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从地产“老兵”到港股“新兵”,金辉控股依然“不图快”

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金辉的低调,似乎是一种习惯。

10月29日上午金辉控股在港股敲钟上市,下午高管层媒体采访,语调几乎一致:“我们还是按照自己的节奏走”“坚持审慎扩张的原则”。

金辉控股的管理层足够坦诚。这是一个很早便走出福建、布局全国的闽系,一个在2019年便实现888亿销售额但从不提千亿口号的房企。上市之前,金辉控股是怎样发展的?它的布局策略和拿地逻辑是什么?它的产品怎样面对激烈的竞争?登陆港股之后,它有什么新的战略?《华夏时报》记者在采访中得到一些答案。

“不图快”的闽系房企

尽管在上市前,金辉控股便拥有准千亿规模的销售额,但它最大的亮点并不在此,而在于稳健。

稳健首先体现在拿地上。金辉控股的物业开发项目,遍布全国31个城市,这些土地储备广泛分布于长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域。截至2020年7月31日,金辉控股的总土地储备为2908万平方米。

每一块土地,金辉都花费了很大心思。“我们对土地获取有一个严格的投资决策过程,城市、区域、集团层面层层审核,业务部门参与到整个的决策过程中,提供相应的专业意见。”金辉控股执行总裁陈朝荣说,我们会根据土地的情况来制定获取土地的方式,比如招拍挂、收购、共同获取等。

财务的稳健也至关重要。翻开金辉的账本,可以看到它的负债率、现金短债比等指标长期保持在安全的范围内。2017年底、2018年底、2019年底以及2020年4月30日,金辉控股扣除合约负债后的资产负债比率为54.8%、50.7%、47.7%及46.6%,负债率控制的很好;期末现金及现金等价物分别约为35.55亿元、99.32亿元、92.19亿元、84.08亿元,流动比率为1.5、1.3、1.4、1.4,有较强的偿债能力。

对此,陈朝荣颇感幸运,他自我调侃道,金辉是一家能让财务晚上睡得着觉的公司。

丰富的融资渠道是金辉的优势,陈朝荣说:“我们和四大国有银行保持着比较长远的关系,截止2019年12月31日,我们的银行及其他金融机构授信额度是1041亿,未使用的达到642亿,除此之外,我们也通过发行债券的方式进行融资,同时我们也拓展海外融资渠道。”

有了拿地策略和财务上的稳健,业绩上就有了保障。2017年-2019年,金辉控股的营业收入分别是117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元,复合年增长率达48.5%。即便在疫情之中的2020年上半年,金辉依然实现了109.72亿元的营业收入。

“我们就是一步一步往前走,不图快,给客户最好的品质。”陈朝荣的表态很有一些暖色调。

明确定位,埋头做事

只要明确了目标和定位,就朝着那个方向一直走下去,这是金辉控股走出福建时便已注定的。

最初的明确定位,是全国化布局。金辉控股财务管理中心总经理徐小冬一直强调,金辉是闽系房企里最早出来的。“04年就进入重庆,06年进到西安,09年总部就到了北京,当时闽系房企里这么坚决要搬到北京的,是比较少的,09年我们还进入上海。” 徐小冬说。

如今,金辉已是中国房企40强,销售额规模准千亿,全国化布局早已实现。

后来,金辉控股的业务框架基本成型,于是坚定地要走资本市场这条道路。早在2013年,金辉控股就向联交所递表申请上市,2015年又尝试在上交所上市,如今终于成功登陆港股。

徐小冬把这比做是一场缘分,“我们是(港股)今年第一家当年交表当年就上市的公司,公司在过去10年里都有信心要走资本市场这条路,对我们来说,这其实就是缘分到了。” 徐小冬说。

在区域聚焦方面,金辉也是目标明确。金辉的策略是,只在一二线城市和核心三线城市拿地,这样可以保持稳健的发展节奏。截止2020年7月31日,金辉控股二线城市和都市圈城市的土储占比为93.3%。

对于产品打造和客群获取,金辉控股也明确定位。金辉95%的产品都是刚需和刚改客户群体,这里不得不说金辉独步天下的“优步系”,就是针对这类客户打造的,户型不大,但居住舒适,小区环境优美。金辉控股高级副总裁黄俊泉对它的解释是:“虽然房子不大,但在设计上总是优人一步,在生活上享受优乐,不希望比别人优越很多,但在细节上优人一步。”

此外金辉控股还开发了云著系、铭著系、大城系,满足多层次的客群需求,各有千秋。

刚需、刚改消费力旺盛,成就了金辉的高周转,项目首次开盘平均去化只需要7.5个月。

不提千亿目标

登陆港股后,路要怎么走?金辉的答案是:一如既往,谨慎扩张。

“我们十年前就完成了现有业务布局,所以过去的十年我们只需要做好城市聚焦和区域布局。上市之后我们还是会按照既定的计划,继续城市深耕,做好产品,提升服务能力,现在房企现在竞争还是很激烈的,面临的对手都很强大,对我们来说,就是坚定扎实地做好自己的工作。”徐小东的回答沉稳而接地气。

陈朝荣列出了五个计划,说是计划,但更像继承,字里行间依然是谨慎的意思,“第一,我们还是要深耕聚焦的长三角、环渤海、华南、西南、西北等区域,在新城市的拓展上还是坚持审慎扩张的原则,把已经进入的市场做透,做大市场份额;第二,持续拓展土地获取渠道,用我们过去的经验和优势,来建立一个资源网,除了招拍挂,未来30%-40%通过股权收购、增资扩股等方式来获取土地,在西安、惠州我们已经有很成功的经验了;第三,客户的选择,继续专注于服务首置和首改客户,对客户满意度重点跟进;第四,在财务方面,还是坚持稳健的财务策略,重点是对股东的回报。第五,注重员工的培养。”

对于近在咫尺的千亿目标,金辉控股依然不愿多提。金辉管理层表示,我们的目标是定给自己、股东和投资人的,不是用来喊口号的。是不是千亿并不重要,对股东和消费者负责更重要。

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