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“三条红线”冲击波:房企融资继续井喷 投资规模骤降

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以“三条红线”为代表的融资监管政策,正在潜移默化地影响企业决策。

中原地产发布的数据显示,今年9月以来,房企境内债券发行超过1000亿元人民币,比2019年同期的673亿上涨了48.6%,延续了7月来的融资井喷现象。

这其中,既有当前融资成本偏低的影响,又与融资政策收紧的大环境密不可分。

以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策,于今年8月正式提出。按照监管层的要求,对房地产融资的管理,主要以“三条红线”为标准,具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%; 净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。

由于该政策将以“先试点、后推广”的方式实施,这就给房企留下了调整的“窗口期”。除了融资继续井喷外,房企的拿地和投资等策略也在发生调整。

最后的“窗口”

受流动性宽松、融资成本下降的影响,今年二季度以来,房地产融资规模维持在高水平。进入下半年,作为主要手段的境内债券融资规模明显提升。

与过去两年相比,今年房企融资的成本总体偏低,大多房企的成本主要维持在个位数水平。10月23日,厦门象屿发行一笔9亿元的短融债券,利率低至2.7%。10月26日,绿城发行9.5亿公司债券,其中,品种一5年期的票面利率仅为3.82%。

中原地产首席分析师张大伟指出,近期房企融资的平均票面利率集中在4%-5%左右,明显低于去年同期6%-8%的水平。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,融资井喷的原因,除了低资金成本的大环境外,还因房企在追赶“三条红线”全面实施前的时间窗口期。

按照新规,如果三项指标均超出阈值为“红色档”,房企的有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;两项指标超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;一项指标超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;三项指标均未超出阈值为“绿色档”, 有息负债规模年增速不得超过15%。

另据了解,对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业,监管层也会视实际情况削减其信用债发行规模,并对信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

广发证券认为,这一调整意味着,对房企金融资源的分配规则,由过去的“市场化分配”调整为“政策约束分配”。

该机构对434家房企(含非上市房企)的财务报表数据进行整理发现,红橙黄绿四档企业占比分别为28%、18%、33%、21%。该机构指出,综合过去两年房地产业的新增融资规模来看,新政不会对行业的稳定带来较大冲击,但对于一些试图借助高负债实现高增长的房企来说,新政无疑会带来约束。

前述房企人士指出,“三条红线”意味着房地产高杠杆时代的终结,在政策全面实施之前,房企正面临最后的“窗口期”。未来一段时间,通过补充流动性进行“降档”,仍将是各家房企的主要动作。

“降档”之路

实际上,在房企的“降档”之路中,除增加融资外,强化销售、紧缩投资也成为重要动作。

在销售方面,部分房企实施“以价换量”的策略,并取得明显效果。国家统计局的数据显示,今年9月单月,全国商品房销售面积为1.86亿平方米,同比上涨7.25%;销售额为1.87万亿元,同比上涨16%。两项指标均创下历史同期新高。

投资方面,企业的动作明显放缓。易居克而瑞的统计指出,在疫情影响过后,房企在今年第二季度迎来补货高峰。但到第三季度,随着金融监管力度的持续收紧,房企投资金额显著下滑。

数据显示,三季度TOP50房企投资金额较二季度下滑26%。其中,在“三条红线”监管政策出台后,9月单月投资金额出现断崖式下跌,较二季度的月度均值下降42%,仅高于今年1、2、3月。

该机构指出,“一方面是二季度补货之后,企业重点仍在‘促销售、抓回款、稳现金’上;另一方面,随着‘三条红线’监管政策的出台,企业融资进一步收紧,也导致房企投资意愿下滑。”

这种心态直接影响了土地市场。前述机构统计显示,9月份200家房企参拍重点地块的次数显著降低,53%企业未参加重点地块的出让,另有32%的房企参拍次数在5次及以下,参拍超过10次的房企仅有6%。与此前积极参拍相比,三季度末房企谨慎投资态度可见一斑。

多数机构认为,虽然四季度是拿地高峰期,但房企的投资态度仍将延续谨慎态势。

前述房企人士还指出,在“降档”之路上,除了上述短期行为之外,很多房企已经启动了长效措施。比如,优化管理架构,提高周转效率,缩减运营成本,等等。其中不乏对员工实施薪酬调整,甚至裁员。

另外,一些房企已经着手调整旗下项目的并表口径,从而降低表内负债规模。

“‘三条红线’中,现金短债比最容易调节,通过债务置换、加大销售就容易实现。净负债率和资产负债率(扣除预收账款口径)涉及经营层面,调整的难度较大。”该人士表示,预计未来一到两年,这都是房企的业务重心之一。

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