三季度调控显成效：楼市降温 “金九银十”成色不足

2020年三季度，房地产市场密集调控，因城施策、房住不炒的基调更为明确。中央对房价、地价的管控有明显强化，与部分城市市场回暖不无关系。

以一线城市为例，上海的市场成交反弹明显，一部分原因也在于限价、限购影响深远，消费者对于一二手价格倒挂的项目热情较高。一手市场传导到二手市场，上海二手成交套数也在9月份出现了3.1万套的历史新高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，近期部分城市的调控，主要是房价上涨过快，适当调控也是发挥了示范作用。后续若是房地产交易面临压力，或者各地财政方面有压力，其实房地产市场依然会有宽松的政策内容。

中指院关于三季度调控的研究报告表明，针对不同城市房地产行情变化，地方继续坚持因城施策、一城一策，采取差异化和针对性的调控政策，三季度仍然以限购、限贷、限售为主，部分城市辅以土地、限价和限制假离婚等措施。也有部分城市出台公积金、人才引进和户籍政策，提高要素流动效率、加强城市人才吸引力，进一步促进房地产市场发展。

这个过程中，华东市场的调控最密集并且市场关注度也高。一名房企研究部门的人士认为，市场已经普遍降温，政策暂时不会加码，除非个别城市继续过热。

部分业内人士认为，房地产金融监管或将维持收紧态势，随着“三道红线”新规试点实施，企业融资将会走向分化，四季度房地产政策以“稳”为主。

多头并举密集调控

随着市场情况不断出现变化，房地产调控政策也有所转向。三季度，中央多场会议重申关于房地产调控的精神。7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持房地产工作座谈会，强调“房住不炒”，提出各地从实际出发，因城施策，即时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展；7月30日，中央召开政治局会议，重申坚持“房住不炒”；8月20日，住建部和央行主持召开房地产企业座谈会，调控基调仍然坚持“房住不炒”；8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。

具体而言，中央部署的多项调控举措包括金融、财税、土地、市场监管。

金融方面，自从今年上半年，央行深圳支行严查房抵贷经营贷等违规资金流入房地产市场以后，金融监管市场变得严格，房企融资的“三道红线”也随之展开试点。个人金融监管也在加强，中央多次强调要整治个人消费类综合贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金流入房地产。

自7月15日深圳出台政策将增值税免征年限从2年调整至5年之后，无锡、沈阳和成都也有类似政策出台，在中央强调发挥财税政策调节作用的前提下，财税政策成为了楼市调控的重要一环。

21世纪经济报道记者梳理各地政策发现，除了收紧政策之外，地方公积金政策运用出现了较为集中的局面，此外人才准入门槛降低也成为了地方楼市调控的手段之一。8月20日，上海、江苏、浙江、安徽共同签署了《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》。武汉市发布实施住房公积金流动性管理办法，当个贷率在85%以下时，实施积极宽松的住房公积金贷款和提取政策，个贷率超过85%，则实施“分级预警，适度调控，保障刚需”住房公积金贷款和提取政策。南京、合肥出台住房租赁支持政策，南京“商改租”“工改租”房产税率暂减为4%，合肥支持非住宅改建租赁住宅以增加有效供应，个人出租自有住房可免税。

在此背景下，一些楼市热度较高的城市，公积金购房调控政策也随之收紧。比如，常州公积金购买二套房首付比例提高到60%；无锡公积金购买二套房利率上调10%。

由此可见，三季度的调控有的放矢，“收紧”并非一刀切。市场热度会否因为政策密集出台而降温？

调控成效明显

三季度一二线城市住宅成交规模创下2017年以来的季度最高水平，是调控密集出台的原因之一。因旺季效应前置，“金九”成色略显不足，据统计，2020年1-9月，50个代表城市住宅成交面积约2835万平方米，整体仍处于2015年以来同期最低位，但同比降幅已经收窄至5%左右。

值得关注的是，三季度一线城市一二手房成交面积约83万平方米，同比增长41%，增幅高于其他城市，与此同时，一线城市的价格涨幅也在扩大。

克而瑞研究中心数据显示，在刚刚过去的一周（10月19日-10月25日），4个一线城市成交继续放量，上海、广州、深圳环比增长近10%，北京增势最为显著，成交环比增长22%。

不过，多数二线以下城市明显降温。其中，12个二线城市成交面积环比涨跌参半，武汉、重庆等成交高位回落，杭州、长沙等环比下跌近五成，而成都、青岛等成交继续回升。六成以上三四线城市成交面积环比明显回落，肇庆、连云港、南充等降幅超20%，舟山成交面积环比腰斩。

但是也有的城市的调控效果有待观察。比如杭州，尽管出台了高层次人才、无房户优先选房机制、限购限贷加码、防止假离婚买房等政策，杭州三季度房地产市场热度有所降温，但房价涨幅达到2.81%。值得关注的是，在限摇新政下，杭州部分购房者摇中新房的难度加大，转而投向二手房市场，又导致二手房成交上扬，二手房价抬头。三季度杭州二手房成交套数翻番，二手房价涨幅0.41%。

深圳、南京也出现了市场成交量跌价涨的现象。尤其是深圳，市场热度依然在，二手成交套数和价格与杭州类似，量价齐涨。

尽管调控在收紧，但在市场人士看来，调控政策给市场降温的效果明显大于调控本身。上海中原市场分析师卢文曦指出，四季度市场不会维持热度，从其调研来看，市场新增客户数量没有三季度多了，案场到客量的落差还是蛮大的。过了“金九银十”，市场反弹力度也在减弱。

卢文曦指出，新盘认筹率也在下降。以上海为例，市场供应量没有增加的前提下，“后续成交已经流露出疲态，10月份能否到达90万平方米还是个未知数”。