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不惧“三道红线”,小房企港龙上市后屡抢高价地

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叫“港龙”的企业很多,常常让人分不清楚,然而它们却同名不同命。

最知名的港龙航空,是国泰航空全资附属公司,也是中国香港第二大航空公司,今年10月时宣告停运,35年历史终结。

总部在苏州的地产企业港龙控股创立于1995年,曾是中国十大商业地产商之一,去年陷入资金困局,目前被宁波市中级人民法院列为失信被执行人。

和这两家港龙的悲惨遭遇不同,今年7月登陆港交所的房企港龙中国地产(06968.HK,以下简称“港龙中国”),不仅成为资本市场新秀,还在“三道红线”出台、融资收紧的环境下加速扩张、屡抢高价地,在同规模小型房企中风头一时无两。

实际上,这三家名叫港龙的公司,互相之间并无关联。

或许取名“港龙”的好处是能与稳健的老牌港资房企之间产生一丝联想,因此一些外部宣传中会提及港龙中国是“港资基因”“港资名企”。

但港龙中国的前身“港龙地产”其实是2007年在江苏省常州市成立的,此后多年其业务一直局限在江苏省内。非得说到跟香港的关系,那就是港龙中国的福建老板吕永怀靠纺织服装生意发家后,取得了香港身份,其公司也成为被常州招商引资过去的“港企”。

最近,港龙中国的业务终于实质性地向香港迈近了一点——双11那天,港龙中国拍下了广州增城区今年挂牌体量最大的一宗涉宅用地,首入粤港澳大湾区。

这块地面积将近20万平方米,花了38.3亿元。要知道,排在百强房企末游的港龙中国,刚刚开始冲击规模,今年上半年营收一共才17亿元。

独自吞大项目太吃力,要把规模搞上去,“合作”是让业绩快速膨胀的法宝。这次港龙不是跟开发商伙伴合作,而是找到了“地头蛇”——总部就在广州增城的家居企业皇朝傢俬,双方成立了一个合资项目公司,港龙中国占股60%,皇朝傢俬占股40%。

家居行业的钱不好挣,受疫情影响,皇朝傢俬今年上半年毛亏损1114万港元,公司目前总市值不足35亿,还没有增城那块土地贵。

除了插旗大湾区,港龙中国上市后短短几个月,在自己较为熟悉的长三角三线城市及县城市场激进拿地,屡拍高价地。

今年8月17日,在经过3小时、97轮激烈竞拍后,港龙中国拿下了金华义乌一宗商住用地,溢价率31.71%,当地廿三里板块的楼面价首度破万,达到10673元/平方米。板块内在售的宝龙红星天铂、联利东望文华等项目的成交楼面价均只有6000多元/平方米,港龙地块的成交楼面价较之前地块提高了约3971元/平方米。

今年8月24日,经过107轮报价,港龙以93%的溢价率拍下江苏盐城东进路南、开放大道东侧地块,楼面价10740元/平方米,这是盐城今年首宗破万地块,也是楼面价历史第三高地块。

10月21日,经过7小时、397轮的鏖战,港龙中国以溢价率77.14%竞得江苏省南通市如皋R2020097地块,起始价6300元/平方米,最终成交单价11160元/平方米,折合楼面价5073元/平方米,再一次刷新如皋城北板块的单价纪录。

而这一切,都发生在“三道红线”出台、房企融资收紧的关口——今年8月13日起,“三道红线”的消息在业内不胫而走:监管部门将设置“三道红线”,分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,监管部门把房企分为“红、橙、黄、绿”四档,实施差异化债务规模管理。这被认为是史上最严厉的房企债务管控政策。

8月20日,住建部、央行召集12家头部房企在京座谈,“三道红线”随后试点执行。

“三道红线”带来的最直观影响就是房企土地投资决策将偏谨慎,土地市场增长放缓。

一家曾经发展较为激进的闽系房企投资研究相关负责人近期告诉界面新闻记者,他们预判融资政策将越收越紧,该公司现阶段土地投资策略最核心的就是不拿地王、不拿高价地。

相比之下,刚上市融资的港龙中国钱袋子有点松,在上市后的4个月时间里,港龙拿地8块,陆续在江苏、四城、安徽、广东落子,耗资共计84.57亿元。

港龙中国债务越滚越大,截至2020年上半年,其在手现金总额是54亿元,半年新增借款也达到了54亿元,有20.52亿元的债务需要一年内偿还。

近期港龙中国披露其2020年1-10月份连同合营公司、联营公司的合约销售额共计为223亿元,却并未披露权益销售额。

大规模的战略合作拉低了港龙销售额的含金量。根据克而瑞的房企销售额榜单,1-10月港龙中国合约销售额排名全国房企第89位,权益销售额却不入百强。

今年5月份第二次递交的招股书显示,港龙中国权益占比30%以下的项目有21个,权益占比50%以下的项目超过一半。

2017年、2018年、2019年及2020年一季度,港龙中国地产的资产负债比率分别为98.8%、122.1%、172.6%及287.0%。截至2018年及2019年底的两年,港龙中国地产来自经营活动的现金流净额分别约为-6.26亿元及-67.56亿元。上市前其信托融资利率最高达到了14%。

这样糟糕的数据让港龙中国被港交所拒之门外,今年4月经历第一次招股书失效。

一个月后,港龙中国重新递表,财务指标漂亮了不少,最大的改变是净负债率降到了20.6%,这种突击降负债再近两年小房企上市进程中很常见。

今年6月底,港龙中国资产资产负债率降到了76.73%,净负债率为69%。

负债率的起起伏伏,无法改变港龙中国借款数额直线上涨的事实。

过去三年港龙的未偿还银行借款及其他借款大幅递增,分别是3.17亿元、8.56亿元和28.53亿元。2019年期末时的未偿还借款数额达到了2017年时的9倍。

而截至2020年中期,其借款总额进一步涨至69.4亿元,较去年末又增加了143%。

港龙中国采取的举债扩张拿高价地的玩法,确实曾让一批房企突围甚至跨入千亿俱乐部。但在“三道红线”出台后,房企纷纷降负债,最后的窗口已经关上。

“这种做法非常矛盾,小房企不在土拍市场上奋力一搏,就很难拿到优质地块,但是高价拿地后,一旦市场承压,周边低价地块或者融资比较便宜的大型房企的竞品,都有降价空间,小房企的高价项目就丧失了竞争力——这一点在疫情发生后尤为明显。”一名房地产业内人士告诉记者。

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