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多地加强商品房预售资金监管 防止建设资金挪作他用

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近日,多地发文规范商品房销售市场,强调加大对商品房预售资金的监管力度,多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用。防止建设资金挪作他用,导致后续建设和配套设施资金不足,出现延期交房甚至烂尾现象。

加强监管

10月21日,北京市住建委官微披露,为强化行业红线意识和底线思维,维护首都房地产市场平稳健康秩序,保障群众合法权益,统筹做好疫情防控和行业发展各项工作,北京市近日陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案三个专项检查。

其中,强化预售资金监管,守住项目安全底线。要求重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性,监管银行入账监督和出账审核,以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查,多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用,防范延期交房、楼盘烂尾等风险。

北京市住建委指出,北京市2010年底出台管理办法,全面实施商品房预售资金监管,截至目前全市在途监管预售项目近千个,对保障商品房预售资金安全、防范楼盘烂尾发挥了积极作用。为规范开发企业销售行为和监管银行出入账管理,市住房城乡建设委会同人行营业管理部、北京银保监局组织各区职能部门于10月至12月在全市范围内开展预售资金监管专项检查。

银川将于12月1日起施行《银川市新建商品房预售资金监管办法(试行)》,以加强新建商品房预售资金的监督管理,确保预售资金用于商品房项目工程建设,防止建设资金挪作他用,导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象,从而保障购房人的合法权益。

保障资金安全

商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时,购房人按照合同约定支付的房价款,包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款。

从近期发布的监管相关内容看,规范地区将建立统一的新建商品房预售资金监管系统,对预售资金实施网络化管理。

以银川市为例,该地规定房地产开发企业要选择资信良好、具备保证资金监管安全等条件的商业银行作为监管银行,设立新建商品房预售资金监管专用账户,配合开展监管业务。一个预售项目只允许设立一个监管账户。

房地产开发企业应在项目销售区域内显著位置公示监管账户,在商品房买卖合同中注明监管账户等信息,协助购房人将房价款直接存入项目监管账户,不得直接收取任何性质的房价款。购房人也应按照商品房买卖合同约定的交款方式、时限,将房价款直接存入合同中载明的监管账户。

监管银行核实缴款信息后,将向购房人出具缴款凭证,房地产开发企业根据缴款凭证为购房人换取交款票据。如购房人申请商品房贷款,按揭银行将按照借款合同约定的时间和金额,把贷款直接划转至监管账户。

销售压力大

“银十”渐入尾声,房企“金九银十”期间的促销成果浮出水面,不少房企销售金额同比增长明显。由于结转存在时间差,销售金额无法即刻转成当期利润及现金流,一些开发商出于缓解资金压力的目的,对部分项目的预售资金提前挪用。如果后续资金周转出现问题,可能会对项目建设造成影响。

四季度进入全年销售业绩冲刺期,房企销售压力增大。

中国证券报记者调研发现,为了促进销售,有的房企对所售项目进行违规宣传,首付分期付款等现象较常见。不少开发商针对限购更为严格的商办类项目进行大力宣传,将本该一次性支付的房款,分两年甚至更长时间进行销售。有的开发商提前将项目销售给限购人群,几年之后再进行网签。

对此,北京市住建委要求严格限购政策执行,落实房住不炒红线。作为房地产宏观调控的核心关键措施,限购已从北京走向全国主要城市,对落实“房住不炒”的定位发挥了积极作用。检查重点包括从业人员限购政策培训及掌握情况;购房资格核验材料留存情况;购房资格核验信息填报情况;是否存在诱导、教唆、协助购房人骗取购房资格行为等。

中原地产研究中心统计数据显示,前9个月全国房地产调控政策发布次数达438次。从单月情况看,9月为35次,8月为32次,7月为32次,6月为31次。

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