多地楼市调控升级，“金九”重点城市成交量环比下滑

每年的9、10月是房地产市场的传统销售旺季，因此也被称为“金九银十”。那么，刚刚过去的“金九”成色几何？

9月份，房地产金融监管持续收紧，同时不少城市也进一步加强了调控措施。如沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川等城市均出台新的楼市调控政策，保障当地房地产市场平稳健康发展。

受此影响，9月重点城市的房地产市场供应明显放量但成交表现平平，前期出台政策的城市成交环比皆有回落。而今年上半年表现突出的杭州、宁波、南京等城市，房地产市场明显降温，成交量转升为降。

多地升级楼市调控政策

进入9月份，在“房住不炒”的大基调下，包括沈阳、成都、长春、常州、银川、唐山等在内的城市陆续发布政策，包括但不限于增加住宅用地供应、调整限购限贷政策、增加税收调节、新增限售等措施，以保障当地房地产市场平稳健康发展。

具体来看，在限购方面，9月4日杭州出台的新规规定，以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭在该市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。同时明确，30周岁以上未婚单身且在该市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在该市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。9月29日，银川出台楼市新政，规定非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房。

9月各城市房地产新政汇总  资料来源：中指研究院

在限贷方面，沈阳、常州、长春、唐山等城市进行了新的调整。其中，沈阳规定个人购买首套商品住房首付比例不低于30%，第二套商品住房首付比例提高到50%，并且首付须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；常州将二套房最低首付款比例调整为不低于60%；而长春、银川均将二套房首付比例提高至最低不低于40%，唐山市为不低于50%。

值得注意的是，长春、唐山、银川在9月的新政中均明确表示，对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

同时，杭州、沈阳、成都等城市还采取了税收调节的方式。如杭州规定购买新建商品住房，在办理房屋不动产证时方可缴纳契税；成都、沈阳均将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

杭州、常州和银川还在新政中新增了对部分人群的限售条款。具体来看，无房家庭以优先购买方式在杭州取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易；在新政施行后新购买常州市区（不含金坛区）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，自取得不动产权证后满4年方可上市交易；银川市辖三区新取得预售许可的商品住房项目购房人，自签订商品房买卖合同之日起满2年后，方可转让。

此外，南京、郑州、上海、太原等城市还发布了降低落户门槛、加大人才住房补贴力度、放宽人才住房补贴范围等政策。

重点城市成交环比下滑

尽管9月是传统营销旺季，房企也加快了推盘节奏，但随着调控力度的加大，楼市逐渐回归理性，特别是前期出台政策的城市，成交环比皆有回落，可见政策加码还是对市场预期产生了影响。

克而瑞数据显示，9月份30个重点城市商品住宅新增供应面积3716万平方米，环比大幅增长37%，同比基本持平。其中，一线城市商品住宅新增供应面积478万平方米，同比、环比大增40%和76%。放量最为显著的广州，单月供应量达到了206万平方米，同环比分别大涨57%和133%，创年内新高。二三线城市新增供应面积3238万平方米，环比上升33%，同比下降4%，武汉、杭州、青岛、成都房企推盘节奏加快，单月供应量均在200万平方米以上。

虽然供应稳步放量，但是9月市场热度有所回调，成交增长略显乏力，9月30个重点城市整体成交2855万平方米，环比微跌4%，同比增长8%。其中，二三线城市成交整体表现平平，环比下降7%，同比增长3%。

值得一提的是，前期出台政策的杭州、成都、常州等城市9月成交环比皆有回落。具体来看，9月成都商品住宅成交面积140万平方米，环比下降13%；杭州成交面积129万平方米，环比下降12%；常州成交面积82万平方米，环比下降4%。

对于10月楼市，克而瑞预计，10月市场整体成交或持稳，规模有望高位维持，不过鉴于热点城市均存在不同程度的调控加码，同比涨幅或将收窄。

此外，受热点城市调控政策加码影响，9月8个重点城市二手房成交面积环比均有所回落，其中深圳环比跌幅多达23%。杭州、北京等市场需求坚挺，成交仍处高位，同比涨幅都在80%以上。

土地市场方面，9月一线城市成交建面为412万平方米，平均楼板价降至11203元/平方米，环比下跌超过4成；二线城市成交建面为3667万平方米，环比减少了28%；平均楼板价达4366元/平方米。

具体来看，西安土地成交最为活跃，总成交建面达297万平方米；南京总成交建面也在200万平方米之上，但在进一步压低溢价空间的拍地政策下，土拍溢价率降至11%。此外，南京、长春、沈阳、成都等热点城市土拍市场均开始降温，溢价率皆明显下滑。

克而瑞指出，在政策轮番加码作用下，四季度热点二、三线城市市场大概率将有所降温，成交或将缓步下移。弱三、四线城市市场供求关系趋于恶化，叠加市场购买力本就不济，疫情影响下首付、月供压力尽显，去库存风险仍需警惕。