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半年之内房贷按揭逆转 这中间发生了什么?

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“要办按揭贷的话,尽快办,后面会越来越收紧的。”深圳人刘春晓(化名)计划年底入手一套新房,在向多家银行询问后,得到了这样不约而同的答复。

早在今年4月份,还是另一番情形。

彼时,申请者花费几千元找中介注册一家壳公司,备齐公司营业执照、房屋资产证明、银行流水记录、纳税记录、贷款记录等资料,十到十五天就能申请一笔贷款,还能享受深圳市、区两次利息补贴。

刘春晓身边的不少朋友,据称都有被部分股份制商业银行客户经理追着放贷的经历。在上半年楼市“打新”热情高涨的深圳,借用信用贷、房抵经营贷投资买房并不是新鲜事。

然而在9月底,有市场消息称,金融监管层再度提醒银行控制新增贷款中房地产贷款比例,给部分银行带来了紧迫感。

越来越难办的按揭贷

刘春晓新近打听到的情况是,工商银行、招商银行等深圳办理网点,个人首套房按揭贷款LPR加点30BP目前仍需排队办理;东莞的部分网点个人首套房按揭贷款LPR加点50BP也需排队;广州的一些网点个人首套房按揭贷款LPR基准利率加点20BP的放款较慢,LPR加点30BP仍正常放款。

深圳招商银行、建设银行、工商银行的相关人士也向第一财经记者证实了上述情况。

招商银行零售信贷部一位负责人士表示,年底房贷收紧,除了部分银行涉房贷放款额度即将用尽、是银行前紧后松的惯例之外,“30%”的监管红线是悬在越线银行头顶的一把利剑。

该招商银行负责人士补充道,央行和银保监会年初就有要求,本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的30%左右,这对银行有一定的约束作用。

2020年度银行半年报显示,招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行等新增房地产贷款占比超过30%。招商银行在深圳的部分网点已于三季度开始主动减少新增涉房贷款。

首套房按揭贷是部分银行眼里的香饽饽,而在另外一部分银行眼里,可能却是主动边缘化的业务板块。尤其是央行对于银行新增涉房贷款的占比提出30%的要求后,更进一步加剧了首套房按揭在商业银行的鸡肋地位。

一位从业十余年、不愿透露姓名的股份制商业银行负责人士直言,虽然一二线城市优质客户群体基础广泛,首套房按揭贷安全保障系数高,银行出现坏账的可能性要低一些。但是,收益低、人力物力投入大。

“‘限购’、‘限贷’住房调控大背景下,首套房按揭贷审批很繁琐,银行花费同等人力、物力的情况下,收益只有对公业务的一半左右,甚至不到三分之一。”上述负责人士无奈感慨道,在银行贷款利率已经放开的今天,开展太多这方面的业务于中小型商业银行来说无太大裨益。

实际上,这几年,类似于兴业银行、光大银行、中信银行等,在部分三四线城市早已开始停止受理住房按揭贷款业务。

工商银行、建设银行、农业银行、交通银行等国有大行的新增涉房贷款占比虽在上半年末已调整至30%以下,且在深圳福田区、南山区等核心网点的新增涉房贷款业务开展暂时并没有作出调整。但受访人士几乎都有提及新增涉房贷款业务比重降低,从紧是大趋势。

“至少到明年初,房贷这块收紧的情形才有可能稍微松动。”上述招商银行零售信贷部一负责人士表述。

调控政策纷至沓来

放到更长的时间周期来看,银行涉房贷款比重降低早已被开发商人士认识到。

银保监会主席郭树清在今年8月发布的署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》中指出,房地产金融化泡沫化势头得到遏制,2019年与2016年相比,房地产贷款增速下降了12个百分点,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。但他也直言道,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

房地产去库存政策后,房地产贷款新增占比自2016年的44.8%,降至2019年末的34.0%。按照本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款比例30%来做推算,这意味着房地产贷款占比将回归至行业去库存政策前的2015年(30.6%)。

8月底,业界所谓的“三道红线”新规出台,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍不得融资。被地产金融政策精准锁定的开发商已经先站到了调控的中心。

与融资监管、房贷收紧相伴的,是接连不断的楼市调控。

最新的10月9日,徐州、绍兴相继出台相关政策,加码楼市调控。截至目前,已有14城加码楼市调控。去房地产金融化泡沫化倾向放在当前的大背景来看,被认为是楼市长期调控基调的一部分而已。

今昔略有不同的是,与趋紧的房地产金融政策相对应是行业逊于往年的销售业绩。

层层传导之下,整个三季度,地产股在7月销售回暖的带动下短暂冲高,随即受各地楼市调控政策及房地产金融政策监管影响下行,过半房企市值缩水。

越来越多的房企开始更清晰地感知到房企金融监管的持续发力,也越发意识到企业经营策略调整的必要性。

在8月底各大房企的中期业绩会上,数家房企高层言及“三道红线”、陆续出台的楼市调控等,几乎都提及到房企精细化管理的重要性将与日俱增。万科(000002.SZ/02202.HK)董事会主席郁亮在9月底的南方区域媒体会上表示:“‘三道红线’开始,金融红利时代画上句号,进入管理红利时代。”

与往年还有所不同的是,今年由于受新冠肺炎疫情影响,房企供货节奏相比往年后移了一到两个月左右。目前来看,不少房企在全年业绩目标完成度较低的情况下,销售、去化承压,四季度将加快推盘节奏、加速去化。

在此背景下,将更加考验房企运营实力,倒逼房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标。而部分时刻关注涉房信贷风向的买家告诉第一财经记者,眼下暂时抱着持币观望的态度,期待年底还会有一波新的营销热潮、成交高峰。

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