困境中的商业地产行业，瞄准了这两个方向转型

年初突如其来的疫情，给商业地产行业按上了”暂停键“。

时至今日，大部分购物中心的客流量仍没有到恢复到去年同期水平，租户因经营压力而退场的情况持续出现。即便经营良好的购物中心，空铺情况也屡见不鲜。

以深圳而言，据戴德梁行数据显示，第三季度零售物业市场，尽管季内不乏有新品牌进驻深圳和部分品牌进行扩张，但不少现有租户的续租意愿低迷。全市平均空置率创下自2014年中以来的历史新高，达到9.8%。

保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌曾表示：“今年突然间来了一个疫情，让我们感觉到有点像‘中年危机’。”

正在经历”中年危机“的商业地产行业，探索着继续扩张的可能性与转型的方向。

宝龙商业在香港的成功上市，给从业者提供了商业管理接轨资本市场的新方向，“轻资产管理”成为越来越多商业地产公司的发展方向；受疫情重创的线下消费，也倒逼商业地产从业者们思考和探索数字化的转型可能。

11月17日，在成都举办的“中国商业地产行业2020年会”上，“轻资产管理”和“数字化”成为被频繁提起的关键词。

华润万象生活有限公司总裁喻霖康表示，公司分拆之后，下一步会在重资产和轻资产管理和存量改造三个方面发力，加速扩大商业运营的规模。

喻霖康介绍称，在重资产拓展方面，2004年开业的深圳万象城，是华润第一家购物中心，2019年的租金收入超过10亿元，目前为止今年在疫情的影响下依然还在增长；2017年开业的深圳万象天地是华润第二代购物中心的产品，主要是尝试城市的开放街区和室内的购物中心融合。2023年之后华润可能在西安再开一个项目，进行第三代产品的尝试。

轻资产输出将是华润接下来的重点方向。明年，华润将在兰州输出一家轻资产项目——万象城，同时，喻霖康认为，中国商业地产的发展可能进入到存量市场竞争的阶段，华润也计划介入存量改造的市场。

同正在尝试轻资产输出的华润万象生活不同，“轻资产战略”是万达从2014年开始坚持的战略方向，

万达商管常务副总裁王志彬表示：“随着整个宏观经济形势的变化，我相信房地产在支持重资产的发展事情上可能走起来越来越难，这时候需要新资本的介入，目前整个中国市场上，资本会比较热，但是好的资产比较少，某种程度上会提供一个契机，由资本推动整个商业地产的发展，这个时候给轻资产的发展带来一个非常好的契机。但是不代表重资产没有机会，只不过变了一种形式而已，这是整个万达的逻辑。

那么，商业地产行业为何要走“轻资产管理”的道路，环球港商业集团执行总裁、月星集团副总裁贾耀勇给出了他所理解的答案。

贾耀勇认为，现在做轻资产，几个方面讲，一个是大势所趋，因为我们商业地产行业做轻资产，并不仅仅被资本的驱动，而是商业行业发展内在的需求，以后商业管理企业要做连锁化、规模化，品牌化的道路，可能会形成几大连锁型的商业管理团队，谁走在前面，谁形成规模化，谁抢占市场谁就可以活下来，不仅仅是为了上市，而是行业发展的大势所趋。

第二点是竞争原因，如果商管团队不走轻资产的发展道路，我们不能形成强大的会员体系，我们在竞争中就会落伍。

第三点，轻资产道路是市场所需，因为现在有大量的中小开发商和本土开发商有拿地的方案，但是没有专业的能力和技巧，需要专业的商管团队提供。

除了上述原因之外，轻资产管理相比重资产管理，前者的扩张速度大大超过后者，有利于商业地产公司快速扩张，再进一步形成品牌效应。

以万达为例，王志彬介绍称，万达今年轻资产的在管理面积超过1200万平米，项目全口径收入接近100亿元。

疫情带来的一个更重要的改变是：商业地产从业者开始思考和探索数字化转型的价值与意义。

新城控股集团股份有限公司联席总裁曲德君表示，数字化是大趋势，任何一个企业今天来讲都在积极参与。过去的几年当中，包括今年，我们提出一个概念，就是购物中心一个很重要的要素就是科技化。

如何在对新城旗下的吾悦广场管理上实现科技化，曲德君介绍称，第一，新城和吾悦广场的中后台运行非常智慧化；第二，搭建非常好的营销和销售渠道平台。能够让商家基于现在的技术带来更好地与消费者的互动和体验，能够更好地触达消费者自身以及整个吾悦的会员。也能帮助他带来更多的流量产生销售业绩；第三，消费者进场包括停车、找电和一些定做排位和对消费者的识别等等。我们在天津吾悦广场做了系统性的尝试和应用。

凯德集团（中国）商用管理董事总经理袁嘉骅则提出凯德会以数字化创新作为所有业务的核心驱动力：“我们现在在做网红孵化，包括直播行为，还有线上线下业务的结合，逐步实践线上线下深度融合、相互导流的闭环发展模式。这也是我们好几年前就开始聚焦创新的，疫情期间更是实现数字时代常态化、可持续的商业运营。”

在疫情之年，购物中心如何持续、稳定的运营，仍是商业地产从业者不得不面临的挑战，但挑战之余，轻资产管理模式的探索与数字化转型的加速都成为行业的趋势与机遇。