“金九银十”回归 上海楼市9月成交量同比大涨45%

“8月淡季不淡，金九成色十足。”多家研究机构9月底发布的数据显示，阔别数年之后，今年上海“金九”如期而至。上海中原地产研究院发布的报告显示，9月（截至9月29日）上海新建商品住宅成交面积104.9万平方米，环比增加7.5%。同比去年9月成交量大涨45%。市场分析人士指出，9月成交创新高意料之中。疫情之后，受政策层面大力支持，房地产市场形势一度积极向好，房企抓紧时机推盘，置业者购房意愿亦明显提升。

“金九”新房成交面积破百万

上海中原地产研究院9月底发布的报告显示，9月（截至9月29日）上海新建商品住宅成交面积104.9万平方米，环比增加7.5%，同比去年9月成交量大涨45%。

“如无意外，加上最后一天成交，本月将是今年以来成交量最大一月。”上海中原地产首席分析师卢文曦向《华夏时报》记者分析指出，借助8月交易热情，9月楼市起步比较高，首周成交量即直逼25万平方米。尽管此后成交有所回落，也属于高位。

9月下半月，上海新房成交量更是一路向上，月末在“翘尾效应”下，成交量超过30万平方米，同时也创下年内周度交易量新高。“一般正常交易量大约100万方左右，9月超过这一水平，反映出9月市场的成色不错。”卢文曦表示。

“9月一线城市成交持续高位运行，同、环比分别增长61%和18%，上海、广州和深圳成交皆创年内新高。”据克而瑞研究中心发布的统计数据，上海全市商品住宅成交金额自二季度开局后便与去年同期逐渐缩短差距，并于5月成功赶超，且一路扶摇直上。进入三季度后，7、8月“淡季不淡”，“金九”火力持续，2020年1-9月商品住宅总成交金额由此已远超去年同期逾500亿。

根据克而瑞研究中心发布的《1-9月上海楼盘销售排行》，前三季度，上海高端项目在成交金额排行榜中占据半壁江山，核心地段的优质站位以及稀缺资源的占有都为其热销奠定坚实基础。例如，老牌豪宅瑞虹新城第8期项目“天悦郡庭”以91.36亿元的成交额位于销售榜单第一，单价高达11万元；分别位列第二、三名的申能凯利·海华府及中海臻如府单价也在8.4万元-9.5万元上下。

同时，一些刚需项目也表现优异，位于轨交沿线、深受片区政策红利的项目在成交套数榜中占据明显优势。成交套数榜单上，排名分别为第一、第三的公园2040、金地美兰城单价在4.4万元上下。

二手房方面，9月，联城行监测二手房市场价格延续了稳中有升的趋势。全市二手住宅监测均价约为51300元/平方米，环比上涨了1.09%。本月环比上涨楼盘占比约为75%，较上月增加了8%。

联城行认为，9月二手房市场热度不减，一方面正值楼市“金九银十”，土地溢价成交现象普遍，价格上涨的预期强烈，疫情挤压的需求得到逐步释放，新房认筹率显著上升，部分新盘供需失衡的区域，购房需求转向二手房市场；另一方面，学区房的市场需求依旧强烈，多数区域供不应求，价格稳步上升。

市场热度或仍将持续

“9月成交创新高意料之中。”卢文曦解释说，8月成交罕见出现高量，因而上海市场对金九的预期也在提升。同时，9月是三季度楼市的收官时间，加上传统“金九”销售季的惯例，房企推盘比较积极，供应面积达到109.5万平方米（40个楼盘），环比增加3.7%，这一供应量也是自2018年12月以来的新高。

从供应范围来看，金山、宝山、青浦等远郊区域供应积极。9月供应量最大的项目是临港板块的“馨悦名邸”，总面积达到13.7万平方米（1799套）。同期也有10万+豪宅项目入市，市场呈现“多点开花”的格局。不过，由于当月市场成交结构偏向刚需以及刚改产品，成交均价有所下滑为54353元/平方米，环比下跌1.8%。

除了充足的供应，上海楼市“金九”的回归更与楼市今年多重利好有关。

58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者表示，上海市场今年优质地段项目供应集中并表现抢眼，同时由于限价因素存在，导致一二手房倒挂现象明显，认筹比也屡屡创出新高。在热销项目的带动下，市场整体维持了较高找房热度，一二手房供需两旺的现象在不少板块都有明显体现。

同时，今年上海徐汇滨江板块、杨浦内环东外滩等多个核心区域的土拍溢价率有所上升，在一定程度上亦影响到购房者对于房价的预期判断。58安居客房产研究院全国监测数据显示，三季度，环京、环沪、环广深地区的新房找房热度同比去年均有所上涨；北京、上海二手房找房热度同比涨幅超30%。

“一方面上海新房供应加速，另一方面市区及大虹桥与临港等热点区域置业热度较高。”同策研究院分析师丁垚同样认为，为了疫后经济更好恢复，上海放松土拍规则，土拍热度明显回升，对市场预期起到了一定引导作用。多种因素叠加使得今年上海市场的金九格外亮眼。

眼下，上海楼市的“银十”也有了一个好的开场。对比于去年十一长假，今年同期上海楼市较为火热，9月底营销势头已经很猛。在一些购房平台上，“0元秒杀”、“66折特价房”等促销活动层出不穷。不过，《华夏时报》记者也注意到，打出优惠旗号的楼盘基本上都位于上海周边城市或是奉贤、青浦等郊区。

尽管如此，对于10月及接下来的市场，业内人士认为热度还将持续。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，今年上海“金九”成色十足，目前9月成交量已经超8月，由于新增供应充足，预计短期内成交量将保持稳定。卢文曦也表示，开发商近期积极推盘为十一假期销售提供有利条件，预计10月成交会略低于9月，但绝对量仍会维持高位。

丁垚指出，“从目前行情看，10月供应和成交量应该仍有一定保证，不出意外，10月数据同比仍会有一定涨幅。”

张波强调，上海关于人才落户政策的调整，尤其是名校落户相关规定本身并不是引发成交量短期保持高位的原因，但会形成中长期沪上楼市重要的购买支撑力。预计上海10月整体成交量依然将保持高位，10月商品房成交量预计将和9月持平。不过，张波也谨慎指出，随着诸多热盘不断清盘，市场的供应量以及需求量将同步出现小幅下滑，10月的商品房成交量将很难大幅超越9月水平。

同样谨慎的还有分析机构。克而瑞上海指出，“展望未来，房地产市场是否就此转冷，9月是否成为市场由盛转衰的转折点，似乎难以做出定论，还需等待四季度市场供求数据的进一步验证，但城市分化行情大概率将轮番演绎”。该机构认为，近日，政策收紧信号似有释放，“限价”、“限签”等多项约束再度从严，各大房企在2020年最后一个季度的压力也由此可见一斑。