三季度土地市场热度下降 “三道红线”下房企拿地趋于谨慎

在“三道红线”下的房企融资受限，三季度土地市场整体呈现下降趋势，房企拿地趋于谨慎。数据显示，三季度经营性土地成交建面比第二季度下降20%，地价环比下降了8%。

三季度土地市场成交回落

从时间跨度来看，三季度土地成交量逐月递减，各能级城市表现均不及二季度。克而瑞地产研究中心的数据显示，自7月开始，全国336城土地市场成交量由高位逐渐下降至低谷；截止到9月20日，第三季度经营性土地成交建面达到58533万平方米，这一数字环比第二季度下降20%。

分城市能级来看，各能级城市成交表现不及二季度，一线城市三季度成交量环比下滑了34%；二线、三四线城市成交建面环比分别下降23%和19%。

价格方面，第三季度的土地成交均价主要表现为高位回落。上述机构的数据显示，7月份土地成交均价为2789元/平方米，9月为2492元/平方米。第三季度的整体成交均价为2684元/平方米，环比下降8%。

克而瑞地产研究中心分析，一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响，另一方面则是在“三道红线”融资监管新规之下房企融资有所收紧，拿地积极性也有所降低，底价成交地块比重明显上升，从而使得土地成交均价有所下调。

从重点监测城市的土地成交情况来看，中西部省会城市仍是成交主力，成交量TOP5城市有3个位于中西部区域。其中，排名第一的是西安，尤其是6月份以来西安土地供应持续发力，前3季度总成交建筑面积高达2606万平方米，较去年同期成交量增加了近三成，成交价格也比去年同期上涨了2%。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，近期土地市场走低，和土地投放的节奏也有关系，今年拿地高峰可能已过，后面土地市场会有所下沉，但也不会太过低迷，地价可能会低一些。房企拿地节奏放缓，市场的预期也会慢慢降下来。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，后续土地市场的走向还是要看四季度市场的表现，如果房子卖的好，开发商大概率会积极储备土地备战明年，如果年底市场冷淡，房企拿地的积极性也不会太高。

土地市场管控增强

实际上，最近关于土地市场的管控也更加的严格。最近几个月，多个城市出台了楼市调控政策，关于土地方面的限定条件有很多。

银川近期发布了楼市新政，表示要加大土地供应量，坚持源头调控，在科学确定全市住房用地供应总量和年度用地规模的基础上，增加住宅用地供应量，坚决打击“囤地不建”行为，全面开展供而未建土地专项治理行动，对未按照土地出让合同约定开发建设的，严格依法处置。

成都新政要求，建立房价地价联动机制，有效调控土地价格，引导市场主体理性拿地。全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布，加大已供未开发土地的促建力度，严格落实闲置土地处置规定，坚决打击捂地、捂盘行为。

沈阳也发文称，将严格住房用地出让溢价率管控，采取“限房价、竞地价” “限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。

严跃进分析，近期土地市场降温和楼市宏观调控息息相关，很多城市开始管控地价，在“限房价、竞地价”的限定下，房企后续开发的规则也有了一些变化。管控之后，房企拿地也会更趋向理性。另外，房企普遍负债率较高，受到“三道红线”的约束，融资受限，未来投资会更为谨慎。

从房企拿地动作来看，房企拿地热情确实不高。上述机构的数据显示，9月31家典型房企新增土储总建面为3124万平，环比下降10%。9月三道红线监管政策开始落地施行，房企投资热情维持低位，部分资金比较紧张房企拿地力度也有收缩。

卢文曦表示，在“三道红线”之下，房企融资大受影响，企业开始更加注重销售回款，市场影响逐步显现。这种情况下，房企拿地就会更加的谨慎，如果是龙头房企，手中握有充足的土地的话，对土地的选择就更有取舍，只拿有把握的地块，可拿可不拿的就不再出手。但对于业绩在几百万，冲击千亿的企业来说，肯定还是要继续多多拿地，硬头皮也要上，在方式上可能更多选择联合开发。