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这些城市可公积金异地互贷 满足刚需外将如何影响楼市?

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近日多地密集出台住房公积金互认互贷、异地提取政策,公积金一体化渐成风尚,其对区域经济的联动效应,以及是否影响区域房地产市场受到外界关注。

11月5日,大南昌都市圈住房公积金异地贷款合作在南昌正式启动。来自九江、宜春、抚州、上饶、南昌五地住房公积金系统签署合作协议。

10月28日,胶东经济圈出台公积金一体化政策,惠及青岛、烟台、威海、潍坊、日照五市。政策规定,今后五市缴存公积金的职工在其他四市购房申请异地贷款时,将不再受是否具有当地户籍的限制,可享有与申贷机构所在地贷款职工同等的权益。

事实上,这种省市间的公积金合作并不少见。据不完全统计,年内已有超50地出台公积金新政,其中不乏有涉及到经济圈内的公积金一体化的新策。

中国人民大学经济学院副院长、宏观经济学教授王晋斌告诉第一财经,公积金异地互贷,是公积金制度的改进。当公积金流动不受区域限制,有利于人员流动和城镇化。钱随人走,而不是人随钱走,有利于要素效率的提高,进而促进国内大循环。

跨区贷款 促进经济圈公积金周转率提升

在公积金一体化提速的背后,是同经济圈内长期存在的公积金流动冷热不均的问题,根源在于过往职工大多只能在公积金缴存地来进行公积金贷款。

根据6月公布的《全国住房公积金2019年年度报告》,北京、江苏、浙江、广州四地住房公积金提取额超过1000亿元,而另有12个省份公积金提取额低于300亿元,个别地区则不足100亿元。从贷款额度来看,2019年江苏住房公积金贷款发放金额最高,共计1226.04亿元,同比增长29.3%,广东、上海位居第二和第三。此外,山东、浙江、四川、北京、湖北住房公积金贷款发放金额超500亿元。

中国宏观经济研究院研究员刘琳曾表示,由于资金不能跨地区流动,住房公积金流动性不足和流动性过剩的情况同时存在。住房市场热度高的地区住房公积金贷款额度下降、排队贷款等屡屡发生,住房市场热度低的地区住房公积金大量沉淀。

存量多,去库存难,制约了三四级城市的楼市发展。易居研究院智库中心研究总监严跃进称,经济圈内的公积金一体化对跨城购房具有很大的支持效应。

王晋斌分析称,异地互贷,可以分流一部分在中心城市无法承担房价的人群,或者有返乡置业规划的群体,进而加大中心城市的辐射作用,推动区域城镇化进程。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为,公积金贷款是支持购房需求的一项政策工具,不能直接推动城市群经济发展,但有利于人口流动。对于城市间发展相对均衡、人口流动性交强的区域,公积金互认的价值空间更大。

许小乐表示,公积金在购房中的比例不高,特别是在房价较高的核心城市。但利好于一部分的刚需群体。城市圈内的互认互贷,能够促进不同购房需求的客户在城市间合理分布。

今年3月28日,川渝两地建立了跨区域转移接续和互认互贷机制。据成都住房公积金管理中心消息,截至10月23日,通过数据共享已为成都中心缴存职工在重庆中心申请公积金贷款协询120余次,完成公积金贷款发放30多笔,合计金额约1300万元。

严跃进表示,通过两地公积金互认互贷机制,可促进两地间人才的流通。

惠及人群有限 短期对楼市影响甚微

据梳理,当前全国至少有七个一住房公积金区域一体化的案例。

第一、2019年9月,淮海经济区10城签署了住房公积金一体化协议。第二、2019年12月,粤港澳大湾区住房公积金信息共享平台建立。第三、2020年3月,成渝地区双城经济圈住房公积金一体化发展座谈会召开。第四、2020年8月,江浙沪皖三省一市签署了《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》。第五、2020年9月,长江中游20个城市签署了《长江中游城市群住房公积金管理中心合作公约》。第六、2020年10月,胶东经济圈住房公积金一体化发展联席会议在青岛召开。第七、2020年11月,大南昌都市圈住房公积金异地贷款合作在南昌正式启动。

就经济圈而言,公积金一体化是否会纾解中心城市公积金放贷压力,并将有助于三四线城市抵御中心城市的虹吸作用,抬高房价呢?

中原地产首席分析师张大伟认为,该政策实施的目的旨在释放大城市过剩人口,而对经济圈的房地产市场影响甚微。

“公积金提取额度低,对于在一线城市打拼的人才而言,本就不可能依赖公积金购买商品房,自然也不会只因异地可贷,便放弃了留在一线城市的发展机会。运用公积金在异地贷款的人群还很小众。”张大伟说。

日前,全国范围内,公积金缴存面尚窄。据悉,全国公积金缴存职工数仅占城镇全部就业人群的1/3左右,而2019年,全国私营企业职工占比约68%。根据《全国住房公积金2019年年度报告》,在“新增住房公积金缴存职工”的指标中,全国私营企业职工占比仅为33%。

张大伟称,公积金异地互贷的做法确有“鸡肋”之处。“当下,如若想公积金制度辐射范围更多,影响力度更大,就应当着眼于如何利用创新手段提升职工在当地可利用的公积金贷款额度,比如发放贴息贷款。”

值得注意的是,公积金异地互贷,并不意味着购房者即可获得异地买房资格,经济圈内的购房壁垒依然存在。以成渝区域为例,根据重庆主城区的公积金政策条件,在重庆主城只有首套房、首套按揭同时满足才能使用公积金,且并不是重庆每个楼盘都支持公积金贷款的。

许小乐告诉第一财经,作为一种政策性贷款,公积金制度所起的作用还是满足刚需群众,单靠公积金是无法刺激炒房需求的。

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