。2017年至今，三年时间已亏63.2亿元。

受疫情冲击，今年租赁市场低温，蛋壳运营情况同样不客观。数据显示，2020年一季度，蛋壳公寓入住率75.6%，较去年末下降1个百分点；同时，受品牌信任危机影响，大量租客正与蛋壳协商退房，目前其官方APP上存在大量转租房源。

“蛋壳事件影响太大了，如果一个头部公司倒下，不仅代表它自身，而是牵连整个社会、政策、资本、市场、百姓。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

今年，另一家长租企业青客同样被曝出资金危机。彼时，青客公寓为了维护租赁市场稳定，将部分房源转交建行旗下建融家园重新签订租房协议。有业内人士认为，蛋壳被全面接盘较为复杂，后续或许会参考青客此前案例。

长租公寓渡劫

自2016年开始，长租公寓行业进入快速发展期，但目前仍未找到可持续的盈利模式。今年的疫情黑天鹅，使众多长租公寓企业雪上加霜。据不完全统计，2020年至8月底，全国已有30余家长租公寓企业出现危机。

头部玩家自如也难以独善其身。据业主透露，自如近期在跟房东协商降房租，降低托管费用，降幅大约10%；如果房东不同意，自如就单方选择违约，赔偿房东两个月房租，或者把装修配备的电器送给后者。

疫情固然加重了企业承受的压力，但这背后也反映出，长租行业目前的发展和盈利模式仍存隐患。“长租公寓的商业模式天然存在缺陷，表现为高进低出、长收短付、短钱长投。”景晖智库首席经济学家胡景晖认为。

在他看来，很多长租企业默认一线城市和强二线城市每年房租是两位数上涨，但租客对租金的支付能力有限，存在租金天花板。一旦没有新投资人提供资金，通过租金贷方式超付房租，企业现金流容易断裂，进而出现爆仓、跑路等问题。

空白研究院也认为，长租公寓行业本质上是资本密集型行业，但是行业净利润率不足5%，投资回收期通常要在8年以上。这意味着， 一个长租公寓企业的规模扩张靠自身造血难以维系，难免走向金融化。

2019年底，住建部等六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确指出“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%，对长租公寓企业借助“租金贷”扩张的模式进行遏制。

11月17日，深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，提出七方面具体要求，以切实规范住房租赁企业经营行为。尤其强调不得“高进低出”“长收短付”，同时不得诱导租客使用“租金贷”。

“如果任凭头部长租品牌倒闭，会出现行业整体性的硬着陆，因此一定要靠政策稳定市场预期。”李宇嘉告诉记者，蛋壳的问题在于扩张速度太快，杠杆太大，没有持续认真地做运营。目前，蛋壳事件已经演化成一个公共性问题。

不过李宇嘉认为，蛋壳危机背后，并不代表整个长租行业都会出现问题。对相关企业来说，首先要降低扩张速度，沉下心做公寓经营。互联网“唯快不破”的资本运作模式，并不适合长租公寓。今年受疫情冲击，居民收入和出租率都出现下降，这对蛋壳此前的模式带来巨大冲击，需要整个行业去反思。