三季度上海办公楼租赁需求加速恢复 空置率仍小幅上升

仲量联行日前发布的《2020年第三季度上海房地产市场回顾》报告显示，三季度，上海非中央商务区的净吸纳量录得15.6万平方米，显著高于二季度的8.6万平方米和一季度的负3.3万平方米。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“随着国内商业活动基本恢复常态，企业对于租赁决策的信心有所加强，这使得我们看到三季度上海多行业商业地产租赁需求显著回升。”

中央商务区三季度净吸纳量回正

今年三季度，非中央商务区带动了上海租赁需求的回暖。据仲量联行报告，三季度，上海非中央商务区的净吸纳量录得15.6万平方米，显著高于二季度的8.6万平方米和一季度的负3.3万平方米。中央商务区在过去两个季度净吸纳量均录得负值后，三季度净吸纳量首次回正，达到了6,200平方米。

仲量联行中国区商业地产总监张静表示：“随着新冠疫情得到有效控制，企业对于租赁决策的信心逐渐增强。在租赁复苏的同时，由于疫情对营商的影响以及市场上仍有大量节约成本的可选物业，许多企业仍采取保守的租赁策略，不过，内资证券公司和律所的租赁需求持续保持活跃，来自科技新媒体和医药行业的租赁需求也持续增长。”

《华夏时报》记者了解到，三季度上海共有四个新写字楼项目竣工，总供应量为43.1万平方米。其中，位于中央商务区的上海长宁国际发展广场在三季度竣工，总建筑面积达12.2万平方米；非中央商务区内共有三个新项目竣工，总建筑面积共30.9万平方米。新增供应使中央商务区的空置率环比上升1.5个百分点至12.1％。非中央商务区内，尽管有较多新增供应，但空置率仅小幅上升0.8个百分点至31％。

值得一提的是，为留住考虑搬迁至非中央商务区的租户，中央商务区的业主在续约条件上变得更加灵活，中央商务区租金环比下跌2.1％。非中央商务区的租金则环比下跌2.6％，但租金降幅比上季度收窄1.2个百分点，部分业主提供了如定制化装修等激励措施以鼓励搬迁并节省租户的资本支出。

尽管上海房地产投资市场因疫情等因素较为冷清，但与过去一样，办公楼资产仍是买家首选。仲量联行报告显示，2020年第三季度，上海房地产投资市场总交易额达到人民币145亿元，环比下降16.6％，同比下降18.6％。其中，办公楼总交易额达人民币95亿元，占上海总交易额的65.5％。

四季度投资者情绪和交易量或仍低迷

对于上海写字楼市场接下来的表现，世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越分析指出，鉴于部分新增供应推迟至明年入市，预计第四季度供应将有30万平方米。“经济逐步企稳加之受更具性价比的市场供应驱动，预计前期被推迟的租赁需求加速落地，四季度净吸纳量将延续目前良好态势。”张越说。

张越认为，政府招商引资若干优惠政策出台，大力支持金融、航运、5G、游戏和总部经济等行业，给予多元化补贴措施，旨在实现区域集聚发展，推动产业创新升级，而写字楼业主积极迎接金融开放后的行业需求，除了给予租户优惠租赁条件，也逐步对更新办公楼空间布局及改进办公环境、服务等方面更为关注，以满足灵活多元的租赁需求，增强租户粘性。

因此，张越认为，随着中国和全球经济进入新的增长周期，预计2021年上海写字楼租赁需求将迎来更强劲的表现。

不过，仲量联行方面仍较为谨慎，认为上海房地产投资继续受到谨慎情绪的影响。鉴于经济不确定性和办公楼市场未来供应较多的考量，机构投资者正寻找除办公楼之外的资产类别。其中数据中心、物流地产和工业领域颇受青睐，总交易额达人民币27亿元，占三季度总交易额的18.6％。

“展望2020年四季度，我们预计投资者情绪和交易量仍较为低迷。”仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成表示：“物流地产行业继续表现出强劲的基本面，并有望在未来继续保持韧性。此外由于其卓越的回报，另类资产（如数据中心）已成为许多投资机构值得关注的投资选项。我们预计，投资者将通过投资组合更多元化来降低风险，特别是通过增加对物流地产和另类资产的投资来实现。”