万科郁亮：地产游戏规则改变，尽可能帮有困难企业

万科董事会主席郁亮

“就是一根筋”，这是万科与新裤子乐队合作的新歌——《就是不妥协斯基》中的一句歌词。

9月25日，在万科南方区域媒体会上，万科董事会主席郁亮指出，“三道红线”发布后，行业的游戏规则都将改变，所有人来到新的起跑线，也就是要归零之后重新再出发。

率先登场讲故事的是万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉。去年5月，原为万科首席财务官的孙嘉接替张纪文成为万科南方区域事业集团首席执行官，这一年多来，孙嘉压力不小，不少目光都盯着他。

南方区域销售和回款不太理想的情况再次成为媒体关注的问题。郁亮抢先接过话茬，调侃孙嘉道：“说的太对了，我就这个不满意。媒体对你提出了鞭策，我是特别希望看到的。”

南方区域是万科总部所在地，一直以来也是万科最重要的“粮仓”之一，2017年，南方区域销售金额处于四大区域之首，2018年，南方区域的销售金额占比降至23.64%，排在上海区域和北方区域后面，收入占比也排在上海区域之后。

2019年，南方区域的营收收入虽然位于四大区域之首，但销售垫底。今年上半年，南方区域的情况继续变差，不仅销售继续垫底，而且营业收入也落到了上海区域和中西部区域的后面。

郁亮在2018年9月南方区域内部讲话中就曾提到，南方区域率先感受到市场及行业的变化，面临较大回款压力，此外南方区域新业务发展走在集团的前面，这两点结合到一起使得南方区域的压力更大。

此次交流会上，孙嘉表示，近期、包括未来一两年之内，按照传统住宅开发的主要指标如销售、回款，南方区域确实相对落后。“这一方面是因为我们的好产品、好服务做得还不够。另外在过往的5-8年时间，南方区域在经营性不动产、服务型业务以及旧改里面投入的资源不多，而这些业务在开发经营上需要更长的时间。”

“过去一年，我们深深认识到打铁还需身子硬。” 孙嘉表示，为此，万科南方区域要聚焦在产品和服务上，巩固和提升基本盘，同时进一步完善业务和管理架构。

以歼-20战斗机模型为比喻，孙嘉将万科南方区域的新业务管理架构称为“一体、两翼、双核”。

所谓“一体”就是指整个南方区一盘棋，把整个区域的精力、资源通过大会战的协作方式，把分散的力量凝聚起来，目的就是更高效的服务客户，满足客户各方面需求。

“两翼”是指战区公司和军种业务。战区深耕所在城市，力争数一数二，这些城市具体包括深圳、广州、东莞、佛山、福州、长沙、南宁、厦门、中山、珠海、海南、惠州、江门以及万溪。

以办公、商业、EPC&代建，养老、酒店和城市更新6大业务为代表的独立军种业务，跟战区协同，专业化运作，市场化发展。

孙嘉特别指出，过去几年万科南方区域投资到城市更新的资源确实少了，去年南方区域的军种业务还只有前面五个，这次特意加上了城市更新。在不久的将来，集团批准后，南方区域会成立继广州万溪之后第二家专门的城市更新平台公司。

“双核”指的就是广州和深圳两大城市，这里多业态布局，大型项目众多，万科期待在未来几年在这两个双核城市能够打造出更加成功的项目、模式和团队，然后复制和拓展到华南五省的更多城市。

郁亮给孙嘉过去一年工作成果的评价是：虽然做得还不够好，但非常努力。

面对当前的行业变化，郁亮提到，如今“三道红线”的提出，影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的出台。

他把中国房地产行业分为三个阶段，第一个阶段是2002年之前的土地红利阶段，谁有关系拿到地谁就赚到钱了。2002年之后，进入金融红利阶段，谁能更获得资本市场的支持就能买更多地回来。“三道红线”开始，金融红利时代画上句号，进入管理红利时代。

郁亮表示，几年前万科对这一趋势就有过预判，只是不确定相关部门会什么时候公布而已。房地产金融占比越来越高，这是不对的。金融资源过多地被房地产占用不是好事情，到一定程度，国家一定会采取相应措施。

8月20日，央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁等12家房企参加了此次会议。界面新闻记者了解到，这次会议后，各家房企需要在9月份上报反馈信息，相当于就“三道红线”融资规则的细则进行讨价还价的一个过程。

郁亮透露，明年开始“三道红线”政策会全面实施，房地产行业也就到了管理红利阶段，所有的开发商再次来到了同一起跑线，原来所有的优势、做法可能都不成立了，可以说是全部归零。

进入管理红利时代后，郁亮认为，房企要想活下去就是要有好产品、好服务。“在土地红利，很多有本事拿地的人最后也没有了。金融红利阶段也一样，有能力借很多钱，但没有好产品、好服务也不足以让你活到今天。”

行业的重大游戏规则已经改变，影响所有的企业而不只是某些企业。开发商的打法已经要变了，例如万科从财务纪律提高到财经纪律，两者的区别在，要把投资纪律考虑在里面。

郁亮指出，因为这次的监管是穿透式、全覆盖的，企业做多层结构、明股实债等财务技都是没有用的。

在此背景下，不少房地产企业承受巨大压力。对于支援泰禾，郁亮表示，万科特别不希望行业出现恶性事件，一旦发生的话对行业整体影响就会很差，所以万科会在保护自身利益的前提下尽可能帮助一些有困难的企业。

据了解，万科今年有一个名为“春天行动”的战略检讨行动，明确万科如今的战略为“竞争战略”，区别于以往的发展、增长战略。

为了践行“竞争战略”，万科已经开始行动。比如在交流会当天，万科发布了一首与新裤子乐队合作的新歌——《就是不妥协斯基》。

除此之外，万科物业也在行动。万科物业首席执行官朱保全表示，因为万物梁行和城市物业已具一定规模，未来万科物业将专注住宅物业空间，成为住宅物业的专属品牌。

事实上，自2015年全面市场化以来，万科物业的业务版图先后扩张到商办物业及城市物业领域， 2018年10月提出“两翼齐飞”战略，今年5月又升级为“三驾马车”模型。

万科物业过去是万物梁行和万科城市物业的母品牌，如今聚焦住宅物业后，可以看作是对品牌架构的调整和升级，开启万物物业、万物梁行、万科城市物业的多品牌战略。朱保全透露，城市物业品牌会在未来一个月发布。