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港股再添头部物企,世茂服务敲钟上市

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上市钟响,许氏家族继世茂集团(00813.HK)、世茂股份(600823.SH)后,迎来世茂服务(0873.HK)第三个上市平台。

10月30日,世茂集团董事局副主席、总裁,世茂服务董事局主席、执行董事许世坛携管理层及嘉宾共同敲钟,宣告世茂服务正式登陆香港联合交易所。

世茂服务开盘就破发,开盘价为15.8港元,较此前发行价下跌了4.82%。截至午市收盘,世茂服务报价16港元/股,较发行价跌3.61%,市值376亿港元。

上市首日的股价表现并不意外,“首日破发的原因,一个是股价定得过高,另一方面则是投资者本身趋于理性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,“尤其是物业股不断上市的情况下,市场对物业股的判断会更加严苛。”

据悉,世茂服务公开发售录得的超购为12.86倍,市场认购热情没有想象得高涨。且世茂服务本次上市每股定价16.6港元,共募集资金约110亿港元(超额配股权行使后)。与之同期上市的合景悠活、卓越商企和第一服务发行价分别为7.89港元、10.68港元和2.46港元。

不过,从公司的基本面来看,世茂服务还是具有较强的成长性。

截至今年6月末,公司在管面积约8570万平方米,总合约建筑面积破亿至1.26亿平方米,覆盖中国26个省份108个城市。近几年,世茂服务的在管面积从2018年开始提速,合约建筑面积也实现两年翻了一倍多。

虽然规模还无法与碧桂园服务等“老大”匹敌,但市场对世茂服务的关注度绝不逊色。

规模提升下,世茂服务的整体业绩也在攀升。2017年至2019年,收入的复合年增长率54.5%。今年上半年实现收入15.65亿元,同比上升85.1%。

近三年利润分别为1.08亿元、1.46亿元、3.84亿元,复合年增长率约88%。今年上半年录得利润2.54亿元,同比上涨133.9%。

值得注意的是,世茂服务上市前就获得了腾讯、红杉资本的青睐,也签署了对赌协议——截止2021年底公司的经审核净利润不得少于11.7亿元(经审核综合收益不得少于81亿元),否则世茂服务要转让额外股份或赔偿。

对照目前世茂服务的利润基础及增速,对赌协议还是有一定压力。

细看其业务构成,物业管理服务作为主要收入来源,占比从7成逐年递减至5成;社区增值服务的收入占比则从6%提升至今年6月末的26.7%,拉动公司整体毛利率往上走。

市场很现实,增速快慢决定了一家企业在上市后能获得多少资本青睐、能撑得起多少估值。对于世茂服务这类物企而言,增速来自内生性增长和外拓能力。

这两年,世茂服务收并购动作频频。先是完成了对海亮物业管理的全部股权收购,又在今年以零现金代价收购福晟生活服务的51%股权、北京冠城的全部股权以及浙大新宇的51%股权。

最新数据显示,去年年底与年初相比,公司新增的4000万平方米合约面积中有近一半是靠收并购实现的。而今年上半年新增的0.26亿平方米的合约面积中,收并购就贡献了2113万平方米,占比超过8成,对在管面积的贡献率超过9成。

收并购也降低了其对母公司的依赖。数据显示,2017年至今年上半年,来自独立第三方的收入占比分别为71.5%、64.4%、67.6%及70.5%。不过,收并购得来的独立第三方项目,也可能带来业务风险、低利润、商誉等问题。

冰火两重天,“三道红线”像达摩克里斯之剑一样悬在每家房企头顶。房企瞄准物业这一第二赛道,资本紧盯物企上市热潮,随之而来的是高得令人咋舌的市值。

据界面新闻统计,截至10月30日,碧桂园服务的市值已经超过1300亿港元;市值在300亿港元以上的有雅生活服务、保利物业及世茂服务三家,其中雅生活服务以429亿港元的市值甚至超过了母公司雅居乐;另外市值在100-300亿港元的有8家。

此前国信证券研究表明,物业板块估值高企有三大支持:其一,物业管理行业续租率高;其二,预计物业板块中短期营收增长,动态市盈率稍低刺激股价上升;其三,物企人力成本高、背后地产存量庞大,意味着有更强的收租能力。

一面是存量市场愈发受到重视,一面是港交所及金融环境的支持,物业成立热门新赛道。一路高歌的物业板块,在疫情期间几乎全线飘红。

但今年8月份物业股迎来了集体回调,跌幅在2%-20%。物业股的估值最终还是会趋于合理,市场也会做出更理性的选择。

就严跃进看来,物业板块“至少明年也还是一个上升的热潮,存量市场或物业市场面临更大的机会。当然若是后续上升机会大,对于物业企业的在管项目和毛利等,或提出新的要求。”

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